文档介绍：盘锦房地产项目研究报告
报告思路
一、2011年房地产政策回顾
二、盘锦房地产市场近期走势分析
1、销售量走势
2、来访量走势
3、项目价格走势
三、后市预判
四、盘锦市场解析
1、盘锦地产项目信息
2、价格区间
4、户型区间
5、建筑风格
六、总结
一、2011年房地产政策回顾
限购
限价
税收
金融政策
行政政策
财税政策
限贷
加息
一房一价
保障房
新国八条
二套房首付比例提至六成
①监督地方政府。各地方政府要确定房价格控制目标,并于一季度向社会公布。
②加快保障房建设。各地多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。
③调整相关税收政策。对个人购买住房不足5年转手交易的按销售收入全额征税。
④强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款不低于60%,。
⑤严格住房用地供应管理。今年商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量。
⑥合理引导住房需求。房价过高、上涨过快的城市,要从严制定和执行住房限购措施。
⑦落实约谈问责机制。未如期公布房价格控制目标要向相关负责人进行问责。
⑧坚持和强化舆论引导。
2011年1月26日出炉的“新国八条”,拉开了新一轮楼市调控的序幕,紧接着房产税试点方案、加息等数枚重磅炸弹连番空投楼市,这不仅意味着2011年楼市仍将继续沿着2010年的“调控轨迹”前行,而且措施会更加严厉,力度更加空前。无论是从信贷、限购、税收、保障、执行落实、首提房价控制目标等方面,都无一不体现出政策正逐步加码和政府对楼市调控不达目的不罢休的决心。
限贷
政策内容
(新国十条)
(新国五条)
(新国八条)
对比
首套房首付
套型建筑面积90平方米以下不得低于20%,面积90平方米以上不得低于30%。
首付款比例调整到30%以上
——
从存在套型面积区分到无套型面积限制
第二套房首付比例
二套房首付款比例不低于50%,
二套房首付款比例不低于50%,
二套住房首付款比例不低于60%,
首付比例提高一成
第三套及以上住房贷款比例
贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,部分地区可暂停发放购房第三套及以上住房贷款
暂停发放第三套及以上住房贷款
第三套房停购
从可贷到停购
为限制信贷在年初现井喷,防止形成一季度信贷过快增长的局面再度出现,新年开局尚未满月,央行即出手紧缩。从2011年1月20日起,两次上调存款准备金率,%的历史高位,这也是去年以来第八次上调存款准备金率。同时,为避免通胀预期走强,传统春节刚过,央行就宣布加息,,%。2011年7月7日起再次上调金融机构人民币存贷款基准利率。,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整,%,%。不断收紧的信贷环境在一定程度上限制了开发商的融资,不过在2009年和2010年的销售业绩不错的支撑下,开发商的资金储备在短期内仍可维持。
连续的加息等金融政策,形成的叠加影响,使得楼市越来越缺钱,使得许多开发商开始积极拓展其他融资渠道。一般而言,开发的资金来源主要有两个通道,一个是银行的开发贷,一个是市场销售的资金回笼。现在随着银行银根的缩紧,开发商很难拿到银行开发贷,消费者贷款批不了,销售受阻,导致两条通道都受阻。因此,不少开发商也在通过海外融资、与海外基金合作等来获取资金血液。同时,由于保障房资金来源保障度高,一些大的开发商也开始转变态度,投身“不怎么赚钱”的保障房市场。但对于购房者来说,由于贷款购房的利息大幅增加和购房贷款首付比例的提升,都无疑增加了购房成本。
加息
生效日期
大型金融机构
大型金融机构
中小金融机构
中小金融机构
调整后
调整幅度
调整后
调整幅度
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