文档介绍：方圆●小城之春
营销策划报告总案
方圆地产海南公司营销客服部
方圆集团海南地区公司
东方人居智慧
报告目的
集团战略线:呈现快速回现的思路
“小城之春”,我集团在海南省的首开项目。项目虽小,非同小可——关乎方圆集团在海南的品牌落地,关乎集团上市筹备期为投资者提供回报参考。因此,报告内务必阐明“迅速出货、快速回现”的思路及营销运作方法。
市场占位线:制定市场突围的方向
报告将对岛内类似区域及项目进行透彻剖析,在营销及推广思路上找到可鉴之处,并结合本项目拟定出位于市场的整体营销思路,形成如下营销策划总案,用于集团勘定,并为营销细案落笔前提供方向指导。
目录
三、小城之春项目定位
二、可鉴案例剖析
一、相似区域房地产市场规律分析
四、小城之春营销推广策略
1、相似区域遴选总原则
一
相似区域房地产市场规律分析
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1、本章命题及分解思路
本章命题:
通过对可借鉴区域的分析,寻求小城之春立足于临高该区位的宏观卖点思路。
分解思路:
制定相似区域遴选原则——锁定相似区域——分析相似区域特点——寻找可鉴因素——对照小城之春项目——厘定小城之春宏观卖点思路。
2、相似区域遴选总原则
相似区位:
与临高同属距重点城市(海口或三亚)1小时车程的泛中心区域。
发达程度:
城市发达程度及房地产发展水平稍高于临高,且近年变化显著。
3、相似区域遴选方式
相似区位:
与临高同属距重点城市(海口或三亚)1小时车程的泛中心区域。
文昌
临高
乐东
海口
三亚
结论:处于泛海口圈的文昌(海口东翼)、泛三亚圈的乐东与处于泛海口圈的临高在区位上研究价值对等。
3、相似区域遴选方式
发达程度:
城市发达程度及房地产发展水平稍高于临高,且近年变化显著。
文昌
临高
乐东
距离海口近,经济差,名气小,交通配套一般,民风彪悍,在售项目少,关注度低,销售速度缓慢,目前拿地大项目较多,未来竞争激烈。
距离海口近,交通方便,海景资源丰富,岛外认知有一定知名度,关注度较高,在售项目多,近年来房地产行业变化显著。
距离三亚近,经济差,名气小,交通配套一般,在售项目少,关注度低。与临高发展基本处于同一水平线。
结论:乐东因其城市发展水平与临高基本持平,而在城市发展进程上缺少启迪意义,但具体项目仍可借鉴;文昌目前城市发展水平高于临高且仍处上升期,因此具有广泛的借鉴意义。
文昌城市概况
4、可借鉴区域分析——文昌
地理位置
文昌市位于海南岛东北部,北濒琼洲海峡,东、南临南海,西北邻琼山市,西靠定安县,西南接琼海市是海南拥有海岸线最长,拥有沿海旅游景点最多的城市。
自然资源
文昌市海岸线长 ,责任海域4600平方公里,有大小港湾36处;陆域周长285 . 1公里,东西宽65公里,南北长95公里,呈半月状,面积2488平方公里,占全岛陆地面积的7%。境内山岭稀少,海拔不高,一般在几十米到300米之间,较高的山岭有:铜鼓岭、笔架岭、七星岭、大岭、虎威岭、抱虎岭和青山岭。铜鼓岭为境内最高峰,海拔338米,绵亘20余里。境内有大小河流37条,流经文昌流域面积达100平方公里以上的河流有文教河、珠溪河、文昌江、石壁河、北水溪等5条。
海口
文昌
结论:
文昌的自然资源及地理位置特点,使得在国际旅游岛的规划中,海口与文昌的定位显著差异化:
海口——作为“都会经济”定位,是都市、商务和居住型城市;海口缺乏旅游资源和特色,目前更多的成为海南游客的交通中转站,无法成为旅游目的地;
文昌——旅游资源相对丰富,地理位置可以共享海口市政及生活,有城市快速发展的先天资质。