文档介绍：CONTENTS 目录
运作模式开发策略功能规划业态布局
地块功能&轨道
城市商圈&规划
2、地块开发研究
区位交通分析
地块现状分析
1、地块基础研究
可能性
4、业态规划建议
业态规划1层
业态规划2层
业态规划3层
业态规划4层
业态规划5层
业态规划-1层
浙商交流中心
3、项目定位建议
发展愿景
总体定位
功能定位
结构定位
可行性
可行性
Why 为什么
基础地块分析
What 做什么
项目定位规划
How 如何做
项目开发运营
7、投资分析
投资回报分析
5、招商组合策略
招商统筹
招商策略
6、战略合作伙伴
第一百货
运营团队简介
长期合作伙伴
浙商资本投资促进会
可操作性
2
基础地块分析
城市商圈&规划
地块功能&轨道
地块现状分析
区位交通分析
本案商业可能性……
3
区位交通分析
本案处于杭州城市各个板块的主城板块区域
在主城板块内,处于主城核心区域边缘地带
机场路和德胜快速路可以方便地与城西地区、城东地区和对外的沪杭甬高速公路联系;
石桥路、秋涛路与钱江新城和滨江区联系
周边紧邻规划的笕桥居住区和彭埠居住区,交通出行主要依靠现状机场路、德胜东路和规划南都路、同协路等城市干道
结论交通便捷,地处郊区未来具备商业发展潜力,但目前商业功能未被开发!
4
地块现状分析
本案位于杭州市笕桥单元C2-10地块,为草庄村的10%留用地
城郊结合部,巨大的发展空间潜力
地面平整,开阔的事业交通
亟待改善的城郊形象
结论目前周边人口有限,项目商业支撑不足,项目生存压力大!
地块内原为草庄村的农居,近期已全部拆除。沿机场路以南是杭州万事利集团,此外还有部分小型工厂。沿机场路西侧,地块以北有江干区笕桥法庭和草庄村村委会。地块东北面现状建筑质量较好,但是排列较密。
本案位于杭州市笕桥镇草庄村,笕桥镇是杭州的东部市中心区江干区的城镇。,人口12万,,。下辖9个社区,8个行政村,1个经济组织。
5
地块功能&轨道
居住用地布局与住宅建设(图中黄色部分)
不断发展的住宅空间,必然提升本案未来3公里范围内的基本消费,亦本案的主力店选择提供广大的空间。
公共设施用地(图中红色部分)
虽然本案距离传统的商业中心距离较远,但周边规划商业用地有限,具有一定区域竞争优势。
商业集中地
杭州土地规划图
本案
地铁开通
配套完善
城市边缘地域
居民特征:当地人
生活配套:满足日常生活社区配套
区域居住区
居民特征:当地居民,导入外来人口
生活配套:满足日常生活社区配套
区域生活区
居民特征:混合(本地+外地+外区)
生活配套:成熟的商业配套
结论未来地铁开通将形成的区域生活区,如何满足未来人口消费需求!
6
城市商圈&规划
六大组团:相对独立、各具特色、功能齐全、职住平衡、设施完善、环境优美的组合城镇。
“一主三副六组团”的城市格局,明确了由“西湖时代”向“钱塘江时代”的发展方向
本案的定位又在哪里?
why本案商业可能性…
面对主城区发展如此成熟的商圈,
唯有创造差异,才能与竞争者拉开距离
满足客户需要,才能够使其产生忠诚度
怎样使本案成为未来消费者心中的首选商业中心?
我们如何后来居上
打造适合的定位,以超越竞争对手!
7
项目定位规划
功能定位
总体定位
发展愿景
结构定位
业态规划
浙商交流中心
本案商业可行性……
8
发展愿景
统计数据
现代流通业对城市(区域)经济发展的先导作用
流通业增加值每增加1%,%(市场化程度高的地区,其先导作用突出),%。
现代流通业是扩大就业的主要渠道,对就业贡献率仅次于制造业位居第二,而且就业贡献率的加速度快。流通业增加值每增加1%,%。
流通业已成为区域综合竞争力的重要因素
城市综合竞争力=生产力X流通力X文化竞争力;大流通百货集团已成为区域经济的亮点。
一个地区的购物中心、超市等经营的规模和水平,在一定程度上代表着该地区的生产力发展和经营水平,他们的商业活动,推动着品牌产品的传播,对区域消费时尚和消费升级起到了积极的促进作用。
9
服务类员工(保洁、安保…)100名,薪资区间18000-23000/年(年终双薪)
中层管理及技术人员120名,薪资区间38000-75000/年
(年终奖年工资50%)
营业员1200名,薪资区间15000-22000-/年(年终双薪)
高层管理人员80名,薪资区间90000-120000/年
(年终奖总业绩提成)
发展愿景
拉动就业&形象提升