文档介绍：金域华府南区5#楼定价报告
2010年3月8日
本报告及数据表中的面积数值均非最终查帐面积;
本报告制定的价格仅适用于2010年3月的市场环境
说明:
北区
3 栋
南区1栋A\B\C
南区别墅26套
5 栋
2 栋
物业类型
总建筑面积
高层5栋
5栋产品细分
01
02+03
04+05
06
面积段
84-85㎡
143㎡
143 ㎡
85㎡
赠送后面积
121㎡
187㎡
187㎡
121 ㎡
套数
33
31
33
33
产品特征
正南朝向;新区大道与金龙路交汇,面临高铁(刚入隧道口处);优质山景
西南向;东北园林景观,西南高区优质山景;新区大道,面临高铁(隧道口)
东南向;北侧园林景观,南侧高区优质山景,中、低区视野受不确定因素影响;金龙路噪音
正南朝向;新区大道与金龙路交汇;中质山景(视野面较01单位差)
本次推盘基础信息
面积段
库存量(不含3栋)
占比
85㎡
66套
%
143㎡
64套
%
价格策略及价格表
客户储备分析
本次推盘基础信息
目录:
市场及竞品分析
开盘方案及优惠
近期政策频出,政府调控楼市意图明显,2010年政策明显是有保有压。
2009年12月国务院常务会指出继续支持自住和改善型购房,首次置业仍能享受购房优惠
2010年1月国务院出台的“国11条”要求二套房首付比例不低于4成,将对投资需求产生抑制,同时政府频繁释放政策信号,也会削弱购房积极性
2010年趋势:政策调控,楼市降温
市场背景
1
宏观政策背景
1
日期
来源
要点
温家宝总理
要抑制投机性购房,促进房地产业健康发展
中央经济工作会议
1、继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,把握好政策实施力度、节奏、重点
2、增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求
国务院常务会
个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施
国务院常务会
1、稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头
2、增加普通商品住房的有效供给
3、继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险
财政部、国土部、央行、监察部、审计署
1、分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年
2、首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%
3、拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动
国务院办公厅
1、加大差别化信贷政策执行力度,二套房首付不得低于4成
2、加强房地产信贷风险管理
3、继续整顿房地产秩序
4、加强土地供应管理和房地产销售管理
央行
区域
推盘量(万㎡)
同比增减(%)
全年可售量(万㎡)
同比增减(%)
罗湖
45
50
52
16
福田
55
400
61
85
南山
140
23
167
-10
盐田
40
135
47
27
宝安
160
14
185
-19
龙岗
200
19
250
-14
全市
640
33
762
-9
尽管2009年新房新增供应只有469万㎡米,同比减少15%,但由于2008年底全市存量住宅约365万㎡,所以2009年实际可售新房约834万㎡。2010年新增供应虽增加,但因2009年底市场存量仅120万㎡左右,2010年实际可售新房只有760万㎡左右,减少9%。可售量减少,显然会对成交量产生不利影响;
2009年底122万㎡存量到2010年底基本可以消化完;预计2010年新盘整体销售率回落至60-70%之间,新增供应的销售量在380-450万㎡
宏观走势预测
2
1、二级市场·成交急速上扬
1-10月份全市累计总成交57339套,538万平米,%%。
·新增供求比降低
10月份的供应量有所下降,而积压的成交量开始提高,。
·价格小幅回落
1-10月份累计实现均价14836元/平米,%;%
在前三季度的整体走势看好的状态下,10月份出现量升价跌走势,供求关系调整趋向合理。
全市供求状况
3
2、竞品地图
竞争区域分析
4
鸿威海怡湾
三湘海尚
首地容域
圣莫丽斯
万科第五园
水榭春天