文档介绍：昆明市别墅市场
调查报告
二O一一年七月十五日
前言
“别墅”,晋书谢安传:“方与玄围綦睹别墅”。为本宅外另建的园林游息处所。可见“别墅”在中国古已有之。
“别墅”英文VILLA ,源自法语,可直译为“乡间的小屋”,产生于欧洲。在美国传统词典解释为:The often large luxurious country house of well-to-do person (一般说是富有、有钱的人在乡村拥有的大的豪华房子)。
“别墅”可以说是现代人们追求住房需求的最高心理取向。古今中外对“别墅”的理解是一致的,它应该建在依山傍水的园林之中,它不仅是具有使用的功能,还应具备选景、观景的功能,要具有强烈的文化内涵,要极具个性,要能体现住房人的文化气质、身份、地位。
那么海口的别墅市场到底是什么状况?存在什么问题?其发展特点是什么?发展趋势又是如何呢?我为此查找各方资料,作了深入的市场调查。
1、调查内容
(1)全面了解海口市的“别墅”市场,切实掌握每个别墅的区域分布、规模、销售状况、户型、建筑风格、配套设施、环境状况。
(2)重点盘子的规划设计特色,开发策略、销售策略。
(3)开发商在开发别墅中遇到的问题。
2、调查目标
(1)弄清海口市别墅市场情况,为未来房地产全面掌握市场提供参考。
(2)研究海口市别墅建设特点与存在的问题。
(3)寻找海口市适合别墅开发的模式。
(4)预测未来海口市别墅建设发展趋势。
昆明别墅状况综述
由于06年国家继续停止对别墅用地的供应,这为全国的别墅市场打造了一个非常好的政策环境。海口由于拥有气候、海景、温泉等丰富的资源,所以海口别墅的价值就会更加的突出,也会很快的被市场所挖掘。同时海口海边用地的减少、国家对温泉资源的控制,这些无疑提供了进入别墅开发门槛的同时,也在加大海口现有别墅的价值含量。所以06年对海口现有的别墅项目将是一个极为明显的复苏之年。
中国别墅的发展已经有十几年了,海口的别墅发展史分量不轻。那么在这样的一个发展过程中,别墅的建筑设计、开发理念、营销推广以及市场销售都在发生着波段性的演变。现在的别墅市场已经从原来追求大户型、超豪华的阶段演进到了喜欢户型稍微小些,室外的花园大些。也就是说,市场从原来室内的私密的大空间追求开始转向室内空间压缩,室外开放的空间扩大的趋势。同时室外土地的空间,中国人更喜欢用领地的概念来定义。加上国家对别墅用地的限制,那么土地对于市场来说,成为别墅销售的核心。
现在市场非常注重别墅产品以及产品所营造出来的生活氛围,别墅是需要细节的、需要沉淀的,这不仅仅是营销层面上的问题,这些是别墅的组成部分,没有这样的产品要素和品质,那不叫别墅,只能叫“大房子”。
海口别墅市场的发展史非常短,主要经历了二次发展浪潮。
第一次浪潮是20世纪90年代初,海南建省后的别墅开发浪潮因为房地产业的畸形发展而达到了顶峰,主要为早期建在城市边缘、现已被城市包围的项目,一般为单体独立别墅。这类别墅由于年代因素,建筑风格陈旧落伍,只能称之为大房子,大部分已沦为外地低收入打工者的出租房或者流浪汉栖息所。今天,海南许多地方的还没处理完的烂尾楼就是最好的记忆。
第二次浪潮是2001年到今天,随着海南经济的持续发展,海口明确提出拉大城市框架,扩大城市规模,南扩西移,城市基础设施得到很大改善,环城快速公路的规划改变了人们的时空概念,新财富阶层、中产阶层、白领阶层等市场的形成,车房组合,人居文化进步,消费观念转变,
一部分先富起来的人群需要更为理想的住房环境,这就当然的进一步激活了别墅市场。
(二)昆明市别墅区板块分布状况
1、西海岸
(1)美视高尔夫滨海花园
(2)泰达·比华利山庄
(3)***佳宝
(4)黄金海岸
(5)阳光经典
(6)西海岸高尔夫球会
(7)海悦天伦
2、海甸岛
(1)宝安·江南城
(2)海南大公馆
3、西南区(金盘、秀英)
(1)锦绣京江
(2)万花坊
(3)阳光巴洛克
4、其他
(1)东海艺墅
(2)椰风海韵
(3)北纬18°
( 三)在售的别墅项目状况:
案名:泰达·比华利山庄
开发商名称:海南西秀海景园实业有限公司
位置:海口西海岸滨海西路189号
别墅类型:独栋、联排、叠加、公寓占地18万平米,436户,2-6层
建筑面积:大型460平方米/套,小型188平方米/套
建筑风格:后现代风格,坡屋顶
价格:7300 -10800元/平方米
工程形象进度:建筑工程基本完工,配套设施正在修建。10月可交付使用。
主要客户群为岛外成功商务人士,主要用为旅游度假。
特点:依山傍海,景色秀丽,独栋别墅花园面积较大,较人性化的在小区内建造了近1万平米的私家人工湖。