旅游配套型商业案例研究.ppt

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凌霄阁内包含了高科技虚拟实境的动感电影、‘Ripley’s信不信由你！奇趣馆’展示有怪异、奇幻的艺术制品，还有闻名中外的伦敦杜莎夫人蜡像馆香港分馆。
凌霄阁及山顶广场内有多个角度可以俯瞰维港及两岸全景，将商业的休闲、购物服务功能与游客的观光活动有机结合。
轨道车站设在凌霄阁首层
太平山顶几乎成为赴港游客必选的游览项目，山顶广场丰富了景点的游览内容，也给游客提供了上好的购物、餐饮、休息等必须的服务；半山区的高端居民也会把山顶广场作为日常购物首选，很多港岛市民也乐于经常到山顶，欣赏美景，享用美食。
香港山顶广场由具有超过五十年香港开发经验的恒隆地产开发，并长期持有经营
位于香港太平山顶的峰景餐厅，无疑是本港最迷人的餐厅之一，是每位旅客的必到之选。两层高的落地玻璃窗，让你饱览香港著名的都市轮廓、维港景致和远山离岛，如斯醉人美景，实属世间罕见。自1994年开业以来，峰景餐厅的风格菜式，成为外地游客和本地居民的心水选择。逾四十名来自世各地的厨师，为顾客烹调西方及亚洲名菜
杜莎夫人蜡像馆在香港太平山顶凌霄阁开设了亚洲的惟一永久性展馆. 面积约15000平方米，分7个展厅，包括电影天地、体坛名将、蜡像作坊、名人派对、伟大殿堂、恐怖魔屋及乐坛至尊。走进馆内，约100位名人巨星的蜡像就在眼前。
2006年，上海杜莎夫人蜡像馆在市中心南京西路新世界商厦10楼落成开幕
位于山顶广场四、五层的峰景餐厅成为港岛最美餐厅，腊像馆更成为太平山顶必游项目之一
除了针对游客努力创造吸引点，山顶广场商业本身的设计和运营也非常成熟
1、以集中商业的效应吸纳黄山市民及旅游人群消费，提升商业价值 以室内步行街街铺的形式，分摊销售压力，实现开发目标；
2、销售期主力店进驻，部分开业、统一经营，明显促进商铺销售实现商业价格为黄山最高，商铺销售较快；
3、后期经营中，经营商与投资商利益矛盾，经营商撤场，影响了后续经营，商业价值迅速降低。由于主力店离去，人流剧减，现有商铺经营惨淡；
4、暴露出的问题：
卖的好，卖的价格高，但经营的差。
销售时，引进主力店，带动其他商铺销售；但当主力店撤出时，对剩余小商铺的经营影响很大。
业态以服装为主，档次较高，管理成本高，同品牌商品比老商业价格高，且商业业态不够丰富，功能单一，不能吸引人流，导致部分商铺品牌经营者撤出。
5、问题启示：
商业的后续经营问题非常重要，在引进主力店或者统一经营问题上，既要使商业卖得好，就要保证后期经营，是比较复杂的问题；
要吸引旅游人群，单纯的购物功能并不能达到目的。
黄山新街案例简介
每隔30米左右，即有两部上下的自动扶梯通向二楼
新街设计中主要依靠扶梯解决人群进入二层商铺的问题
二楼的联廊
部分挑空层高6米空间，丰富内街的空间
中庭部分可以做产品展销或促销活动
新街商业实现价格：
1、两层均价7000－8000元/平米；
2、租金100－150元/平米
老商业中心商业价值：
1、一层商铺价格在1－2万元/平米
2、租金100－170元/平米
2年后商业价值降低
由于商业经营问题，新街商业价值剧减，大量商铺租金水平在40－60元/平米
一楼商铺空置率在50％；二层商铺控制在80％；在经营的商铺亏损
临近入口的商铺经营状况差强人意
商业经营现状：以服装销售为主的业态，但主力店撤出后，大多商铺空置
依托旅游区开发建设的中小型购物中心案例分析小结
尽管有旅游市场可为，但是单纯依靠游客消费，并不能有效支持购物中心稳定的经营，还要尽量兼顾周边住民的日常消费及多频次客户的特定消费需求；
集合旅游景点的观光资源，提供参与性好或有独特风情的游艺、休闲、餐饮项目，将可能使购物中心成为游客必选的去处甚至是目的地；
独一无二的商品或服务内容将可提高客户来访的可能性。