文档介绍：好年华项目营销策划建议
暨伟业代理服务承诺
目录
第一部分项目周边住宅和商业市场调查报告
调查区域界定
东门商业圈片区概况
区域市场现状分析
第二部分项目开发定位分析
项目地块价值分析
项目住宅部分营销分析
第三部分项目市场定位
住宅价格定位及付款方式
目标客户定位
物业档次与形象定位
项目功能定位
对规划设计的建议
第四部分销售策略建议
第五部分项目策划销售代理伟业地产服务承诺
伟业地产服务承诺
销售进度
广告费用控制
四、代理佣金及支付方式
好年华项目营销策划建议
暨伟业代理服务承诺
第一部分项目周边住宅和商业市场调查报告
调查区域界定
根据“好年华”项目的特点,本案将调查范围界定于东门商业圈,具体是东至文锦路,南至春风路,西至人民公园路,北至晒布路、蛟湖路。
东门商业圈片区概况
东门商业圈是深圳最早的经济中心,至今仍是深圳的著名商贸、旅游购物中心。该片区写字楼、商铺林立,金融系统完善,交通网络四通八达,各项生活配套齐全,人口密集。具统计,东门商业圈日客流量达20万人次。2004年地铁开通后,交通状况大幅度改善,东门商业圈将汇集更大的客流,庞大的客流量带来无限商机。许多开发商已看准这个商机,正在土地极为有限的东门商业圈加速开发物业,以抢在最佳时机推出。
区域市场现状分析
住宅市场
1、居住功能较强的楼盘分析
本区域目前在售楼盘不多,住宅方面重要的竞争对手将是目前正在开发的旺业豪苑、聚龙大厦及南塘商业广场,它们的销售情况见下表:
物业名称
规模
入伙期
主要户型
价格
(元/m2)
销售率
备注
旺业豪苑
二幢
34层
已封顶
40、50、66、81 m2二、三房
均价6100
30%
居住功能较强,有湖景概念支撑
聚龙大厦
一幢
32层
40-86 m2一房至三房
均价6900
40%
尚有三期四期待开发
南塘商业广场C区
一幢
30层
未出
未出
未售
芳邻
一幢29层
现楼
40、55、60
均价8000
95%
三个月售罄
东港中心
一幢高层
现楼
60-110
均价9000
80%
2、区域住宅户型分析
从户型设计来看,由于东门住宅大多是服务于商业,而非纯居住用途,因此在户型设计上就少了一般住宅的变化和讲究,只要实用就行。因此,这里的户型设计体现的不是“以人为本”,而是“以商为本”,一切服务于东门的商业设施,一切服务于东门的经商人员。
其次,户型分布除万科彩园为全复式大户型外,其余都以一房、两房的小户型为主,如和平广场、世濠大厦、立新花园,汇商名苑及芳邻等,尤其是去年推出的芳邻,全部为小户型结构,创下了三个月全部售罄的奇迹。
3、租售状况分析
除地铁口附近商铺外,销售率基本上符合东门中路——解放路——人民北路——新园路由高到低的渐变趋势,说明人流的大小对投资者的信心有相当的影响力。
各层商铺销售率从低层到高层呈递减趋势:一层80%,二层50%,三层20%,四、五层很少有人问津,说明投资者对二层以上的人流和商业信心不足。
项目
楼盘
租金
(元/月)
出租率
租户比
平均售价
(元/米2)
东港
中心
1房
1厅
2500
98%
25%以上
7500
2房
1厅
3600
芳
邻
1房
1厅
1900
96%
50%以上
9200(原价)
2房
1厅
2500
4、区域市场特征分析
东门商业圈各项配套非常完善,生活便利,拥有大量的租户,同时由于地段开发用地非常有限,住宅尤其是小户型住宅供应不足,从而小户型住宅具备较高的升值潜力,吸引较高比率的投资者入市,比如东港中心有超过60%的业主属投资型。
商业市场
东门的商业环境是优越的,拥有巨大的客流,使得这里的商铺非常抢手。预计2004年地铁的开通,交通环境进一步的改善,这里将更具商业魅力。目前,东门由十二条步街相连,在20多家大型商场和数百家小型商铺,已投入营运的商业面积超过50万平方米。
东门一向是深圳家喻户晓的商业鼎盛之地,其每年的人流量一直保持递增的趋势。据统计,2001年,东门平均每天人流量已突破60万,预计地铁开通,换乘中心竣工后,平均日人流量会超过80万。
业内人士认为,东门步行街修葺一新,以及茂业百货、天虹商场、太阳广场、友谊城东门分店为代表的商厦群的形成,说明东门商圈的购物环境已开始走品牌化路线,消费结构已逐渐趋于合理与规范,同时,商家之间的竞争也变得愈加激烈。
据深圳房地产年鉴98及港府的资料显示:1998年深圳零售总额达423亿元,其中近70%约280亿元