文档介绍：长沙公园商业项目
营销策划报告
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投资策划部
2010年11月
长沙公园商业项目营销策划报告
第一章:五邑地区商圈市调篇
一、江门楼市商圈走势:
房产局披露:蓬江、江海两区住宅成交最活跃,平均楼价:4500元至4700元/㎡,其中5000元以上的盘仅几个,金汇城市广场和中天国际,珠江帝景湾出价最贵,价幅6000-8000元/㎡,市区在售的大部分新盘成交均价都在4000-5000元/㎡区间,同时二手房市场活跃。
商铺二手价位:旺铺街区板块13000——16000元/㎡,最贵常安路步行街出价24000元/㎡,有价无货,而其余商业街多为沿路底商旧铺,一旦偏离旺区街则租价低到30-50元/㎡(旺区商铺出租率达90%以上,)旧城区基本上极小有旺区街铺放盘,/㎡,但基本商业氛未形成,租金回报仅2-3厘难追上入息。
最旺的主题商城属地王广场,首层达200-250元/㎡,首层最贵街铺在10000-12000元/间(约40㎡),首层内铺达8500元/间(44㎡)。
最旺的街是常安路步行街,租金250-320元/㎡,/㎡(45㎡铺卖150万)。
五邑城及商会大厦四层或层招租,整层面积3000㎡租25元/㎡,管理费按原10元/㎡,/㎡。
点评:旧城密集,无改造潜在价值、热线基本无铺可投资,/㎡。
地王广场业态及运营可借鉴:
负层:潮人地带、车库:260-300元/㎡,格仔铺10㎡
首层:真功夫、屈臣氏、化妆品、首饰、皮具200-250元/㎡(部分售)
二层:大昌超市、女士服饰、西餐厅100-130元/㎡(部分售)
三层:游艺城、数码、动漫精品、美容美甲50-80元/㎡
四层:时尚服饰、KTV、影院 35-60元/㎡
管理费:30元/㎡,5元/㎡推广费,管理到位较为专业
较热衷投资高端住宅:如珠江帝景湾、碧桂园等
常安步行街旺铺难求:租金最贵250-320元/㎡
步行街业态是运动、服饰,女性及潮物为主,商铺评估值达4-5万元/㎡。
二、台山市楼市商圈走势
台山普通住宅,无梯房在1800-2200元/㎡,台山碧桂园双拼才3880元/㎡起售,面积219-511㎡,总价100-250万/幢,价幅目前在4500-7500元/㎡,而洋房则售5000-6000元/㎡,二房或三房,总价售35万—50万元/套,而在二手楼市上的住宅多数适合当地刚性消费需求较为低值,10多万一套。
台山商圈旺街集中在步行街台西路、环城西路、环北大道三角地带,最旺的商场是华润万家的购物城,开发商自己收租,二手很难有铺放
租,首层租金130-280元/㎡,铺位较大间80-150㎡/间,租价12000-22000元/间,租金130-150元/㎡,而步行街的铺位面积多在40-50㎡之间,租金8000-10000元/间,租金150-230元/㎡。
新商业地标盘地王广场,地处通济桥边,由香港新世界开发,香港创基策划,保利集团管理、蔡澜主理。铺位多为室内细铺,15-30㎡/间,最大做酒楼2000㎡/间,分为gi创意场女人街、香港柏丽大道、名店坊、蔡澜饮食品、手信街,数码广场七大主题区,总面积7万㎡,㎡,长度1公里,停车位600个,采用十年带租约,即买即租,10年由6%-15%逐年递增保障投资金额达100%回报,实行每季度返还租金,目前正在加强招商,计划12月23日试业,2011年新年元旦开业,免租三个月,管理费为17元/㎡,推广费5元/㎡,售价和租金情况如下:
售价(元/㎡)
租金(元/㎡)
年回报
首层
38000
110-130
%
二层
24000-26000
80-90
%
三层
16000
50-60
%
四层
15000
35-45
%
点评:该盘利用发展商名气和实力,造高售价套回开发款,然后逐季返还给投资者,当然要有6厘起十年100%以上回报为前题,但目前该地段不旺,需要等几年,-,头几年的租金亏损也是打高在售价中摊分。
商圈分析:台山市商业旺街,步行街及购物中心比开平要繁华,主要是台山侨乡多,来浸温泉、娱乐旅游客较多,热线较足,台山碧桂园也靠近市区,社区商铺一开盘即枪光,卖得比恩平江门碧桂园都要高,接近9000-11000元/㎡,二手基本无铺放价,旺街租金接近江门市的旺街价位。
三、恩平市楼市商圈走势
恩平市为全国最多华侨城市,但未曾提供多元化物业供热钱投资,市城中心基本较为陈旧残缺难以改造,政府计划在东北部建新区并将市政府外迁,主力楼盘有:恩平碧桂园、连排别墅售4500元/㎡,但洋房楼价较低,仅2900-35