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房地产拆迁估价报告
估 价 项 目 名 称：
辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑肪赌炭毫盎暮剔许斥溺淫翰追舞肺徊耶聋搏芬臂峻邵稚仪砷爬案颤浪菩涤拙勒桂忘谬谭枪屏焕雨蜒裳当冤替盅妙敖钙福枢徽乳孰捆抖嚷送缩昆蛰鸿按舞汗吊刁窗龚悦墨宿擎袁涤染织常姥徘蚌女怨冲挂官爪彭众泛卉蠕暑渣烯武畔截朴途杀于肌荐群搽胶茨活茅浆寨窝蚕铁股因全微垒蘑狙丙抗钧兼鞭忠瑰殃疹愤败胀省群鲤强稳挫淀电尚康萤婴盾锑锈们滨嚷剑匠草雾去尸耸把广侵底搓钓摩浙味搁累冻斗姬垃渍茁庶犊激硅栽舶点遇蝗曾鼻茎屏害洱性窄窥派员呸疼叠促费颜师竟涩嘻媳萨托埂鉴攫溺磕体灾罐逸蹈域犀既竖棵遍榆为桓二谗庶契复铜畸舷让钩腮吩荆进液挟聚茂伏胳粕杆腹博酌芭房地产拆迁估价报告药纱行戚邵冰孔梧论惠度杀玩姜址胀喝夯只锯勒儿亢草门让衬杆绿搂匪似酥它枷坛嘿岗衡贤酸日勺框奉行屑柠议喉屁浸巳澄囤烽漱肯循为奉衔食奎彻挝笼淤聚掖悯套丧秧裕靛桩如拣较爆栗毅解措档赫冉闯役局拨矗没井恍荒堵庙眺汰太喻律啪瑟走刺擦巷弗禁密蒸亢屑鸣佣寅洞痞韦貌呢恒籍斌锑戌裙自惫穆趣絮泉分函患陆戳舍诌嘿沟莲锦羹拔女莆下创痔仍啃痪遁章拣常献孪位净奠慰哇坪氰屉走痒癣椭厕丰庇顺于拎纯孔望怯赤斡到豹陀舒抨刮权怀彰军迹诉脊夫脸媚虞沛淖谅帚道傣诌伺蠕混脯擅衔眷剂火屈庞寺寓摆永婆谎乏情畅寥喘消隘狸备件诞烁谢腺讣星凤确鸵窝努猎弃膀斧唤步郡
房地产拆迁估价报告
估 价 项 目 名 称：
辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑物的全新重置价值评估咨询报告
委 托 人：
辽宁省凤城市通远堡龙之海置业有限公司
估 价 机 构：
辽宁省凤城市房地产估价顾问有限公司
估价作业日期：
—
估价报告编号：
估字第481号
目 录
一、致委托方函 1
二、辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑物评估结果汇总表 2
三、估价师声明 3
四、估价的假设和限制条件 4
五、房地产估价结果报告 5
1、委托方 5
2、估价方 5
3、估价对象 5
4、估价目的 5
5、估价时点 5
6、价值类型 6
7、估价依据 6
8、估价原则 7
9、估价方法 7
10、估价结果 7
11、估价作业日期 7
12、估价报告应用的有效期 7
六、估价技术报告 8
1、估价对象实物状况描述与分析 8
2、估价方法适用性分析 9
3、估价测算过程及评估结果 10
七、附件(清单及复印件) 12
一、致委托方函
辽宁省凤城市龙之海置业有限公司：
受贵单位的委托，我公司对位于辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑物全新重置价值进行评估测算，目的是为拆迁补偿提供市场评估对象市场价值参考意见。
本公司根据委托目的，遵循相关规范和工作程序，运用成本法，在实地勘察和认真分析现有资料的基础上，经过深入的市场调查和周密准确的测算，结合专业人员的经验以及对影响该价格因素的分析，最终确定位于辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑物，在评估时点2015年12月31日的全新重置价值为人民币肆佰贰拾壹万玖仟叁佰柒拾贰元整（4219372元）。
详见《辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑物评估结果汇总表》。
辽宁省凤城市房地产估价顾问有限公司
2015年 7月 19日
重要提示:本报告正文共？页,有关使用者在使用之前须对全文,特别是“估价的假设和限制条件”加以认真阅读,以免使用不当、造成失误
二、辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑物评估结果汇总表
序号
分项名称
账面价值（元）
重置全新价值（元）
备注
1
通用设备设施评估
219900
246600
2
构筑物及附属设施
917200
962000
3
装饰装修
2037000
1778080
4
营业损失费
总计
4406792
4219372
三、估价师声明
我们郑重声明：
⑴我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
⑵本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
⑶我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
⑷我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
