文档介绍：联合课题组
泰安奥特住宅项目前期策划报告(研究)
泰安奥特控制工程有限责任公司
武汉理工大学
二零零七年七月
报告内容
主题
具体内容
一、泰安城市发展与住宅市场发展趋势分析
1、泰安城市发展分析
2、泰安宏观房地产市场分析
二、泰安住宅市场与项目开发调查分析
1、泰安住宅市场与竞争项目综合分析
2、项目开发基础分析
3、项目市场调查分析
三、目标项目土地开发条件与开发模式分析
1、项目土地开发条件整体分析
2、项目开发定位分析
3、项目开发模式与经济分析
四、目标项目总体规划布局建议
1、项目主题概念定位
2、项目总体规划
五、目标项目产品设计与发展建议
1、户型设计建议
2、建筑风格建议
六、其他建议与评价分析
1、项目建设与营销建议
2、项目物业管理建议
历史沿革
一、泰安城市发展与住宅市场发展趋势分析
(1)泰安综合概况
1、泰安城市发展分析
随着人们对自然景观的向往和传统文化认识的回归,将有越来越多的人来泰安旅游,这为目标项目提供了一定的潜在消费者。
泰安地处山东省中部的泰山南麓,境内拥有多种地貌类型;属于温带大陆性半湿润季风气候区。泰安天然的地理位置和温和的气候条件非常适宜居住。
泰山旅游度假区的开发和不断完善为住宅高档的定位奠定了环境基础。泰安便利的交通为其周边城市高收入人群来泰安置业提供了可能。
近年来,泰安市人口呈低速增长态势。泰安作为地级市城市吸纳力不强、聚敛作用不太明显,建议目标项目圈定消费群体时以泰安本地人为主。
自然概况
行政区位
人口状况
一、泰安城市发展与住宅市场发展趋势分析
1、泰安城市发展分析
(2)泰安经济概况
对比城镇居民收入,城市最低收入户收入水平与最高收入户相比,其收入差距整体呈扩大趋势。现阶段居民消费需求呈现多元性,目标项目为住宅高端项目,收入水平高的居民是我们的主要消费群体。
随着人们生活水平的提高与回归大自然的旅游观念,旅游收入和旅游人数都将乐观增长,这对发展旅游休闲会所和产权式酒店、酒吧等高档娱乐场所带来很大的机遇。
一、泰安城市发展与住宅市场发展趋势分析
1、泰安城市发展分析
(3)泰安综合分析
经济发展面临的机遇——济南都市圈和半岛旅游圈
济南都市圈和半岛旅游圈对泰安的旅游、交通、通讯、物资、技术、融资等各个方面带来了巨大的变化,对泰安房地产业带来了巨大的推动作用。
一、泰安城市发展与住宅市场发展趋势分析
1、泰安城市发展分析
(4)泰安城市规划(2004-2020年)
城镇空间结构:
规划市域城镇体系形成“一心、两轴、五组团”的市域城镇空间结构。
城市发展方向:
城市建设以向南发展为主、重点建设南部新城;东、西依托泰山、岱岳两区适度发展;严禁跨越环山路向北发展。对西北的天平湖、西南的金牛山、东南的泮河—徂徕山、东北的碧霞湖和南部的龙泉湖五片生态斑块进行严格控制。
目标项目位于泰安市西北部京沪发展轴上,完全符合城市发展总体规划布局。
旅游城市、休闲城市的城市定位需要有品位高、品质好的项目做支撑,奥特住宅项目将成为整个泰城的亮点,精品。
一、泰安城市发展与住宅市场发展趋势分析
2、泰安宏观房地产市场分析
(1)泰安与其他城市房地产发展比较研究
房地产投资额理性回归
泰安房地产投资占固定资产投资比例较小
房地产销售价格指数连续攀升
泰安房地产市场发展趋势与其他城市
呈一致状态:房地产投资理性回归,
由追求量的投资转变为质的追求;房
地产价格稳步上升。泰安房地产投资
占固定资产投资比例较小,但呈良性
发展态势,未来几年还有较大的发展
空间。
图3-2 各地房地产投资占固定资产投资比例
%
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2001
2002
2003
2004
2005
2006
泰安
青岛
济南
武汉
北京
上海
一、泰安城市发展与住宅市场发展趋势分析
住
宅
市
场
特
征
(1)%,表明泰安房地产发展正由粗放型向集约型转变,不再仅仅追求建房数量而更加注重质量和品质。
(2)房地产队伍不断壮大,加大竞争激烈程度。
(3)商品房需求旺盛,销售价格一路走高。
(4)置业的焦点聚集在住房品质、户型设计等舒适方面。
(5)个人购房进入零售时代,居住消费比例逐年提高。
(6)住房消费信贷逐步扩大。
2、泰安宏观房地产市场分析
(2)泰安住宅市场特征及趋势分析
房地
产发
展趋
势
(1)泰安市房地产业仍有较大的发展空间
(2)来泰投资置业者增多,投资型买房已初露端倪,预计未来几年会成为时尚。
(3)房地产市场进一步规范,房价将平