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住宅工程常见质量通病防治措施手册
第二分册 住宅工程常见质量通病的防治
目 录
1 砌体结构裂缝防治 1
2 钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治 4
3 楼地面渗漏防治 7
4 外墙渗漏防治 10
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住宅工程常见质量通病防治措施手册
第二分册 住宅工程常见质量通病的防治
目 录
1 砌体结构裂缝防治 1
2 钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治 4
3 楼地面渗漏防治 7
4 外墙渗漏防治 10
5 门窗渗漏防治 12
6 屋面渗漏防治 14
7 外墙保温工程质量通病防治（天津分公司） 38
8 聚苯板外墙外保温开裂防治（重庆分公司） 41
9 室内标高和几何尺寸控制 44
10 整体地面面层起砂、空鼓防治 45
11 板块地面质量通病防治 48
12 抹灰工程质量通病防治 53
1 砌体结构裂缝防治
产生部位
砖砌体填充墙与混凝土框架柱接触处产生竖向裂缝。
房屋底层窗台墙上出现竖向裂缝。
在错层砖砌墙体上出现水平或竖向裂缝。
顶层墙体产生水平或斜向裂缝。
酿成原因
砌体材料由于膨胀系数不同、收缩量比不均匀、伸缩变量不同，受温差影响而引起的裂缝。
房屋底层窗台墙上出现的上宽下窄竖向裂缝，一般是由于窗间墙与窗台墙荷载差异、窗间墙沉降、灰缝压缩不一而在窗口边产生剪力，而在窗台墙中间产生拉力造成的。
房屋两楼层标高不一时，由于屋面或楼板胀缩或其他因素而产生推挤，形成在楼板错层处出现水平裂缝或在纵墙上出现竖向裂缝。
顶层墙体因温差产生变形，或屋面、楼板设置伸缩缝而墙身未相应设置，以致墙体被拉裂产生斜向裂缝，或在女儿墙根部产生水平方向裂缝。
设计及其他原因
设计方面
住宅工程地基应按变形控制设计，并按《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）的有关规定进行地基变形计算，采用天然和复合地基的住宅工程平均沉降计算值不大于150mm。
住宅长度大于40m时，应设置变形缝，当有其它可靠措施时，可在规范范围内适当放宽。
砌体工程的顶层和底层应设置通长现浇钢筋混凝土窗台梁，高度不宜小于120mm，纵筋不少于4φ10，箍筋φ******@200；其它层在窗台标高处应设置通长现浇钢筋混凝土板带；。板带的混凝土强度等级不应小于C20，纵向配筋不宜少于3φ8。
混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等轻质墙体，应增设间距不大于3m的构造柱，每层墙高的中部增设厚度为120mm与墙体同宽的混凝土腰梁，砌体无约束的端部必须增设构造柱，预留的门窗洞口应采取钢筋混凝土框加强。
顶层圈梁高度不宜超过240mm。。
主体与阳台栏板之间的拉结筋必须预埋。
在两种不同基体交接处，应采用钢丝网抹灰或耐碱玻璃网布聚合物砂浆加强带进行处理，加强带与各基体的搭接宽度不应小于150mm。顶层粉刷砂浆中宜掺入抗裂纤维。
灰砂砖、粉煤灰砖、蒸压加气混凝土砌块宜采用专用砌筑砂浆砌筑。
顶层框架填充墙不宜采用灰砂砖、粉煤灰砖、混凝土空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等材料；当采用上述材料时，墙面应采取满铺钢丝网粉刷等必要的措施。
外墙应采用保温砂浆、复合保温材料等外墙外保温措施。
屋面应进行保温设计， / W。
在屋面结构层或保温层与女儿墙之间留设温度缝，并用柔性密封材料填嵌。
施工技术措施
砌筑砂浆应采用中粗砂。
蒸压灰砂砖、粉煤灰砖、加气混凝土砌块的出品停放期宜为45d（不应小于28d），上墙含水率宜为5%～8%。混凝土小型空心砌块的龄期不应小于28d，并不得在饱和水状态下施工。
填充墙砌至接近梁底、板底时，应留有一定的空隙，填充墙砌筑完并间隔15d以后，方可将其补砌挤紧；补砌时，对双侧竖缝用高标号水泥砂浆嵌填密实。
砌体结构坡屋顶卧梁下口的砌体应砌成踏步形。
砌体结构砌筑完成后宜60d后再抹灰，并不得少于30d。
通长现浇钢筋混凝土板带应一次浇筑完成。
框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数要求，不得折弯压入砖缝。
采用粉煤灰砖、轻骨料混凝土小型空心砌块等的填充墙与框架柱交接处，应用15mm×15mm木条预先留缝，在加贴网片前浇水湿润，再用1：3水泥砂浆嵌实。
屋面应严格控制檐头处的保温层厚度。顶层砌体砌完后应及时做好隔热层。
2 钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治
酿成原因
混凝土拌合物水灰比过大。水泥用量大，混凝土凝结产生收缩裂纹。
拌合物坍落度太大，浇筑层过厚，导致素浆上浮、表面龟裂。
