文档介绍：海雅园业委会与物业之间的纠纷
本报讯历时两年多,引起社会各方普遍关注的中海雅园业委会与中海世纪物业之间的纠纷又有了新进展。日前,中海雅园业委会与中海世纪物业在北京海淀法院进行了半小时的举证和质证。这是9月1日起《物业管理条例》正式实施后,北京市首例小区业委会起诉要求更换自己选定的物业管理公司案件。
据《北京娱乐信报》报道,在法庭上,中海雅园业委会主任胡密珍拿着9月1日起实施的《物业管理条例》,以“排除妨碍”为由,要求中海世纪物业立即退出中海雅园,并将其掌握的中海雅园小区所有材料转托给北京君豪物业管理有限公司。而中海世纪物业对中海雅园业委会的诉讼主体资格提出异议。他们认为,该业委会没有在小区办备案,因此无权代表小区所有业主。胡密珍则认为,该业委会在去年5月,经过公开改选后,已在海淀小区办备案。
胡密珍说,中海世纪物业公司进驻小区后,小区内的绿地草坪管理得不是很好,小区居民曾多次发生自行车被盗、家中财物被盗的案件,小区保安形同虚设。业主们觉得,中海世纪物业没有站在维护全体业主合法利益的立场,而是尽量去维护开发商的非法利益。
如果您满心欢喜地购买了新房,但还没入住就发现问题一大堆:单元管道的阀门怎么在自己的房间里?单元燃气的总阀门居然也在自己屋里,这样的设计有没有安全隐患?物业公司今后将不定期地进入房间进行维修操作?这满脑袋的“官司”一下就冲走了购买新房的喜悦而使买房人进入了无尽的纠纷协调当中。那么如果您遇到类似的问题该怎么办呢?
“一场物业纠纷的案例剖析”座谈会,邀请京城知名专家、律师和业主代表,共同探讨,希望找出物业管理难点背后的问题……
1、单元管道阀门能否设计在居民室内?
于庆新(均毫物业管理公司总经理):我觉得这应该是个设计缺陷或者说是严重的设计缺陷,导致业主所买的房子产品水平相对比较低。但是,设计单位按照国家的设计规范还没有违规的行为,只能说设计水平不是很高。
2、目前国内有没有此类设计规范?
杨燕敏(高级工程师物业管理专家):《住宅设计规范》其中规定,公共功能的管道,包括采暖供回水总立管、给水总立管、雨水立管、消防立管和电气立管等,不宜布置在住宅套内。公共功能管道的阀门和需经常操作的部件,应设在公用部位。
但是,这是非强制性标准,是建议性的。因为标准中的用词是“宜”和“应”。按照国家标准用语,规范用词是有三个层次:第一是“必须”,这属于强制性的;第二是“应该”,一般情况你都应该这么执行,但是构不成违反标准;第三是“宜”,就是你尽量的选择。所以这个管道是不宜,并不是说必须得怎么样。
黄汇(金田建筑设计有限公司总建筑师):国家在1997年曾出台《建筑给水排水设计规范》,第258条就增加了内容:建筑物的某部分或个别设备需要计量的时候,应该在它配水管上。
截门是在水表和干管之间,水表搁在外头,这个截门一定在外头,也就是说,如果一家的水表显示器或者水表在户门外,在公共场所,也就是说查水表的人不需要进你们家,那么修截门更不需要进你们家。但是这个规定是1997年才增加到规范里的。如果这个房子设计是在1997年之前,那么就没有这一条规定,设计没有错误。
3、开发商售房时是否要提前告知?
邓泽敏(北京英岛律师事务所副主任):开发商售房时是否要提前告知,就要看他受用什么法律。比如,明确地说商品房销售适用“消费者权益保护法”,他就有提前告知的义务,但从全国范围来讲,商品房目前还是不适用消法,从法律上并没有一个严格的规定开发商有一个告知的义务。
杨燕敏:开发商售房的时候,售的是现房,房子室内有什么阀门等等,应该跟业主说明。我认为开发商这个环节在营销手段上应该是有问题,开发商在销售过程当中,要如实介绍房子有什么缺点,有什么问题,包括管道的使用、配套设施的使用等,供购房人进行选择。
       4、如果开发商不告知算不算欺诈行为?
邓泽敏:民法通则129条对欺诈有一个解释,一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况。在这件事中,只不过没告诉你,也没有告诉你虚假情况,比如问他是公用的,他说是你们家私人的,这是故意告知你虚假情况,故意隐瞒是你问他,他不告诉你,我认为这还不属于欺诈。
5、户型图中是否要注明公用设施的位置?
邓泽敏:户型图当中至少没有法定规定要注明公用设施的位置,因为户型图到底画得详细程度如何,都不好说。有些买房合同里有的只是一个示意图,有的连尺寸都没有。所以户型图到底应该画成什么样,并没有一个严格的法律界定。
6、遇到类似情况业主是否可以要求赔偿?
邓泽敏:遇到此种情况,我觉得业主要求赔偿是对的。如果公用设施的存在侵害了我们一定的权益,占用了我们一定的空间,从权利义务角度来,我享受一定的权利,就要承担一定的义务,相反,我付出了一定的义务,也要