文档介绍：香格里拉尚城 2期楼盘销售及规划进程
营销策划部
2013年1月18日
香格里拉尚城
策划思考
了解市场状况为项目综合定位提供依据和方向;
结合市场和定位,为项目塑造独特价值体系;
实现营销目标,制定整体营销战略;
落实营销工作,系统部署营销工作。
颠覆式营销创新,落实它!实现它!
目标分解
㎡可售面积
销售周期12个月(-)
毛坯均价4200元
16层以下房源2013年5月前清盘
2013年10月前,实现销售率100%
约23025万的回款
把控时机,创造价值制高点
如何实现:1、保持销量与确保回款;2、提高售价与保证销售速度。
基础研究
PART1:市场环境
PART3:SWOT分析
PART2:项目基本状况
PART4:项目定位
PART5:项目总体营销策略
PART6:销售进程规划
行动方案
PART7:营销执行
目
录
2011年市场认知回顾
限购类型:新建商品住房和二手住房,而公寓、写字楼和商铺不在限购范围之内。
限购套数:本市居民限购2套房,禁购3套以上住房,2套房贷首付最低60%。
限购令认家庭不认户口,已拥有1套住房的西安市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女),已拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭。
税收:对个人购买住房不足5年转手交易的,按其销售收入全额征收个人住房营业税。
信贷:对贷款购买第二套住房的居民家庭,首付款比例不低于60%,。
一线城市多家银行上调首套房贷利率,
限购令政策
在2011年的一纸限购令出台,市场随即进入冰河期,上半年价格并未出现波动,成交量却大幅萎缩,在金九银十的旺销期各大开发商均推出优惠政策以价换量,后市不容乐观。2012年伴随着宏观经济的向好和全国房地产市场的复苏,西安房地产市场一路向好,房地产开发投资增长加快,销售市场火爆,量价齐升。
2012年市场整体趋势预计
客群预期
调控政策趋紧的同时,2012年通胀压力继续显现,投资渠道匮乏以及购房者相对保守的投资理念,使得楼市仍旧是资产保值增值的最佳途径,预计限购令政策威力将进入微观时期,陕北投资客户将有所动作,对楼市注入强心针。
市场表现
2012年西安整体市场运行以平稳的趋势为主,成交量会有所上升,但难以与09年市场恢复的行情相并论形成较大突破,同时价格项目周边市场价格上涨幅度有限。
板块分析
城东、城北继续争夺自住型市场的首选位置,城北供应量放量增长,地铁优势显现,2012年量价将得到释放提升,继续领跑西安楼市的成交量。
政策调整
楼市政策调控进入多发期,部分城市限购令有可能取消,下一步调控重点将在房产税、预售资金监管、土地增值税清算及交易环节重税四方面。
项目分析
城北凤城十一路,房地产版块隶属于经济开发区。
项目地块西临未央路,距新市政府约1500米,东临大明宫建材市场,与未央大学城仅距公交一站半路程。
现
有
城
市
配
套
情
况
交通状况
商业配套
教育配套
医疗配套
金融配套
餐饮、娱乐配套
336,509,207区间,719,801,西航专线等公交线路
商场:华润万家、、三棵树,百姓家园,大明宫市场等
西航一,二,三,四校,市58中,未央大学城【陕西科技大学,医学院,工业大学等15所】
长安医院、凤城医院等
中国银行、工商银行、建设银行、浦发银行、中信银行等
中菜皇、鼎鼎香, 经发王子饭店、名都国际酒店、海底捞火锅、金帝酒楼、成都驿站、老铺烤鸭、圣豪轩等
项目区域商业发展分析
经开区经过近年发展,目前已逐渐成熟。其一次创业核心区商业发展已经达到很高水平。无论餐饮、购物还是休闲娱乐,档次均居西安市中高端水平。
经开区商业主要向北、扩展。像赛高国际街区等项目,底商商业发展已有一定规模。
以华润万家超市、大明宫市场等一批大规模商业为支撑,未央路为带状分布的商业格局,主要街道的目前日均客流量超过3万人次。并且有逐步向北部扩展的趋势。
项目区域商业发展分析
离项目南向两站路的海博商业综合体已成形,旗舰店之一为苏宁电器,加上超市、餐饮,购物等业态商家的进驻,必将提高本项目的商业元素,并直接带动公寓的销售和出租需求。