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财务预算管理操作指南
一、报表的填列事项
预算管理体系是由项目估算、 项目概算、 项目预算、 年度预算、月份预算差异分
析表格及预算管理实施办法组成的， 根据公司经济活动的前后衔接、 相互关联、 有序
排列形成一套完整的报表体系， 它体现了公司对未来经济活动的预测能力， 通过实际
经营结果与预算进行对比分析， 可以对公司的经营活动实行过程控制， 促进公司经营
目标的完成。
项目估算是依据项目的规模、 投资额度、 区域环境， 参照相邻项目的售价和以往
的开发成本， 对项目的收入、 成本、利润等财务指标的测算， 为项目投资开发决策提
供依据。项目估算的内容：依据土地面积、容积率、测算建筑面积，销售面积，预测
单位面积销售价格、单位面积土地成本、建造成本、以及相关的管理费用、财务费用、
项目的毛利率、投资利润率等。项目估算对企业参加招投标， 控制土地成本具有
重要作用。
项目概算是依据开发项目的规划设计阶段的初步设计方案，对项目的投资额、 建
造成本作出的比项目估算更为详尽的测算。开发项目的概算既是开发项目的进一步论
证， 同时也为项目设计部门提出的设计成本要求， 即设计部门要在概算确定的建造成
本和投资总额的范围内进行项目的技术设计和施工图设计。
项目预算，是指开发项目的工程建造预算，根据审核批准的项目开发纲要编制的，
是指导编制年度预算的依据。
年度预算是以项目整体预算为编制基础， 将项目整体预算根据项目开发进度安排
分解到年度， 按照年度汇总。 月度预算是年度预算的执行预算。 是依据年度预算的分
月预算指标，结合月度实际情况编制的并进行月份对比分析， 用以指导月度的经营活
动。
整套预算相关指标的填列： 销售面积、销售单价、销售金额、 销售费用等指标由
市场营销部根据项目及当地市场环境填写； 项目规划指标、土地成本、 项目开发前期
准备费等指标由规划设计部根据项目情况填写； 项目主体建筑工程、 项目主体安装工
程、项目社区管网、 项目园林环境、 项目配套设施等指标由成本管理部填写； 项目开
发间接费由规划设计部和成本管理部填写。工程项目的规划指标和建造标准按营销、
设计、成本、工程等相关的部门的讨论结果确定； 报批报建费可根据当地的政策自行
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增加或删减；管理费用等指标由综合管理部和财务管理部配合填写；预算财务报表、
主要指标预算表等指标由财务管理部填写。
预算报表填列完成后， 应经各公司的全面预算管理委员会审议， 并经董事会或总
经理办公会审批后上报瑞赛公司经理办公会和预算管理委员会。 预算报表的变更、 调
整也应经过公司董事会或总经理办公会批准后并上报瑞赛公司经理办公会和预算管
理委员会。
二、成本核算对象的确定
（一）成本核算对象的确定原则
1、 满足成本计算的需要；
2、 便于成本费用的归集；
3、 利于成本的及时结算；
4、 适应成本监控的要求。
（二）成本核算对象的确定方法
各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成
本核算对象。
1、成片分期（区）开发的项目，可以以各期 (区)为成本核算对象。
2、同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的
基础上，还应按功能划分成本核算对象。
3、同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算
对象。
4、根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出
是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等
开发项目服务的、 应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施， 可以不单独
作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
三、 成本费用项目及核算内容
（一）成本费用项目
开发产品成本核算应视开发产品的具体情况， 按制造成本法设置成本项目。 成
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本项目一般包括下列八项：
1、土地获得价款
2、开发前期准备费
3、主体建筑工程费
4、主体安装工程费
5、社区管网工程费
6、园林环境工程费
7、配套设施费
8、开发间接费
(二)各成本项目的核算内容
1、土地获得价款
指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：
A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大
市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补
交的地价。
B、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税
金等。
C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接
口补偿费。
D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支
出，农作物补偿费，危房补偿费等。
2、开发前期准备费：
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设
计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：
A、勘察设计费
(1) 勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉
降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑
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面积丈量费等。
(2) 规划设计费：
规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体
规划设计费。
设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。
(3) 建筑研究用房费：包括材料及施工费
B、报批报建增容费
(1) 报批报建费： 包括安检费、 质检费、标底编制费、 交易中心手续费、 人防报建费、
消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、
路口开设费等、规划管理费、新材料基金 (或墙改专项基金 )、教师住宅基金 (或中
小学教师住宅补贴费 )、拆迁管理费、招投标管理费等。
项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
(2) 增容费：包括水、电、煤气增容费
C、“三通一平”费：
(1) 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。
(2) 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、
临时变压器安装及拆除费用。
(3) 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、
迁移等费用。
(4) 场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。
D、临时设施费
(1) 临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。
(2) 临时办公室：租金、建造及装饰费用。
(3) 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。
(4) 临时围板：包括设计、建造、装饰费用。
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3、主体建筑工程费
指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括：
A、基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检
测费、降水。
B、结构及粗装修造价：主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找
平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层
花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结
构并入塔楼）。
C、门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。
D、公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精
装修费用。
E、户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。
4、主体安装工程费
A、室内水暖气电管线设备费；
(1) 室内给排水系统费（自来水／排水／直饮水／热水）；
(2) 室内采暖系统费（地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片）；
(3) 室内燃气系统费；
(4) 室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、
开关插座、含弱电工程管盒预埋
B、室内设备及其安装费
(1) 通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；
(2) 电梯及其安装费；
(3) 发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；
(4) 消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；
(5) 人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。
C、弱电系统费
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(1) 居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；
(2) 对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；
(3) 三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；
(4) 有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；
(5) 电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；
(6) 宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用。
5、社区管网工程费