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目录
一、全国重点 65 城土地市场表现情况........................................................... 3
1、重点 65 城土地成交规模延续收缩，同比下降两成.....................................3
2、城市冷热分化，一线城市涉宅成交楼面价及溢价率同比上涨...................5
3、成交规模收缩下，一二线城市涉宅流拍率同比下降....................................6
二、全国核心 24 城土地市场表现情况........................................................... 8
1、24 城土地成交规模同比降两成，涉宅用地降幅更显著..............................8
2、涉宅出让金规模同比降 35%，成交楼面价及溢价率走势分化..................9
3、10 城无流拍，流拍率维持在低位.................................................................11
4、2024 年，核心 24 城地方国企拿地规模占比近六成................................12
5、2024 年土地市场特点总结.............................................................................14
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一、全国重点 65 城土地市场表现情况
1、重点 65 城土地成交规模延续收缩，同比下降两成
2024 年，受到宏观经济弱复苏的影响，房价下行叠加库存去化放缓，整体土地供
需活跃度减弱，今年全国重点 65 城土地成交规模仍延续同比收缩的趋势。根据安居客
监测数据显示，2024 年全国重点 65 城成交经营性土地 9039 宗，总规划建面
万平方米，成交规模同比下降 19%。其中，涉宅用地成交 2308 宗，总规划建面
万平方米，成交规模同比下降 28%。
整体来看，涉宅用地的成交规模降幅大于土地市场的整体回落幅度。尤其，在经过
了两年的土地供需调整之后，今年涉宅用地的成交规模较 2021 年回落约 64%。究其原
因，一方面，由于今年国土资源部要求各城市根据库存去化周期调整供地节奏，以调整
高库存城市的供需关系，对全国整体土地成交规模的下降也存在一定影响。另一方面，
由于地产需求端缺乏有效需求的支撑，导致房企拿地仍偏谨慎。但是，结合四季度楼市
新政的效果，叠加年末核心一二线城市土拍市场热度的回暖迹象。预计，2025 年土地
市场有望进入止跌企稳的阶段。
备注：
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分城市能级来看，一线城市的土地成交宗数同比降幅相对较高，二线及三四线城市
较去年同期降幅有所收窄。其中，涉宅用地方面，一线和二线城市土地成交宗数同比下
降 25%、19%；而三四线城市涉宅用地成交宗数同比降幅 11%。主要原因在于，一线
城市和部分二线城市今年选择以供应优质、高溢价地块为主的策略，三四线城市土地整
体仍保持低溢价成交的现状。
分城市能级土地成交宗数情况
分城市能级涉宅土地成交宗数情况
备注：
重点 65 城土地类型成交结构（按规划建面） 重点 65 城土地类型成交结构（按出让金）
备注：
从土地成交结构来看，今年涉宅用地的成交占比继续小幅下降。从规划建面规模来
看，今年涉宅用地成交建面规模占比已不足三成，较去年下降 4%。同时，涉宅用地的
出让金额占比仍维持在八成，但较去年下降 4%。今年，由于整体土地市场表现偏冷，
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核心一二线城市均频频推出优质、高溢价地块，多个城市“地王”记录刷新，导致土地
出让金总额降幅有限。
2、城市冷热分化，一线城市涉宅成交楼面价及溢价率同比上涨
2024 年，全国重点 65 城经营性土地成交楼面价延续了小幅下降趋势，平均楼面价
降至 2765 元/平米，同比降幅约 12%。同时，溢价率下降至 %左右。与此同时，受
益于今年核心一二线城市核心区域优质、高溢价涉宅地块的推出，涉宅用地的成交楼面
价表现相对强势，价格仍维持在 8107 元/平米，同比降幅仅 6%。但是，由于三四线城
市库存去化困难，涉宅用地基本以底价成交为主，导致整体涉宅用地的溢价率仍保持在
%的相对低位。
备注：
分城市能级来看，各城市涉宅用地成交楼面价呈现出冷热分化的趋势。其中，一线
城市涉宅用地成交楼面价保持上涨趋势。今年，一线城市涉宅用地成交楼面价表现强势，
同比上涨 21%，达到 29238 元/㎡。由于一线城市出让多宗核心区域优质、高溢价地块，
提升了土拍市场的活跃度。尤其，上海在放开土拍限价后，拍出了国内土地出让单价新
“地王”，带动上海土拍热度回暖。
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与此同时，多数二线和三四线城市由于仍保持以价换量的土拍策略，使得涉宅用地
成交楼面价上涨乏力。二线城市的涉宅用地成交楼面价则同比回落 10%，达到 7368 元
/㎡。此外，三四线城市的涉宅用地成交楼面价则表现相对平稳，同比上涨 2%，小幅回
升至 2639 元/㎡。
备注：
今年仅一线城市及部分热点二线城市土拍市场仍能保持一定热度。溢价率方面，仅
一线城市平均溢价率较去年小幅上升。由于多数二线城市及三四线城市的土拍市场热度
较低，整体仍以低溢价及底价成交为主，因此，平均溢价率仍呈现小幅下行的现象。
3、成交规模收缩下，一二线城市涉宅流拍率同比下降
2024 年，全国重点 65 城涉宅用地累计流拍 225 宗，流拍率小幅下降至 %。
今年，由于整体土地供应节奏放缓，在库存压力下土地供需规模收缩，导致涉宅流拍土
地宗数较去年同比下降约 47%。同时，由于房企拿地偏理性谨慎，各城市土地市场也
