文档介绍：广州市中山二路东山剧院地块项目投资
可行性研究报告
项目可行性研究报告
评估报告名称:
广州中山二路东山剧院地块项目可行性研究报告
评估机构:
深圳市世联土地房地产评估有限公司
评估日期:
2008年5月26日至2008年6月10日
深圳市东润达投资发展有限公司:
承蒙信任,我们非常荣幸地提交我公司——深圳市世联土地房地产评估有限公司对贵公司委托的广州市中山二路东山剧院地块项目投资可行性研究方面的意见,以供贵司作参考。
经过我们详细的市场调查研究,我们认为项目争取到的容积率为12有较大可能性,在此容积率下,项目建设用地面积2,355平方米,总建筑面积为28,260平方米(地下车库面积为4,500平方米)。项目的总投资额为27,,其中委托方自有资金投入在10,000万元左右,银行融资在10,000万元左右,须补交地价9,,税后利润12,,%,%。贵公司可接受的最低收益分成比例在75%左右。
项目的风险主要来自存在较多的不确定性:
划拨用地转为商品房用地,整个过程需要政府相关部门批准,因此可能在项目开发时间造成延误;
项目的容积率都是我司根据市场情况和建筑技术角度论证,但最终确定仍需要相关部门确认,一旦容积率无法实现,项目的各项经济指标和分成建议也需要做较大调整。
我们的方案是基于目前项目所在广州市以及项目所在区域房地产市场情况,结合十多年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的,希望通过我们的努力,为贵公司提供有价值的建议。
顺颂
商祺
深圳市世联土地房地产评估有限公司
2008年6月10日

联系人: 陈颖昭颉龙飞
联系电话: 82763337
目录
一项目界定 1
1 项目解析 1
(1) 项目位置及四至 1
(2) 地块现状 1
(3) 项目配套分析 2
(4) 地块分析小结 3
二投资背景和市场环境研究 4
1 广州宏观经济分析 4
(1) 2007年广州宏观经济状况 4
(2) 2008年一季度广州市经济运行情况 4
(3) 广州宏观经济分析小结 6
2 市场环境分析 6
(1) 广州写字楼市场分析 6
(2) 广州动漫市场分析 10
三专业市场板块分析 12
1 办公物业市场板块分析 12
2 项目所在片区写字楼物业分析 17
3 片区商业市场分析 22
4 动漫商城案例研究 23
四项目发展建议 25
1 地块SWOT分析 25
2 项目定位 25
(1)项目整体定位 25
(2)容积率的确定 26
(3) 写字楼定位 26
(4) 商业定位 28
(5) 车位 29
五项目经济效益评价 30
1 指标说明 30
2 项目开发建设进度安排 30
3 投资估算与资金筹措 30
(1) 总投资估算 30
(2) 资金筹措 32
4 投资使用计划 32
5 销售收入测定 32
(1) 销售收入估算 32
(2) 出租收入估算 33
6 项目销售回款计划 33
7 资金来源与运用分析 33
8 项目利润 33
9 财务与敏感性分析 34
(1) 赢利能力分析 34
10 项目不确定性分析 34
(1) 项目盈亏平衡分析 34
(2) 项目敏感性分析 34
(3) 委托方与文化局在收益不同分成比例下的测算 35
六附件 38
附表1:项目开发成本估算表
附表2:项目投资计划估算表
附表3:项目销售收入与税金及附加估算表
附表4:项目出租收入与经营税金及附加估算表
附表5:资金来源与运用表
附表6:项目损益及利润分配表
附表7:项目现金流量表(全部投资)
附表8:项目敏感性分析表
项目界定
项目解析
项目位置及四至
项目地块占地面积2,739平方米,净用地面积2,355平方米。项目位于中山二路,地铁1号线东山口站出口旁。项目地呈方正矩形状,东面为菜园北街,南面为一片低矮住宅民房,再往南为东华路,西面为一乙级写字楼粤运大厦,北面为中山二路。项目临城市主干道,所处区域为广州传统的商业网区。
地块位置示意如下:
项目位置

地块现状
地块现用作停车场,地块沿中山二路有临时建筑做街铺,地块现状如下:

项目配套分析
①交通配套分析
路段道路分析
项目临中山二路,中山二路属于中山路,是城市主干道,为广州市东西走向的主要干道之一,单边4车道,设计行驶时速60公里/小时。而项目南面的东华路是城市次主干道,通过东华路可以连接到广州市区内主要的快速路——内环路。
公共交通分析
项目位于地铁1号线东山口站旁,距离地铁出口距离在1