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土地增值税
2014年5月培训
2021
2022
2023
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内容安排
O1
概述
O2
征税范围、纳税人和税率
O3
转让房地产增值额的确定
O4
应纳税额的计算
O5
减免税优惠
O6
申报和缴纳
概念：对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。
特点：
以转让房地产取得的增值额为征税对象
征税面比较广
采用扣除法和评估法计算增值额
实行超率累进税率
实行按次征收
第一部分概述
第二部分征税范围、纳税人和税率
一、征税范围　　（一）一般规定　　，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。　　，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。　　，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。
（二）具体规定
具体事项
征收规定
以房地产进行投资、联营
房地产作价入股转让到投资联营企业，暂免征收；投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，征税。将投资联营的上述房地产再转让，征税。
合作建房
，暂免；，征税。
企业兼并转让房地产
暂免
房地产交换
，征税；。
房地产抵押
；，不能偿还债务，房地产抵债，征税。
房地产出租
不征
房地产评估增值
不征
国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物
免征
代建房行为
不征
土地使用者转让、抵押、置换土地
征税
纳税人土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。
级数
增值额与扣除项目金额的比率
税率（%）
速算扣除系数（%）
1
不超过50%的部分
30
0
2
超过50%～100%的部分
40
5
3
超过100%～200%部分
50
15
4
超过200%的部分
60
35
三、税率　　土地增值税四级超率累进税率表
第三部分转让房地产增值额的确定
土地增值税的征税对象即增值额＝应税收入－扣除项目。
01
纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括：①货币收入②实物收入③其他收入
02
实物收入：按收入时的市场价格折算成货币收入；
03
无形资产收入：专门评估确定其价值后折算成货币收入；
04
外国货币：按照取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算。
一、收入额的确定
二、扣除项目及其金额（要两看：看主体看标的，扣除项目有差异）　　（一）新建房地产的扣除项目的确定（扣五项）　　。包括两方面内容：　　（1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款：　　出让方式取得的地价款为支付的土地出让金；　　以行政划拨方式取得的地价款为按规定补交的土地出让金；　　以转让方式取得的地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。　　（2）纳税人在取得土地使用权时、过户手续费和契税。