文档介绍：力神广场酒店式公寓投资分析
学院:城市与环境科学学院
班级:09级资环一班
姓名:叶娟娟
学号:09508113
指导老师:段岩燕
2011年6月
酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓,集住宅、酒店、会所多功能于一体,具有“自用"和“投资"两大功效,但其本质仍然是公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,拥有良好的通讯条件,可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务,集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。购买者拥有单元产权,既可以自住、出租,也可以转售,是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。
一、项目介绍
力神大厦由一幢塔楼与三层裙房组成的商务综合体。功能定位集商务办公、精装酒店式公寓、SOHO、配套商业为一体的高档商务综合体。大厦共38层,其中地上36层,地下2层。地下1-2层为停车场;地上1-3层为商业部分;4-13层为写字楼, 15-25层为SOHO,27-36层为酒店式公寓。商业出入口分别设在梅苑路和开华道上;根据地段交通情况,场地车行有二个出入口,主要入口设在梅苑路上;出口则设于开华道上,每个出入口的设置都做到人车分流设计。
项目条件
(一)地理条件
力神大厦位于天津市的文化名区---南开区的华苑产业园区中心地段。在开华道与梅苑路交口,紧邻华苑居住区。四至范围:东临兰苑路,西临梅苑路,南临物华道、北临开华道。
【餐饮配套】天大天财酒店、海驿客天大酒楼、红宝石酒店、上谷商业街、奥城
【学校教育】华苑实验小学、天津中学、静文中学、天津城建学院、天津农学院、国际女子学校、宝得学院、南开、天大等
【周边医院】天津第一中心医院、王顶堤医院
【邻近银行】中国农业银行、建设银行、工商银行、中信银行、天津银行、大连银行
【商业环境】人人乐超市、万客隆超市、物美超市、津工超市、侯台装饰城
【其他设施】东方之珠KTV
(二)交通条件
公交车:高新技术产业园区站681、845、155、638、175、707、911、862、700路
地铁:3号线地铁。
公路:紧邻快速路、外环线、中环线。
(三)装修情况
酒店式公寓精装修,写字楼、SOHO部分装修。
(四)其他条件
饮用水:市政供水,商业用水
采暖:公寓、SOHO暖气采暖
其他采暖:中央空调
宽带:预留接口
供电:商业用电
投资环境
(一)宏观环境分析
4月份宏观经济总体研判:基本保持稳健增长态势,但经济增速出现下滑,通胀压力依然较大。固定资产投资继续回升,但工业增加值和社会零售总额均出现环比下降,说明经济增长动力有所放缓。%,;%,。CPI增速略高于市场预期,通胀压力依然较大。
(二)微观环境分析
2011年4月,天津商品住宅销售6179套,%,%。,%。天津商品住宅销售均价10734元/平方米,%,%。天津二手房市场销售4122套,,%。天津二手房销售均价7876 元/平方米,%。
据中国房产信息集团(CRIC)统计数据显示,,%,%;成交均价9882元/平方米,同比上涨21%,环比上涨2%。从成交结构上来看,80-100平米面积段的中小户型依然占据主流购买意愿。,继续稳坐区域销售榜首。5月的市场小幅爆发,在同样深陷调控漩涡的全国其他城市房地产市场也普遍出现。据中国房产信息集团研究中心对全国重点城市市场的监测,5月份重点城市成交量环比出现全线上涨,平均增幅达到67%。
酒店式公寓的优势与劣势

酒店式公寓主要体现在以下几个方面:
总价低、投资灵活。酒店式公寓一般以小户型为主,面积一般在50㎡左右,由于总价较低,就有不少投资者受出租回报的吸引,热力追捧。近两年来沿海地区酒店式公寓项目销售一个比一个火爆。
空间分割灵活。由于很多酒店式公寓项目在产品设计时就考虑以办公为主,所以在空间分割上比传统的公寓具有更大的灵活性。建筑设计的创新和工程技术的全面应用,也给了该类物业更大的发挥空间。因此市场出现了分割自如、大小随意的项目,小到20-30㎡大到一层楼逾1000㎡。因此,这类项目不仅适合小公司,也适合一些中型公司。
良好的生活和商务环境。众多酒店式公寓在其广告中都提出诸如“拎了皮