文档介绍：新国八条和成都细则解读
1、新国八条解读
2、成都细则解读
3、新政后市场动态
报告 纲要
新国八条解读
通胀压力明显,资金流动性过剩,将导致热钱不断涌入房地产行业;
同时人民币升值预期进一步加大,将增大房地产泡沫的风险
背景环境
2010年中国面临通胀压力较大,每一季度通货膨胀率连连攀升,%,超过了3%的警戒线,专家预测本轮通胀行情有可能需要在2012年才能结束。
另外4万亿贷款,境内外股市,使得国企私企等上市公司手重掌握了过多的流动性,而在实体经济没有大幅度增长的情况下,钱被迫也只能追逐最大的利润而流向房地产。
市场通货膨胀压力仍然存在,资金流动性过剩
2010年是人民币升值最快的一年,人民币升值导致热钱流入,并布局于人民币资产,其主要受益板块集中于房地产股和金融股,人民币升值对房地产将构成长期利好。
参照80年代日元升值对楼市影响的经验:升值初期——经济形势良好,需求增加,特别是外资投资需求增加,导致房价上涨;升值过程中——房价在不断上涨,泡沫形成,但支持房价的宏观经济却受到越来越大的负面影响;升值最高时——出口受到重大影响、外资撤退,宏观经济走向衰退,房价调头急降。
目前人民币尚处在“升值过程“的阶段,加之外部世界特别是欧美发达国家的经济环境不甚乐观,因此现阶段国内房价顺势上涨的几率大,但也势必加剧未来楼市泡沫的风险。
人民币升值预期,境外投资热钱涌入
影响关键点
银根收紧;新国八条出台;
新国八条解读
出台背景
新政内容
消费者:严格限购结合趋紧差别化信贷政策,进一步抑制购房需求
限购重点:明确规定实行基于家庭存量房数量的严格的限购政策,并将限购的范围扩大至各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市。
税费重点:完全取消普通住房与非普通住房的差异,对不满5年进行的二手房交易全额征收营业税,将使得5年内房源在交易成本明显上涨,将对二手房市场造成一定的影响。
新国八条解读
出台背景
新政内容
客户类别
新国八条
政策点评
限购方式
1、对当地户籍居民家庭限购第三套及以上住房2、对非本地户籍居民家庭限购第二套及以上住房3、对非本地居民家庭限制购房
要在一定时间内限定居民家庭购房套数
采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数
基于家庭存量房数量执行严格的限购政策
限购区域
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市
房价过高、上涨过快,供应紧张的城市
无影响
限购范围扩大至直辖市、计划单列市、省会城市
客户类别
新国八条
政策点评
营业税
对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税
不足5年的非普通住房,全额征收营业税;购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税
采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数
加重不满5年的二手房交易成本
房产税
对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税
-
延续前期政策
个人所得税
加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。
加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国
加快研究制定引导个人合理住房消费和调整个人房产收益的税收政策
为房产税征收铺垫
新国八条解读
出台背景
新政内容
消费者:严格限购结合趋紧差别化信贷政策,进一步抑制购房需求
新国八条
政策点评
首套房
-
首付款比例调整到30%及以上
首套房建筑面积90平米以上,首付比例不得低于三成
二套房
1、首付款比例不低于60%,
2、人民银行各分支机构可根据实际情况,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率
二套房首付款比例不得低于五成,
二套房首付比例从50%提高至60%
三套及以上
暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款
首付利率应大幅提高,银行可暂停发送贷款
延续前期政策
非本地居民
-
暂停发放购房贷款
房价过高、上涨过快,供应紧张的地区,暂停发放购房贷款
已全面限制购房
信贷管理
加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为严肃处理
商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房
-
加强信贷管理
信贷重点:二套房首付由50%提高到60%,进一步加强信贷管理
新国八条解读
出台背