文档介绍：美居公司房地产开发项目可行性研究报告
一、总论

南方A市美居房地产开发公司开发的“98JY住宅小区”,以高品质的开发建设、优美的居住环境和一流的物业管理为A市住宅小区树立了良好的形象,受到市民的广泛好评。为满足A市城市居民21世纪新的住房要求,创建新型城市住宅小区,该公司经过全面认真的市场调研,对项目区位环境进行反复的分析比较,根据目前房地产市场现状与发展趋势,选择靠近C民族园,与“98JY住宅小区”相连的现A市D厂区内,开发中高档“JY二期”住宅,与“JY一期”连成一片,建设继“98JY住宅小区”之后又一个高品质住宅小区。JY一期销售已基本结束,该公司和JY小区良好的形象普遍得到A市市民和政府的认同,由于“JY二期”与98JY一期仅一墙之隔,这为本项目的开发带来不可多得的商机。
根据A市城市规划发展需要以及BL路片区控制性规划要求,美居房地产开发公司已同A市D厂以定点拆迁的方式达成协议,。开发建设用地及土地用途性质的变更手续由A市土地管理局和市规划局办理。根据城市规划和该市对产业结构调整的有关要求,A市D厂搬迁至市高新技术开发区内。
该项目初步方案设计已经完成,“JY二期”项目建议书已经省计委批准,各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。

1)项目名称:“JY二期”项目。
2)建设地点:A市BL路。
3)建设单位:美居房地产开发公司。
4)企业性质:国有。
5)经营范围:主营:房地产开发经营。兼营:建筑材料、装饰材料、室内外装饰。
6)公司类别:专营企业。
7)资质等级:城市综合开发二级。
8)工程概况:“JY二期”,总建筑面积76100平方米,其中多层住宅50960平方米,联排低层住宅10140平方米,地下停车库15000平方米。经估算,工程总投资17623万元,每平方米造价2316元。
9)资金来源:本项目建设资金完全由美居房地产开发公司自筹,不足投资通过预售房款解决。
根据收益计算,%,财务净现值(ie=15%)517万元,。%,%,计算期内国家税收2629万元。财务分析结果表明,项目的社会效益和经济效益较好。

1)省计委计投E20003××号文《关于“JY二期”项目建议书的批复》;
2)美居房地产开发公司与A市D厂签定的《国有土地转让造成房屋拆迁、停产损失的补偿合同》以及《国有土地使用权转让合同》;
3)A市规划设计院《BL路沿线控制性详细规划》;
4)A市理。F大学建筑工程学院设计研究院《“JY二期”项目初步规划方案》;
5)BL路片区地质勘探资料;
6)A市城市规划局《A市土地使用变更通知书》;
7)省审计事务所验资证明;
8)A市城市合作银行资金证明;
9)国家计委《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》(当时);
10)建设部《房地产开发项目经济评价方法》。

根据“JY二期”项目建议书批复和初步规划方案,本研究工作范嗣主要是住宅市场分析及营销战略,建设规模及功能,住宅及公用丁程建设方案,投资估算与资金筹措,项目经济效益评价等。

本项目属房地产住宅开发项目,符合国家城镇住宅开发建设产业政策,开发用地变更及项目建设规划手续已在办理,建设资金完全自筹,现场建设条件具备。针对商品房升级换代,住宅建设由低档走向高档的发展趋势和A市已有一部分收入较高的住房消费群体,户型规划为中高档住宅,根据对A市住宅市场分析预测,项目开发有市场销路。财务分析结果表明,项目经济效益可行。本项目开发土地利用A市D厂生产用地,对盘活国有资产,推进国有企业产业结构调整,有明显的社会效益。
从目前房地产市场分析,商品住宅结构性的矛盾还很突出,建议在下一步方案规划时,对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研,尤其是面积较大的联排商品房,如完全作为住宅,要根据市场变化作出更为准确的市场定位,调整户型或面积,并做好工程建设规划,加强楼盘营销工作,降低开发建设成本,尽量减小项目风险。

“JY二期”-1。
二、住宅市场分析与营销战路

进入2000年以来,在加快住宅建设和深化城镇住房制度改革的推动下,以住宅为主体的房地产市场,总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在:
1)商品房开发投资稳步回升。1992年房地产业超速发展,1993年下半年起宏观调控,至1995年以后,房地产开发投资一度出现增速减缓的趋势。1997年以后,商品房投资逐步增加,1