文档介绍：前山供销社商都花园可行性分析报告
第一部分:项目概况
宗地位置
项目地处珠海市前山区三台石路西、前山小学东;本项目处于珠海市前山区,随着南屏、横琴及西区的开发渐入高潮,城区西扩,珠海的城市轴线已向西延伸,前山已居珠海几何中心区位优势日益凸显,成为珠海极具发展的城市中心区;广珠轻轨的修建更是极大的提升了前山的竞争力,现驻街机关、企事业单位上千家,是一个以建材为特色,工业为主体,经济商贸繁荣、文化教育发达、人口集中的区域。
项目位置图
宗地现状
四至范围;
本项目东接三台石路,西临前山小学,北邻逸仙路,南与前山村相连。
地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较;
本项目地势低洼,内部无自然景观资源,已经达到熟地条件;
地面现状;宗地内北高南低,无水渠池塘及高压线等对开发有影响的因素;
地面现有居民情况;现有商铺
地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;
土地的完整性,无市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;
项目周边的社区配套
(一)周边3000米范围内的社区配套
交通状况
前山的交通布局四通八达,主干道如三台石路、明珠路、翠微路、翠前路等已畅通无阻,与珠海其它区域相比,前山的道路交通可谓情况良好。
公交系统情况,包括主要线路、行车区间等;
项目北面:翰林院巴士站。主要线路有:1、60、56等线路;
项目东侧:前山市场巴士站。主要线路有:1、55、56、34等线路;
宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要发展商自己解决;
交通已畅通无阻,无需发展商自己解决;
现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
建设中的广珠轻轨,预计2009年底通车,轻轨前山站距离本项目约500米;

教育:金路幼儿园、前山小学、前山中学、香洲实验中学、暨南大学
医院:香洲区人民医院
银行:中国银行,交通银行,广发银行,商业银行,建设银行,工商银行,农村信用社,农业银行
邮局:前山邮局
附图:生活设施分布图,具体位置、距离。
项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)
治安情况:治安良好
空气状况:无大型污染企业,空气状况优
噪声情况:
污染情况(化工厂、河流湖泊污染等):无
危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等):无
周边景观:
风水情况:
近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
其他:
规划控制要点
总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
㎡
住宅建筑面积、公建建筑面积,公建的内容,并区分经营性和非经营性公建的面积
住宅建筑面积为:约40590㎡
建筑占地面积:㎡
总建筑面积:126262㎡
综合容积率、住宅容积率
综合容积率为:
建筑密度
建筑密度:40%
控高
绿化率35%
土地价格
土地价格计算的方法,若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
第三部分:市场分析
周边商铺租金状况:
1、本案周边商铺租金:70---150元/㎡
2、家具广场铺位租金:一楼95元/㎡左右,二楼75元/㎡,使用率60%
第四部分:规划设计分析
一、初步规划设计思路
设计概念:产品体现的主题思想,主要设计风格、设计特点。
主要产品类型:多层、高层,还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型,及不同类型产品的比例。
节能和环保型建筑材料选用的考虑。
在所在城市中,生产新型、别具一格产品的可能性。
二、规划设计的可行性分析
在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下,制造出的产品是什么类型和特性,是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如:地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑(小峡谷)、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。
周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如:治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、
“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如:道路状况(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络)、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热