文档介绍：城镇居民关注住房问题
——兰州、长沙、北京
介绍
现状观察
形成原因及其表现
解决途径
大纲
前言(摘要)
我国的住房发展阶段和进程
城市居民负担能力分析
城市住房问题的形成原因
城市住房问题的突出表现
建立覆盖广泛的城镇居民住房保障体系
采用货币政策、利用利率政策宏观调控房价
小结
希望
前言(摘要)
住房是居民生活必需品,居民越来越关注日益升高的房价。
本文在评价房价合理性过程中,根据居民的收入水平、消费水平、还款利率,先建立居民可接受的最高房价计算模型,再根据居民可接受的最高房价和现行房价建立一个居民住房负担能力评价指标,若评价指标大于100%,则房价合理。
根据对现状的观察以及对形成此问题的原因及其表现的分析,提出通过建立覆盖广泛的城镇居民住房保障体系和采用利率政策、货币政策来调控房价的办法,能够有效的解决城市居民关注的住房问题。
一、我国的住房发展阶段和进程
建国以来城镇住宅建设投资完成情况
住宅建设投资
(亿元)
住宅建设投资占基建投资的%
住宅竣工面积(万平方米)
50-52
1462
“一五”期间
9454
“二五”期间
11,012
63-65
4271
“三五”期间
4
5400
“四五”期间
12,573
“五五”期间
23,486
其中:79年
6255
80年
20
“六五”期间
21
42,
“七五”期间
31,
合计
141,238
各国住房标准比较
国家和地区
住宅套数大于户数的年限
人均居住面积
(平方米)
住房消费满足需求程度
户均 2套住房比例
印度
2000年
美国
60年代末
90年48
90年71%
10%
英国
70年代初
90年42
90年71%
7%
法国
67年
90年38
90年66%
14%
瑞典
60年代末
90年48
5%
(前)苏联
2000年
3%
匈牙利
75年
6%
南斯拉夫
81年
81年35
8%
罗马尼亚
90年
80年10
波兰
90年
80年15
日本
68年
85年25
新加坡
80年代初
35
87年供过于求
香港
90年代初
台湾
80年
韩国
81年
70年15
加拿大
78%
澳大利亚
78%
意大利
60%
中国
34%
二、城市居民负担能力分析
其计算公式为:
各阶层家庭年平均收入—各阶层家庭年平均消费支出(p/A ,i% ,n×12)
12 1-30%
这里假设期限n为20年,i%=%,(P/A,%,360)= ,等额本息月还金额公式 A=P×(A/P·i·n)=P×[i·(1+i)/(1+i) -1] ,其中等额多次支付偿债基金因子(A/P·i·n)可以查相应计算表。现在从不发达城市、中等城市、发达城市中各选一个具有代表性的城市:兰州,长沙,北京。2010 年三类城市各阶层家庭年平均收入和各层家庭平均消费支出以及平均房价如下表:
二、城市居民负担能力分析
可支配收入(元)
家庭消费(元)
平均房价(元)
兰洲
14061
10930
5400
长沙
22814
15416
5575
北京
29073
19934
22310
三类城市各阶层家庭年平均收入和各层家庭平均消费支出以及平均房价
表3:收入和支出以及平均房价表
二、城市居民负担能力分析
(1)由①式公式,将表3数据代入其中
可以得到三类城市的居民可承受的最高房价,如下表
城市
兰州
长沙
北京
P(元/平方米)
6275
14827
18316
表4:三类城市居民可承受的最高房价
二、城市居民负担能力分析
由于假设:
住房负担能力指数(Q)= ×100%
由表3与表4,将数据代入公式②中可以得到三类城市的住房负担能力指数,公式中居民负担能力就是指居民可承受的最高房价,如表5。
表5:三类城市居民住房负担能力指数
城市
兰州
长沙
北京
Q
%
%
%