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一 小区业主与物业企业之间利益纠纷得重要类型
近年来,波及小区物业管理得纠纷案件频发且展现急剧上升势头、此类纠纷重要有如下几种情形:
(一)物业管理费纠纷
1。业主以多种理由拖欠物业管理费用
业主因种种原因,如未打扫小区卫生、保安未履行岗位职责等,引起业主不满,以拒交物业管理费得方式予以抵制引起纠纷得居大多数、在此类纠纷中,物业企业往往就是原告,根据《协议法》规定,业主可以行使与对方违约程度相适应得协议履行抗辩权。
2、因物业管理收费原则不规范而引起诉讼
此类案件就是因物业管理企业单方面提高收费原则、随意增长收费项目、收费原则不规范或业主以种种理由单方面规定减少管理费用等导致得纠纷、
因房产企业在开发前期多由其自已成立物业企业或委托其她企业进行物业管理,物业企业期满后仍旧继续履行前期协议,后业主对原物业企业所履行义务不予承认而拒付物业管理费,此类纠纷近来亦时有发生。
(二)因物业管理服务不到位引起得多种纠纷
因物业管理服务不到位或物业管理企业工作失职导致业主人身、财产损害,业主起诉物业企业人身、财产损害赔偿纠纷;业主财产损失赔偿纠纷;小区公共设施伤人得赔偿纠纷;小区公用部位侵权得纠纷;小区公用部位得出租经营问题;小区停车场收费纠纷;业主违章搭建或私自变化房屋构造而致纠纷、
(三)开发建设遗留问题引起业主与物业企业纠纷
重要表目前:规划变更导致业主权益受损;业主购房时得规划在交房时往往发生变更,房屋格局与小区环境与售房时得承诺有差异;房屋建筑与附属设备质量差;配套项目缺项甩项;个别开发企业对这些遗留问题采用能拖就拖,能省就省,能不处理就不处理得方略,工程竣工,开发企业撤走,问题甩给物业管理企业,从而导致了物业管理企业与业主得诸多纠纷;建筑权属不清;公摊面积得划分确定与附属用房经营收益分派等问题引起得纠纷。
二 小区业主与物业企业之间利益纠纷得经典案例分析
(一)房屋质量有问题,业主能否拒交管理费
目前得小区在建设、销售过程中出现不少问题,例如房屋建筑质量差、公布虚假广告、配套设施设备不齐全或面积有误差、房款计算错误等等、这些问题要等广大得业主入住后来才逐渐暴露出来,而导致这些问题得开发商已将楼盘销售完毕,对此不闻不问,诸多业主便以拒交物业管理费作为抗议与斗争得措施,业主得这些行为就与否合理、合法呢?
案情简介:某物业企业,从1月起为小区业主提供保安、保洁等物业管理服务。王先生就是该小区业主。自1月起,王先生未向物业企业缴纳过物业费、以及代收费合计18354。７7元及滞纳金421１。16元。王先生称,欠费就是事实,但数额不清晰,没交费得原因就是由于房屋质量有问题,地面、墙体有裂缝、墙皮有脱落、卫生间与厨房得房顶渗水等、此外,某房地产开发有限企业在售房时承诺要奉献一种全新得物业。王先生据此认为物业服务应当就是免费得,她所购置得房产就是由某房地产开发有限企业开发建设得,该企业与物业企业法定代表人均为蔡某、据此,王先生认为两者就是一体,物业企业理应对王先生得房屋质量问题加以处理。
评析:物业企业称,房屋质量问题与物业管理没关系,该质量问题均就是室内
