文档介绍：房地产成本控制制度实例分析
,降低成本费用,提高市场竞争力,根据国家有关法规政策,结合力维斯投资(集团)有限责任公司(以下简称或“集团公司”)成本管理的要求,制定本制度。
,保证质量为前提,过程控制为环节,规范操作为手段,提高经济效益为目的。
:遵守国家有关法规政策,落实成本岗位责任制,完善成本管理体系,形成有效的成本监控系统,努力降低成本,提高经济效益。
:建立成本的事前预测、优化,事中动态控制和事后分析、评价的动态循环系统,逐步提高集团公司投资的效价比。
第二节开发成本的控制
一、前期环节的成本控制
,对市场走势做出分析、判断,并及时提供、反馈给集团公司管理层作决策参考。
、开发能力和面临的市场情况,确定项目开发计划;组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察,进行立项调研、选址和前期策划,提出立项建议和开发设想。
《可行性研究报告》,并经集团公司立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外,还须包括以下内容:
(1)成本费用估算、控制目标及措施;
(2)投资及效益的测算、利润的体现及安排;
(3)税务环境及其影响;
(4)资金计划;
(5)《竞投方案》(仅限招标、拍卖项目);
(6)投资风险评估及相应的对策;
(7)项目综合评价意见。
,合作条件或招标、拍卖条件等关键因素发生变化,并将对我方构成重大不利影响时,应重新立项。
;合作建房项目要充分考虑地价款的支付方式及相应的资金成本。
、拍卖合同或合作开发合同应经集团公司法律部门审核后正式签署。
二、规划设计环节的成本控制
,同时遵循以下原则:
(1)能由集团内部完成的规划设计工作,应由集团内部自行完成;
(2)需委托设计院进行的规划设计工作,原则上应采取招标方式,择优确定。
(必须包括建造成本控制总体目标),应首先上报“规划设计方案听证会”审查,获通过后方可进入下一设计阶段(如初步设计、扩初设计、施工图设计)。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概(预)算》,并在与上一阶段的概(预)算进行认真分析、比较的基础上,编制项目的《建造成本概(预)算》,确定各成本单项的控制目标,并以此控制下一阶段的设计。
、混凝土等建材用量要求的条款,并载明:设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。
,若无特殊技术要求,不得指定施工或材料供应单位。
、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组,对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性(包括建成后的物业管理成本)等进行会审,提出明确的书面审查意见,并督促设计单位进行修正,避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。
三、施工招标环节的成本控制
,其他工程的施工或作业单位,不得指定。
,必须采取公开或邀请招标方式进行。
、工程、预算、成本四大专业人员联合组成招标工作小组,就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划,拟订标书,开展招标活动;对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察,提出书面考察意见;对投标情况进行评估,提出书面评估意见。
,应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。
,综合考察其技术力量、报价等进行择优选择。
,集团监察部门,有权酌情否决个别单位参与投标;为保证投标过程中充分体现市场竞争,集团成本部门有权推荐一家符合投标资格要求的单位参与投标。
(如水、电、气等)应尽力进行公关协调,最大程度降低造价。
、预算两方面的专业人员,合同条件必须符合招标条件,合同条款及内容概念应清晰,不得因工程紧而不签合同就开工。
,跟踪评估其资信、技术力量。
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四、施工过程的成本控制
(一)现场签证