文档介绍：协信地产城市综合体项目研究 2011年7月
2011-06-26
2
服务建议书思考路径
1、什么是城市综合体
2、城市综合体的发展及其基本特征
3、解析城市综合体的开发模式
4、解读知名综合体项目案例
探寻综合体未来发展趋势
协信地产综合体开发的借鉴点
案例卡选择说明
具体案例研究
如何定义城市综合体
综合体定义的发展
城市综合体的发展历程
如何界定它的基本特征
研究基础
趋势分析
总结提炼
城市综合体定义及其基本特征
城市综合体的发展
城市综合体的开发模式
综合体案例选择及分析结论
综合体未来发展趋势
对协信地产操作综合体项目建议
目录
4
PART 1 城市综合体定义及其基本特征
城市综合体是指城市中体量大,兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、餐饮、会展、娱乐”多种功能于一体的复合型态的建筑群体
城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐等各种城市物业功能复合,互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区躯体。
城市综合体不同与城市中心密集的建筑群体,它具备完整的城市街区特质,是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果。
城市综合体越来越多复合城市功能在空间进行组合,并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系,从而形成多功能、高效率、复杂而统一。
多种功能空间有机组合
与城市交通协调
各不同功能空间依存、互补
同一位置上的一组建筑群
城市综合体功能框架
城市综合体
城市活动空间
交通枢纽
公共文化设施
建筑生活空间
零售
商务
酒店
居住
5
PART 1 城市综合体定义及其基本特征
城市综合体特征1:国务院发展研究中心等机构,对2003年以来的建成或在建的100个新建城市综合体研究显示:65%的城市综合体具有酒店、办公、住宅、商业四大基本功能
高可达性
HOPSCA六大业态:HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT
位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域,拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网
络。
高楼林立的景象,城市的标志;人口密度大,昼夜人口、工作日与周末人口,功能不同而形成互补。
高密度,集约性
整体统一性
功能复合性
建筑风格统一,各个单体建筑相互配合、影响和联系;与外部空间整体环境统一、协调。
实现完整的工作、生活配套运营体系,各功能之间联系紧密,互为补充,缺一不可。
6
PART 1 城市综合体定义及其基本特征
1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群;
2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用;
土地使用均衡性
1、平面的连续:通常采用整体设计,其中任何一项功能都会影响整体效果;
2、立面的连续:要保持HOPSCA内建筑物的风格统一,就要使立面有连续性;
3、空间的连续:优越的区位要求功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层次的空间体系
空间连续性
内部拥有复杂、完善的交通体系,通过立体交通网络的建立,使各功能建筑体有机结合;
对外界的交通依赖较强,其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模
内外部联系完整性
因所处的城市位置和庞大的规模,注定其必将成为城市的名片,产生巨大的社会效应;
同时作为地产物业的HOPSCA,随着城市的不断发展,其物业自身也具有升值潜力
巨大的社会效应/升值潜力
城市综合体的特征2:类似微缩的城市,能够通过集约化的设计,带动建筑与社会形成内外部的联动,从而形成土地及物业升值
PART 2 城市综合体的发展
城市综合体的发展:于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯,是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。
拉德方斯位于巴黎市的西北部,巴黎城市主轴线的西端,是一个新区——一个在老城区里,进行崛起开发形成的完全现代的巴黎
区内的新凯旋门,是和巴黎老凯旋门相呼应,代表的是新巴黎;
法国最大的企业一半在这里;
拥有欧洲最大的商业中心,包括很多的国际总部大厦;
欧洲最大的公交换乘中心。
巴黎市拉德芳斯基础信息
写字楼
247万平方米
商务区
2155万平方米
公园区
325万平方米
住宅区
商业中心
公园
25公顷
容纳人数
城市综合体产生的背景1:城市对繁华与活力的追求,成为综合体开发的催化剂,促使规划者重新认识城市中心区域的高效率、价值与综合性
PART 2 城市综合体的发展
商业综合体产生
城市人口日益膨胀
土地资源日益稀缺
城市快速发展
个人生活成本加大
经济运行效率降低
高品质的生活需求