自用设施及王先生自用部位得问题,在质保期内应由房地产企业负责,超过质保期应由业主自已负责,与物业无关。此外物业费及代收费与房屋质量不就是同一法律关系,因此不能作为不交费得理由。法院审理认为,售房宣传资料,并非物业企业免费服务得承诺。物业企业根据该市物价局颁发得《收费许可证》与物业企业与小区业主委员会签订得《物业管理委托协议》收取物业费合法有据,王先生认为应当免费服务得辩称不能支持。有关王先生提出得质量问题,物业企业主张得物业费及代收费用不就是同一法律关系应另案处理。因此,王先生应向物业企业支付物业管理、水、电、暖、煤气等费用合计1８354、77元,并赔偿逾期付款损失。
此类案例,首先要弄清开发商、业主、物业管理三者得债权、债务关系。开发商与业主之间存在协议关系,假如房屋有质量问题,开发商基于赔偿责任对业主负有债务;业主与物业管理企业之间存在协议关系,假如物业管理企业如约履行自已得义务,业主不交纳物业管理费那么就是业主对物业企业负有债务;开发商与物业管理企业之间没有债权、债务关系。商品房买卖与物业管理属于不一样得法律关系,开发商与物业服务企业各就是一种独立得法人企业,独自对外承担民事责任。业主与开发商得纠纷应由开发商与业主根据协议纠纷与民事诉讼来处理,而不能以此迁怒物业企业,因此,业主采用拒交物业管理费就是不妥得。
(二)业主被盗物业企业应否赔偿
案情简介:某物业小区一位业主家中被盗,派出所民警接到报警后及时赶到,但很遗憾没有当场抓住窃贼,业主丢失约一万元得金钱及手饰,此案正在侦破之中。业主表明,自已准时交纳物业管理费,规定物业企业赔偿失窃得财物。
评析:对于这个问题,首先要明确业主与物业企业之间得关系。一般来说,开发商交付房屋后来,购房者在入住得时候,要办理有关手续,其中一项就就是与物业企业签订“业主公约”,属于协议得性质。在公约中,明确了业主得权利与义务,明确了物业企业得职责。简而言之,一般就是业重要按期缴纳管理费,遵守有关规定;物业企业收取费用,提供清洁、维修、绿化养护、保安等服务。另一方面,假如要物业企业承担赔偿失窃物品得责任,则要瞧就与否存在过错行为。这就要瞧“业主公约”中就与否明确了物业企业在业主失窃得状况下要赔偿损失。假如有这样得约定并且物业企业得工作中存在过错,业主才可以向物业企业规定赔偿。由于业主与物业企业就是协议关系,发生纠纷后来要按照协议执行,假如有证据证明就是物业企业管理、服务不到位,那么属于物业企业违约,可以就此到人民法院起诉,由人民法院依法判决。最终需要阐明得就是,鉴于上述失窃案件正处在公安机关侦破过程中,一般也要等侦查终止或侦查无成果后再进行处理比较妥当。
业主与物业企业签订入住手册,该协议就是物业企业对业主提供物业管理服务得承诺以及业主乐意接受服务与物业管理得明确表达、但就是双方并未就业主得财产由物业企业保管签订过保管协议或有其她约定,物业企业也就无保管该业主家庭财物得义务。因此,尽管物业企业对小区得安全负有平常管理义务,但其所承担得小区安全防备只就是协助义务。目前,由于社会治安环境比较严峻,贼人得作案手法越趋专业化,政府惩办犯罪人员得条例法规较为宽松,外来流感人口激增,业主财产被盗事件时有发生。在这种状况下许多业主把物业企业理解为“第二警力”,这就是片面得,甚至把物业企业误以为保险企业,业主财产遭损,物业企业应当承担什么责任,这个问题需要详细事情详细分析,如物业企业履行了正常得治安任务,则物业企业可不用承担赔偿责任。
(三)小区丢车业主告物业案例
案情简介:王先生买了一辆轿车,价值16万余元,5月,王先生下班开车回家后,将车停在物业企业划定得停车位上。次曰,王先生准备开车上班时,发现车辆被盗。王先生随即报警,警方调取监控录像发现,王先生得车于凌晨５点左右驶出本市。警方追踪未果,车辆尚未被追回。王先生认为,她已向物业企业缴纳了3月至20０9年３月得车辆保管费1500元,物业企业对其车辆得丢失负有不可推卸得责任。经协商无果后,她将物业企业告上法庭。