呈现出冷热分化的格局，多数城市为了维持土拍热度，冷门地块选择取消、中止交易等，
也直接降低了整体流拍率。
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备注：
城市之间流拍现状分化显著。一线城市土地供需表现相对较好，由于核心区域优质
地块的供应增加，导致流拍较少，整体流拍率持续下降。二线城市内部冷热分化严重，
仅部分优质标杆地块受到市场追捧，但非核心区域地块流拍较多；但在总量下降的情况
下，整体流拍率较去年仍有显著下降。三四线城市由于土地市场偏冷，房企拿地更聚焦
核心一二线城市，导致整体流拍率较去年小幅上升至 %。
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二、全国核心 24 城土地市场表现情况
1、24 城土地成交规模同比降两成，涉宅用地降幅更显著
2024 年，核心 24 城土地市场活跃度表现强于重点 65 城，总计成交经营性土地
4452 宗，总规划建面 万平方米，成交规模同比下降 19%，规模变化幅度基
本较重点 65 城持平。其中，涉宅用地成交规模降幅更为显著。核心 24 城涉宅用地累
计成交 1207 宗，总规划建面 9566 万平方米，成交规模同比下降 30%，规模较 2021
年降幅达到接近七成。
备注：
涉宅用地方面，今年由于各城市采用的推地策略不同，导致规模变化差异较大。整
体来看，上海、郑州、青岛及苏州的总成交规划建筑面积降幅显著，规模同比下降均超
过 50%。与此同时，二线城市中有部分今年土拍热度不高的城市成交规模呈现同比上
涨，如昆明、沈阳、福州、合肥、济南及南京等同比呈现回升。
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备注：
究其原因，一方面，由于一线城市土拍倾向于聚焦核心区域、优质高溢价地块，导
致整体供应及成交相对收缩。另一方面，部分二线城市由于去年市场热度较低，库存去
化压力较大，导致去年成交规模基数相对较低，今年在以价换量的市场情况下，成交规
模则开始有所回升。昆明和沈阳去年成交规模基数相对较小，今年同比涨幅更显著。
2、涉宅出让金规模同比降 35%，成交楼面价及溢价率走势分化
2024 年，核心 24 城整体涉宅用地出让金规模同比下降 35%，其中，仅 6 个城市
出让金规模同比呈现上涨，包括沈阳、济南、合肥及深圳等。部分城市出让金规模的上
涨主要受益于土地成交规模的显著回升，如沈阳、昆明及合肥等。
多数城市仍受到土地成交规模收缩的影响，导致出让金规模显著回落，如上海、杭
州、成都、苏州及郑州等出让金规模回落幅度较大。虽然聚焦高溢价优质土地出让的策
略让上海、杭州等城市在下半年保持了较好的土拍热度，但仍难以弥补成交规模大幅下
降带来的影响。
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备注：
2024年，核心24城整体涉宅用地成交楼面价约 11185元//㎡，%。
对比整体成交规模及出让金变化而言，在“地王”频现及高溢价地块的带动下，涉宅土
地成交楼面价表现相对较强。其中，10 个城市涉宅用地成交楼面价同比呈现上涨，包
括深圳、厦门、上海、郑州、济南及杭州等城市，成交楼面价涨跌显著。与此同时，广
州、无锡、重庆、武汉、天津、昆明及南京等城市仍面临涉宅用地成交楼面价均持续下
跌的现状，同比跌幅均超过 10%。
备注：
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今年，核心 24 城中涉宅用地平均溢价率超过 8%的城市达到 5 个。其中，上海、
杭州和深圳的涉宅用地平均溢价率均超过 10%。究其原因，城市为提高土拍市场热度
及房企拿地信心，采取聚焦核心区域低密优质地块的推地策略，整体上提升了溢价率。
今年，11 个城市平均溢价率较去年上涨，上涨幅度超过 4%的城市达到 5 个，如深圳、
杭州、上海、郑州及青岛。
备注：
3、10 城无流拍，流拍率维持在低位
今年，核心 24 城中 10 个城市未出现涉宅用地流拍现象，整体流拍率维持在 4%的
相对低位。整体来看，由于房地产市场下行，各城市库存去化面临压力，今年政府土地
供应节奏有所放缓。同时，不同城市流拍情况也存在明显差异。部分城市为提振市场信
心，土地供应倾向于核心优质地块，也导致了流拍率的下降。
同时，房企拿地仍较为谨慎，在市场意向较弱的情况下，部分城市采用中止交易方
式应对，如合肥、天津、南京、成都、西安、郑州等城市今年取消多宗地块。部分二线
城市非核心区域地块流拍较多，而整体市场流拍率下降主要得益于部分城市在土地供应
和交易方式上的调整，如减少供应或取消、中止交易等。
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备注：
4、2024 年，核心 24 城地方国企拿地规模占比近六成
2024 年，核心 24 城总计出让成交 1207 宗涉宅用地，按照企业拿地规划建面来
看，地方国企、央企、民企拿地比重分别为 %、%、%。今年，由于整
体土地市场仍偏冷，各城市间土地市场热度分化差异较大，多数城市拿地主力仍是地方
国企，导致整体地方国企拿地的比重上升至近六成。今年，地方国企拿地规模占比超过
60%的城市达到 13 个。其中，厦门、南京、福州、重庆、合肥及武汉等城市的地方国
企拿地规模占比均超过 70%。
值得注意的一点，今年下半年，央企和民企的拿地活跃度相对有所提高。今年，伴
随市场供需格局改变的情况下，央企和民企面对市场的不确定性，选择聚焦核心一二线
城市布局核心优质地块，如央企更多选择一线城市，城市拿地规模占比均超三成；而杭
州、青岛、长沙及沈阳等城市民企拿地活跃度较高。
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2024 年核心 24 城企业拿地成交分布(仅涉宅用地)
（规划建筑面积-万方）
备注：
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5、2024 年土地市场特点总结
今年，中央及地方各城市出台一揽子政策保障房地产市场平稳健康发展，在诸多政
策利好及核心城市房价止跌企稳的影