文档介绍：万科西丽留仙洞T501-0069项目分析
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外部属性
项目属性界定
项目属性
区域概况(1/3):留仙洞总部基地位于深圳南山区,是深圳未来又一重要的经济增长极
深圳
南山区
留仙洞总部基地(本案)
中国国家区域中心城市(华南),中国南方重要的高新技术研发和制造基地,中国重要的经济和金融中心,2013年经济总量居中国大陆第四位
位于深圳市西南部、深圳经济特区西部。2013年,。南山区是深圳市旅游基地和高新技术产业基地
国际化新一代信息技术研发中心、国家级新一代信息技术转化与应用示范基地、区域性新一代信息技术辐射带动极,深圳市未来六大总部基地之一
区域概况(2/3):片区为深圳未来六大总部基地之一,将致力打造为新一代信息技术研发中心
分析
战略定位:国际化新一代信息技术研发中心、国家级新一代信息技术转化与应用示范基地、区域性新一代信息技术辐射带动极,将打造为集研发用房、高端商业、酒店公寓、特色街区等于一体的总部基地;
产业定位:将重点发展新一代信息技术、互联网、基因工程等产业,成为深圳重要的战略性新兴产业基地;
区域概况(3/3):片区距前海、后海均在20分钟内车程,距离机场及北站约在20-30分钟车程
留仙洞总部基地位置:地处南山西丽中心区,南隔广深高速和曙光仓储片区与深圳高新科技园相望;
范围:基地以北边留仙大道、西边创科路、南面茶光路、东边石鼓路围合而成
留仙洞总部基地范围
留仙洞
总部基地
前海
后海
16min
18min
22min
30min
结构示意:项目属性分析包括项目指标分析、项目交通、项目四至、市政配套、项目优劣势分析共五部分组成
项目
属性
分析
项目指标分析
项目交通
项目四至
项目优劣势
分析
项目交通
市政配套
项目指标分析:土地类型以产业用地为主,建后需无偿返还政府的面积达80%,能自主经营发展的面积有限,开发成本高
单元名称
单元用地面积
道路用地比例
公共绿地比例
主导功能
总量控制
DY03
%
%
新型产业用地
36-42万平方米
DY04
%
%
新型产业用地、商业服务设施用地
45-50万平方米
DY05
%
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新型产业用地
29-33万平方米
绿地
项目土地类型以产业用地为主,在规划中需无偿返还的研发厂房的建筑面积超过60%,另有20%的绿化面积也需要返还政府;
项目可用于自身发展的建筑面只占总建面的30%不到,高价拿地使得项目的开发成本变得高昂;
项目总建筑面积为133万㎡,体量较大,竣工年限是42-48个月,工期紧凑,建筑质量要求高,给项目施工进度带来巨大压力
外部交通:主要依赖留仙大道和南坪快速路,但缺少南部通道,目前难以实现直接与高新科技园、前海、后海连通互动
目前对外主干道主要有留仙大道和南坪快速路;
受广深高速和曙光仓储片区影响,片区南北方向交通不便,阻碍与科技园、前海、后海片区的连通互动
地铁5号线(环中线)在此片区已经开通留仙洞站;
地铁7号线在此片区设置的茶光站,已于年初开工建设;
未来这一片区还将有地铁15号线和17号线经过,远期规划有惠深城际线
地面交通
轨道交通
本案
留仙大道
往宝安方向
往东部、北部方向
高新
科技园
广深高速、曙光仓储
内部交通:广深高速的隔断使得车流自南向北前往项目受阻,需要绕道,人行自北向南到达项目较为方便
由东向西经留仙大道,转进石鼓路经打石二路到达;
由西向东经留仙大道到转进创科路亦可直达项目;
南北方向须绕道同乐路(西)或沙河西路(东),交通不便
自北向南可从地铁5号线留仙洞站走同发路直达,约300米;
自东向西可从地铁7号线茶光站穿过沙河路抵达,约840米,需经过大片居民区,较为不便;
车行交通
人行交通
本项目
7号线