评析:在此案中,王先生在小区内自行泊车得行为,不能认定为交付保管物,物业企业也无法控制车辆得自由移动,不具有返还车辆这一特征,因此,一般状况下,不能认定为保管协议。但就是,若就是在全封闭式停车场中,车主将可以控制车辆转移得车钥匙及行车证等交付给保管人后,完毕对保管车辆得交付,那么保管协议就是可以成立得。此外,王先生所交得1500元停车费就是物业企业对小区公共场地车位进行管理与定额收费,而非保管协议得费用。但并非任何状况下物业企业都不承担责任。王先生与物业企业之间存在物业管理服务协议关系。《物业管理条例》第三十六条第二款规定,“物业管理企业未能履行物业服务协议得约定,导致业主人身、财产安全受到损害得,应依法承担对应法律责任。"也就就是说,若王先生能举证证明物业企业在管理过程中未履行协议约定,导致车辆失窃或与车辆失窃存在一定因果关系,则可根据物业管理服务协议,祈求物业企业承担相适应赔偿责任、此案因王先生无法证明物业企业有违反物业管理服务协议得行为,故物业企业不承担责任、
三 小区业主与物业企业纠纷得处理方式与程序
(一)小区业主与物业企业纠纷得处理方式
当物业管理纠纷发生后,当事人可以根据详细状况选择协商、调解、仲裁、诉讼这四条途径来处理。纠纷一经立案,就成为案件,对案件得合法处理属于事后处理纠纷得措施。
1。当事人各方自选
协商与解就是由物业管理纠纷当事人双方或多方本着实事求就是得精神,根据有关法规业主公约与所订协议中规定,直接进行磋商,通过摆事实、讲道理得措施来查明事实、分清就是非,在自愿互谅、明确责任得基础上,共同商议达到一致意见,按照各自过错得有无、大小与对方受损害得程度,自觉承担对应得责任,以便及时地自行处理物业管理纠纷得一种处理纠纷得方式。
2、各方当事人祈求第三人调解
调解就是指当事人之间发生物业管理纠纷时,由国家规定得有管辖权得第三人来主持引导 当事人进行协商活动,坚持自愿原则与合法原则,运用对当事人进行利害分析、说服教育得措施,促使当事人双方互相谅解,自愿达到协议,平息纠纷争端得一种方式。调解按调解主持人得身份不一样可分为民间调解、行政调解与司法调解三种。调解达到协议得,调解主持人应制作调解书,在调解书中写明当事人得状况,纠纷得重要事实与责任,协议得内容与责任得承担方式、承担者,然后由当事人签字盖章,主持调解人员签名并加盖公章、双方当事人对送达得调解书都要自觉履行。
仲裁就是指由物业管理纠纷当事人根据仲裁法,双方自愿达到协议选定仲裁机构并由其主持调解或对纠纷做出裁决得一种处理纠纷方式。根据中国《仲裁法》规定,仲裁委员会不按行政区划层层设置,可以在设区得市、省级人民政府所在地得市设置,并且仲裁不实行级别管辖与地区管辖。仲裁委员会只受理平等主体得公民、法人与其她组织之间发生得协议纠纷与其她财产权益纠纷。
物业管理纠纷当事人采用仲裁方式处理纠纷,应当双方自愿,达到书面仲裁协议。没有仲裁协议,一方申请仲裁得,仲裁委员会不予受理、当事人达到仲裁
协议后,一方向法院起诉得,法院不予受理,但仲裁协议无效得除外。仲裁协议包括协议中签订得仲裁条款与以其她书面方式在纠纷发生前或者纠纷发生后达到得祈求仲裁得协议。仲裁协议法定应具有得内容包括祈求仲裁得意思表达;仲裁事项与选定得仲裁委员会。仲裁协议独立存在,协议得变 更、解除、终止或者无效,不影响其效力。
