文档介绍：兆阳小区价格定位分析
市场供需原则
预期利润率、销售总额、市场份额等销售目标合理均衡原则
价格定位动态原则
价格相对稳定原则
物业价格定位受诸多因素影响,其应当遵循物业开发及市场动态的普遍规律及原则。
最大利润目标
销售目标(市场占有份额、销售进度)
市场竞争目标
项目品牌、企业品牌目标
任何一个项目,其开发目标均存在多元化特征,且不同时期目标侧重点可能有所变化,因此对价格定位有相应的要求。如何根据目标侧重点的不同,制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。
相关提要:大营坡片区现有竞争楼盘主要是万东花园、景藤堡、居易阁等楼盘,区域内项目受大环境
——供过于求、有效需求相对不足的状况影响,竞争亦较为激烈。同时,银海、创力等众多潜在竞争对手大营坡项目亦将在不久之后进入市场,大营坡片区的住宅市场竞争状况将走向白热化(请参阅《策划区域内主要竞争对手分析提要》)。
◆万东花园目前多层起价2168元/㎡,均价2280元/㎡;小高层起价2348元/㎡,实际均价约2650元/㎡。
◆景藤堡目前多层起价2468元/㎡,均价2580元/㎡。
居易阁目前高层起价2430元/㎡,均价2550元/㎡。
星竹园目前起价1950元/㎡,均价约2050元/㎡;该项目2000年8月份开盘起价为1750元/㎡。
(请参阅《策划区域内竞争对手分析提要》)
项目目标客户定位以中产阶级为主,家庭月收入2000-3000元左右。
(请参阅《目标客源分析提要》)
、档次
通过项目规划布局的调整、户型的修改、景观的设计以及外立面细部处理,项目产品将成为区域内中高档次的物业。
(请参阅《项目总体定位分析提要》、《项目档次定位分析提要》、《项目总体建筑规划局部调整建议》、《项目户型设计初步分析》等)
即以相对低于同类住宅项目市场平均价格入市。
相关依据:大营坡片区属于相对成熟生活社区,市场容量相对较强,项目目标客源总量相对较多,需求弹性相对较大,而且潜在竞争威胁较大。
以此策略定价,可迅速打开市场,有助于阻止竞争者的进入。
即根据项目各栋楼层位置、朝向、景观等相关影响因素的差异制定不同的价格水平;根据同一栋楼内住宅单位的样式、结构、功能、朝向、景观的差异制定不同的价格水平;根据销售时间、工程进度的差异制定不同的价格水平。
差别定价策略可以更加合理把握住买方市场下消费心理特征(即“一分钱,一分货”的通俗说法),合理规避销售障碍,做到项目销售的均好性,合理兑现开发利润目标。
即根据目标客户购买心态,在不同销售时期,工程进度、付款方式给予客户一定的折扣价,以促进项目的销售。
折扣定价策略,既可刺激目标客户消费心理,又吻合市场通行做法。
即根据目标客户购买心态,制定非整数价格或吉利数字价格,如1998元/㎡与2000元/㎡的差异。
、起价、最高价定位参考建议
均价:2200-2250元/㎡
起价:2000-2050元/㎡
最高价:225