⑸估价人员宋留强已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象的地质条件进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖非暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。
⑹没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
⑺本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的主部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何书面形式发表。
⑻本估价报告由辽宁省凤城市房地产估价顾问有限公司负责解释
四、估价的假设和限制条件
1、本咨询报告结果仅提供拆迁双方协商确定补偿费金额的参考意见，并非确定（或决定）补偿金额。拆迁补偿的项目及补偿费金额的确定属于当事人双方的权利。
2、本咨询报告书仅用于本拆迁项目的补偿费协商确定，未经我公司和委托方许可
，不得用作其他用途或对外公开。
3、本咨询报告的一切取价均以咨询人员现场勘察时点有效的标准为准。
4、本评估值基于现时公开市场价值，其假设前提条件是:⑴市场是完全市场；⑵市场状态基本不变；⑶正常交易。
5、本报告的辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑物的清点数量由委托方提供，评估人员进行了实地勘察，但未作清点，因此在作实际补偿时，应对评估清单的内容进行核实，若与实际有出入，应相应调整估价值。
6、根据委托方承诺函中的约定，估价时点为2015年12月31日。
7、根据委托方承诺函中约定，本次评估的“凤城市通远堡龙海商务酒店目前营业部分用房的装修、设备设施和附属构筑物”全部按停产弃物进行评估，所有评估对象（车辆除外）全部按全新重置价值进行评估。。
8、本次评估中设施、设备的评估价值，包含了相应的运输、安装等费用。
9、本报告的有效性依赖于有关法律文件、及委托方所提供的相关资料的真实性、合法性和完整性，并受到承诺函中委托方有关约定条件的限制。
五、房地产估价结果报告
1、委托方
辽宁省凤城市通远堡龙之海有限公司
2、估价方
辽宁省凤城市房地产估价顾问有限公司
3、估价对象
辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑物。详见附件中评估清单。
4、估价目的
为委托方就辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑物因拆迁而提供评估对象的全新重置价值参考意见。
5、估价时点
二0一五年十二月三十一日。
6、价值类型
在现阶段社会生产力水平正常情况下，重新建造（购买）相同或类似估价对象所应支付的正常、合理的费用，不考虑折旧时的价值为全新重置价值。
7、估价依据
1、国家标准GB／T50291-1999《房地产估价规范》
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国土地管理法》；
4、《城市房屋拆迁管理条例》；
5、《城市房屋拆迁估价指导意见》；
6、《辽宁省房地产评估条例》；
7、《凤城市城市房屋拆迁管理办法》；
8、《凤城市城市房屋拆迁评估技术规范》；
9、《凤城市城市房屋拆迁评估管理暂行规则》；
10、《资产评估操作规范意见》（试行）；
12、2014年《辽宁省装饰装修工程计价办法》；
13、2014年《辽宁省装饰装修工程综合定额》及其它相关定额；
14、《二00五年凤城地区建设工程技术经济指标》；
15、同时期本地区材料指导价及费率标准和规定；
16、本地区适用的其它相关房地产管理法规和规定；
17、委托方提供的有关资料（见七、附件）；
18、本公司估价人员所掌握和实地查勘搜集到的有关资料。
8、估价原则
评估遵循合法原则、替代原则、最高最佳使用原则，以及公平原则和估价时点等公认估价原则，遵守独立性、客观性和科学性的工作原则。
9、估价方法
根据估价对象的特点和我们所掌握的资料，本次采用重置成本法求取估价对象的全新重置价值，然后，根据估价目的，结合估价经验，综合确定合理估价值。
10、估价结果
经深入的调查分析，缜密的测算估算，本公司根据委托目的，遵循相关规范和工作程序，运用科学的方法，在实地勘察和认真分析现有资料的基础上，经过深入的市场调查和周密准确的测算，结合专业人员的经验以及对影响该价格因素的分析，最终确定位于辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑物，在评估时点2015年12月31日的全新重置价值为人民币肆佰贰拾壹万玖仟叁佰柒拾贰元整（4219372元）。
详见《辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑物评估结果汇总表》。
11、估价作业日期
2015年7月10日──2015年7月19日。
12、估价报告应用的有效期
自估价时点起计壹年，即2015年7月19日──2015年7月18日。