物业管理协议与其她民事纠纷得仲裁处理一般程序与司法审判程序类似,但相对比较灵活些、简便些、可选择余地大些。仲裁委员会在收到一方当事人提交得仲裁申请书曰内决定立案或不立案;立案后在规定期限内将仲裁规则与仲裁员名册送申请人,并将仲裁申请书副本与仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人;依一般程序审理时３名仲裁员构成仲裁庭,当事人双方按名册各选1名,第3名仲裁员作为首席仲裁员由当事人共同选定或者共同委托仲裁委员会主任指定,案情简单、争议标得小得,可以合用简易程序,由1名仲裁员审理、仲裁不公开进行、开庭后经庭审调查质证、辩论,在作出裁决前,可以先行调解,然后制作 调解书,调解不成时制作裁决书。调解书与裁决书具有同等法律效力,调解书经双方当事人签收后即发生法律效力,裁决书自做出之曰起发生法律效力。
与司法审判得两审终审制不一样,仲裁裁决就是一裁终局得。除当事人有《仲裁法》第５8条所规定得理由可以自收到裁决书之曰起6个月内提出撤销裁决申请外,当事人应当履行裁决 。一方当事人不履行得,另一方当事人可以根据民事诉讼法得有关规定向法院申请执行。
诉讼就是法院在物业管理纠纷诉讼当事人与其她诉讼参与人得参与下,依法审理与处理物业管理纠纷案件得活动,以及在该活动中形成得多种关系得总与、可分为民事诉讼与行政诉讼两大类。诉讼就是处理争议纠纷得最基本得方式,也就是最终得方式。
按照诉讼程序向法院对一定得人提出一定得权益主张,并规定法院予以保护得祈求,叫做诉。向法院对一定得人提出诉这种祈求得权利,叫做诉权。程序意义上得诉权,又叫起诉权,它就是祈求法院对权益得争议进行审判得一种权利;实体意义上得诉权,就是提请法院合用 审判这一特殊手段,强制实现权益祈求得权利,也就就是规定明确被诉一方得义务与强制其履行义务得权利。权利主体从实体(权利义务)法律关系发生时起,就享有实体意义上得诉权;但她要实现这一权利,还必须具有程序意义上得诉权、两者都具有,即可胜诉、只有起诉权,没有实体意义上得诉权,就会导致败诉,没有起诉权,法院则不予受理或作出驳回起诉得裁定。每一种诉得详细内容都由两个必不可少得要素构成,即诉得标得与诉得理
由(包括提出诉讼祈求得事实根据与法律根据)。
根据不一样得诉之不一样得直接目得与内容,可将诉分为三类:①给付之诉。就是规定法院判 决责令对方当事人履行对应得义务(包括作为与不作为)。假如对方败诉又不自动履行义务,可以依法强制执行、因此,给付之诉又称执行之诉。②确认之诉。就是规定法院查明与确定当 事人之间就与否存在一定得法律关系,从而作出肯定得或否认得确认裁判。确认判决虽然不直接确定给付得义务,但对后来也许发生得给付之诉,具有预决得效力。③变更及撤销之诉。就是规定法院根据新发生得一定法律事实,查明就与否已经发生或形成一定得法律关系,或者本来存在得法律关系就与否已经变更或终止,从而对应作出就与否变更或撤销得裁判。
提起诉讼,首先应明确到哪个法院去告,这就是法院管辖问题、法院管辖有级别管辖、地 域管辖、专属管辖之分。物业管理纠纷中,因物业即不动产纠纷提起得诉讼,由不动产所在地法院管辖,就是专属管辖;因服务协议纠纷提起得诉讼,原则上由被告住所地或者协议履行地法院管辖;因物业管理或业主自治管理中得侵权行为提起得诉讼,由侵权行为地或者被告住所地法院管辖、
中国得诉讼制度重要包括起诉、受理立案、(被告)答辩、开庭审判(包括法院调查、辩论调解、制作调解书或一审判决书,行政诉讼不合用调解等)、上诉二审、二审终审不得上 诉、生效得一审判决、二审判决得执行等制度。