钢筋混凝土保护层太薄，导致顺筋方向开裂。
碳化收缩在构件表面出现，呈花纹状，无规律性裂纹。
设计及其他原因
设计方面
住宅的建筑平面宜规则，避免平面形状突变。当平面有凹口时，凹口周边楼板的配筋宜适当加强。当楼板平面形状不规则时，宜设置梁使之形成较规则的平面。
钢筋混凝土现浇楼板（以下简称现浇板）的设计厚度一般不应小于120㎜（厨房、浴厕、阳台板不得小于100㎜）。
屋面及建筑物两端的单元中的现浇板应设置双层双向钢筋，钢筋间距不宜大于100mm，直径不宜小于8mm。外墙转角处应设置放射形钢筋，钢筋的数量不应少于7φ10，长度应大于板跨的1/3，。
在现浇板的板宽急剧变化处、大开洞削弱处等易引起收缩应力集中处，钢筋间距不应大于150㎜，直径不应小于6mm，并应在板的上表面布置纵横两个方向的温度收缩钢筋。板的上、%。
外墙转角处构造柱的截面积不宜大于240mm×240mm，与楼板同时浇筑的外墙圈梁，其截面高度应不大于300mm。
现浇板强度等级不宜大于C30。
住宅长度大于40m时，宜在楼板中部设置后浇带。后浇带两边应设置加强钢筋。
施工技术措施
现浇板的混凝土应采用中粗砂。
混凝土应采用减水率高、分散性能好、对混凝土收缩影响较小的外加剂，其减水率不应低于8%。
预拌混凝土的含砂率应控制在40%以内，每立方米粗骨料的用量不少于1000㎏，粉煤灰的掺量不宜大于15%。
预拌混凝土进场时按检验批检查入模坍落度，高层住宅不应大于180mm，其它住宅不应大于150mm。
严格控制现浇板的厚度和现浇板中钢筋保护层的厚度。阳台、雨蓬等悬挑现浇板的负弯矩钢筋下面，应设置间距不大于300㎜的钢筋保护层垫块，在浇筑混凝土时保证钢筋不位移。
现浇板中的线管必须布置在钢筋网片之上（双层双向配筋时，布置在下层钢筋之上），交叉布线处应采用线盒，线管的直径应小于1/3楼板厚度，沿预埋管线方向应增设φ******@150、宽度不小于450mm的钢筋网带。严禁水管水平埋设在现浇板中。
现浇板浇筑时，在混凝土初凝前应进行二次振捣，在混凝土终凝前进行两次压抹。
现浇板浇筑后，应在12h内进行覆盖和浇水养护，养护时间不得少于7d；对掺用缓凝型外加剂的混凝土，不得少于14d。
现浇板养护期间，，不得进行后续施工。当混凝土强度小于10MPa时，不得在现浇板上吊运、堆放重物。吊运、堆放重物时应减轻对现浇板的冲击影响。
现浇板的板底宜采用免粉刷措施。
支撑模板的选用必须经过计算，除满足强度要求外，还必须有足够的刚度和稳定性，边支撑立杆与墙间距不得大于300mm，中间不宜大于800mm。根据工期要求，配备足够数量的模板，保证按规范要求拆模。
施工缝的位置和处理、后浇带的位置和混凝土浇筑应严格按设计要求和施工技术方案执行。后浇带应设在对结构受力影响较小的部位，宽度为700～1000mm。后浇带的混凝土浇筑应在主体结构浇筑60d后进行，浇筑时宜采用微膨胀混凝土。
3 楼地面渗漏防治
酿成原因
由于厨卫间和有防水要求的房间地面坡度不一致，标高控制不准，导致积水或倒泛水。
隔离层做法不当、收头节点封闭不严，或侧墙防水层过低，导致渗漏。
地漏埋设不当导致渗漏。
立管四周渗漏（泛水收头不严密、套管环隙没填塞，套管低等）。
设计及其他原因
设计方面
厨卫间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层。
厨卫间和有防水要求的楼板周边除门洞外，向上做一道高度不小于200mm的混凝土翻边，与楼板一同浇筑，地面标高应比室内其它房间地面低 20～30mm。
施工技术措施
选用的隔离层（防水）材料必须符合设计要求和国家现行产品标准的规定。
上下水管等预留洞口位置应正确，洞口形状为上大下小。
隔离（防水、潮）层与墙、地漏、管道和其他设施结合处的铺贴必须结合紧密。套（立）管的泛水高度必须符合设计要求。套管高度40～50mm，杯口处应采用密封材料填塞。
管道安装前，楼板板厚范围内上下水管的光滑外壁应先做毛化处理，再均匀涂一层 401 塑料胶，然后用筛洗的中粗砂喷洒均匀。
现浇板预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净、毛化处理、涂刷加胶水泥浆作粘结层。洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚度的2/3处，待混凝土凝固后进行4h蓄水试验；无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆填塞。管道安装后，应在洞口处进行24h蓄水试验。
防水层施工前应先将楼板四周清理干净，阴角处粉成小圆弧。防水层的泛水高度不得小于300mm。
地面找平层向地漏放坡1～％，地漏口要比相邻地面低5mm。
有防水要求的地面施工完毕后，应进行24h蓄水试验，蓄水高度为 20～30 mm。
烟道根部向上300mm的范围内宜采用聚合物防水砂浆粉刷，或采用柔性防水层。
卫生间墙面防水砂浆应进行不少于2次的刮糙。
地漏、立管与隔离层节点构造见表3-1。