文档介绍：认识身边的一些经济现象
朱柏烨
认 识 房 价
房子是大家比较关心的事。不管有房还是没房的人,房子的问题是全国人民都关心的事,没房的想买房解决实际遇到的问题,有房的想买更大更好的房子提高生活品质,或购买多套用来投资。中国人有这个传统,农村、城市都一样,当人们基本上解决了吃饱穿暖的问题,接下来就轮到改善居住条件了。房价经过近几年的暴涨,从08年开始涨幅明显缩小,许多地方房价开始回落,从全球金融危机开始,这种降价的趋势越来越明显,那么为什么房价会暴涨呢,现在的下跌能持续到什么时候呢。
大家可能还对前几年忆,年年出台新政策,年年试图调控房价,结果却是出台一个政策,房价就涨一轮,再出台一次再涨一轮,明明是打压的宏观调控政策,为什么房价却越打越高呢。首先政府把土地出让限制加强,把银行信贷紧缩,人们心理预期中房子的市场供应量会相对减少,但从另一个角度来看,凡是商品的供应量减少,或者说产生了稀缺,那能不能成交,价格会不会上涨,就要看需求了,正如我们看到的那样,中国人对房子的需求之旺是显而易见的,所以房价只升不降,成交量还很高。但当有些地方房价升到近似天价时,怎么还是那么好卖呢,大家真的那么有钱吗,显然不是的,这是因为有人看到了这当中的利益。
首先是民间资本的大量进入,国家对了防止民间资本投资过热,电力、石油、煤炭等重要的投资领域都对民营资本关闭,只剩下两个领域是敞开的:一个是股市,一个就是房地产市场。股市没有起色时,这些资本除了做民间借贷(地下钱庄),最主要的就是投资房地产,要让房价涨上去很简单,就是用相对充裕的资金去追逐相对稀缺的房子,价格就上去了。原因也很好解释,建房的速度不可能有聚集资金的速度那么快,所以大量资金完全有能力在短期内制造房源稀缺,制造价格上涨,于是就有了大家熟知的“炒房团”。
当炒房团出现在一个地方的时候,有无良媒体的煽风点火,加上本地房地产商的囤积居奇和积极响应,房价迅速被抬升,当地人只能惊呼“狼来了”,眼睁睁看着房价飞涨,而能被炒房团看上的地方正是经济发展最快的地方,比如北京、上海、广州、深圳、杭州等。不知道该幸运还是觉得面上无光,西安房价一直稳步上涨而没有暴涨,也有炒房团认为西安的经济发展不行,西安人的收入水平较低,所以没有大量进入的原因。
其次是境外资金的进入。:1开始升值,:1,已经升值了17%以上。许多境外资金疯狂涌入,想要搭上人民币升值这趟快车。甚至有人提出这么一个口号:“坚决买入人民币,坚决买入人民币资产!”而房产正是最典型的人民币资产,于是就有了北京、上海等地,整栋楼、整个楼盘被买下的事情。虽然政府对这些资本的进入进行了限制,但想进来的总是有办法进来,07年广州房价之所以暴涨50%,有公开报道就说发现3000亿美元通过地下钱庄流入,袭击了广州楼市。
第三,股市资金进入也是推高房价的重要原因。07年许多人在股市中赚足了钱,很多人在股市暴跌前都已经逃离,这些钱的进入也为房地产市场的火爆又添了一把火。
第四,地价暴涨也是房价暴涨的原因。房价在上涨,卖房的当然开心,国内外的房地产商纷纷参与土地的“招拍挂”,疯狂拿地,不断有新的“地王”产生,已经建好的楼盘比着隔壁刚拿地的开发商的成本一算,我这房太便宜了,不行!随便找个理由先捂一段时间,等到真正开盘,房价又涨上去百分之几十。
第五,银行的居民储蓄被撬动,是最后一个原因。这么高的房价总得有人接手,当民营资本、境外资本、股市资本一轮又一轮的推动下,楼价一涨再涨,最后老百姓憋不住了,还是赶快买吧,再不买不知道明天涨成什么样子,于是20万亿的存款松动了。以前人有了钱,都是放在银行,没什么理财的途径,楼价在涨,大家都在想与其把钱放在银行慢慢贬值,不如拿出来买房,反正房价肯定涨,而且还会涨的不少。当大家都这样想的时候,就有了新闻中看到的一幕:连夜排队,电脑摇号,摇中号才有资格选房。房子不像电视机是在流水线上生产的,总有个建设周期,这时钱多货少,结果只有一个字“涨”,如果钱太多、货太少,就是两个字“猛涨”。
这种情况下,政府必须站出来,07、08年政府相继出台了很多政策,有大家熟知的对第二套住房提高首付提高贷款利率的,还有数次提高存款准备金率,还有就是积极推出经济适用房和限价房,在一系列政策重拳打压下,2008年初,已不断有大小开发商开始缺钱。而随着楼市价格无可抑制的走跌,部分实力较弱的开发商逐渐深陷资金紧缺泥沼,一批批地产商退出市场。伴生着开发商缺钱,土地市场拍卖开始遇冷。地王“退地”现象普遍,也成为这个时期地产市场的一大特色。而此时的房地产市场,在消费者“买涨不买落”观望心理的打击下,房地产市场在价格有所回调后仍陷入高库存和销售低迷。
这时有了大家看到的“万人购房团”等现象,虽然这