文档介绍：二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段:
(1)、买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
(2)、如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
(3)、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。
(4)、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。
(5)缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
(6)、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
(7)、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。
(8)、买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
具体步骤:
1、和房主谈妥房价,明确个人所得税、契税、营业税、手续费由买方支付还是卖方支付。
2、查验卖方的房产证、土地证、购房原始发票、房屋维修基金发票、契税完税凭证是否齐全。
3、买卖双方去华侨路52号档案馆查验房产,需支付手续费20元,重点看看这个房子是否有抵押,查看房子相关信息是否和房产证、土地证上的信息一致。
4、去华侨路房地产交易市场的二楼商务中心购买五份空白的《南京市存量房交易合同》。
5、买卖双方签订《南京市存量房交易合同》,重点内容包括以下几点:
(1)房价以及房款的支付方式,包括定金、首付款(强烈建议使用房产局的监管帐户)、贷款、尾款;
(2)送件(就是去房产局过户)的日期;
(3)房屋交付的日期;
(4)在补充条款中详细说明房屋内设备的归属;
(5)协议一式五份,卖方一份,买方一份,房产交易中心收取一份,交契税时收取一份,银行贷款需要一份,办土地证需要一份复印件。
6、买房付定金,卖房出具收条。
7、送件。买方携带身份证,首付款(可以放在一张银行卡中),购房协议;卖方携带身份证、房产证、土地证、购房原始发票、契税完税证明。具体步骤是:
(1)去房产交易市场三楼16号窗口,买卖双方签订资金托管协议,买方把首付款打到监管帐户(房屋产权证出件后,卖方凭资金托管协