岭秀江山项目管理制度(2012).doc

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【威肯·岭秀江山】
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【威肯·岭秀江山】
2012 年度项目管理制度
重庆名第房地产经纪有限公司
二O一二年二月
制度索引：
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一、考勤管理制度……………………………………………………………2-3
二、休假管理制度……………………………………………………………3-4
三、销售管理制度……………………………………………………………4-8
四、综合表现评比标准………………………………………………………8-10
五、附则………………………………………………………………………11
前言：
为了加强项目部销售管理，提高团队整体形象和个人素质，建立一支团结、诚信、开拓、创新的销售队伍，树立良好的销售形象；增强置业顾问销售积极性，提高销售业绩，力争超额完成公司下达的任务，为公司创造更大效益，在公司统一管理制度上制定了项目部销售管理考核制度，采用销售业绩与浮动薪金相结合的激励机制，该考核标准为现行标准，自二O一二年三月开始执行，在新的考核标准未制定以前均使用该考核标准。
该项目管理制度由重庆名第房地产经纪有限公司销售部统一管理，本项目向公司销售部负责。
一、考勤制度
（一）人员配置
项目经理：1名
销售主管：1名
置业顾问：4-6名（根据实际情况作增减调整）
（二）作息时间
冬至时间：
上午：08：40——12：00 中午2名置业顾问值班
下午：13：30——17：30 晚上1名置业顾问值班
晚上值班时间：17：30—19：30
夏至时间：
上午：08：40——12：00 中午2名置业顾问值班
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下午：14：00——18：00 晚上1名置业顾问值班
晚上值班时间：18：00—20：00
注：1）早上值日人员须在8：30到达售房部，打扫售房部清洁，做好工作准备。
2）冬至时间指当年10月至次年4月，夏至时间指当年5月至9月。（如有新的作息时间变动，以公司下发文件为准）
3）依据项目实际情况，对中午、晚上值班时间及人员安排可酌情增减。
（三）作息制度
1、签到：每日履行当日上班签到的考勤手续，不得委托他人代签，如有违反被签者罚款5元，代签者罚款10元。
2、迟到早退：月末由销售主管统计当月出勤，置业顾问迟到罚款10元/次，销售主管迟到、罚款15元/次，项目经理迟到罚款20元/次，3次/月迟到按旷工处理。
3、旷工：旷工一律按公司《管理规章制度》执行。
4、脱岗：上班时间非因公事或领导安排工作以外，不得擅自离开工作岗位，否则按脱岗处理，发现一次罚款50元，并在综合表现的考核时按《项目管理制度》规定扣分；发现第二次按2倍处理，以此类推。
5、例会：每天早晚必须召开项目例会，每周一早上9：10分召开周工作例会，例会召开执行签到，通讯工具必须调到振动档，所有参会人员必须作好会议记录，例会参会的考勤同上下班考勤制度相同，月末参会情况同时参与综合表现的考核。未按规定执行者，一律按《项目管理制度》相关条例处理。
6、培训：项目部统一组织培训时所有置业顾问必须准时参加，且必须遵守培训纪律，参加培训人员必须作好笔记，培训结束后统一参加培训考核，并纳入绩效考核。
二、休假制度
1、项目部员工可享受4天/月的假期，休假前必须填写休假申请表，经项目经理批准同意后安排轮休，原则上周末不安排休假（特殊情况除外）；项目经理与销售主管不安排同时休假，现场必须留有一名管理人员。
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2、休假期间，如有客户需求看房或客户提出要到售房部，该置业顾问必须如约到达现场，不得怠慢客户，违者按综合评比相关条例扣分，重者视情节罚款50-100元不等。
3、休假期间，通讯工具必须保证畅通。
4、安排置业顾问休假时，原则上不同时安排2名置业顾问休假，特殊情况除外。
5、如未事先填写休假申请单而私自休假者，一律按旷工处理，并按公司《管理规章制度》执行。
三、销售管理制度
（一）销售任务考核
公司下达本项目部的本年度销售任务：5000万/年（以清盘作为考核执行标准），考核周期：2012年3月——2013年2月；项目部依据本区域市场状况以及项目实际情况将全年任务细分，每月末制定次月销售考核任务。
置业顾问的月任务考核以公司下发文件公布销售任务为标准。
（二）基本工资的浮动考核
考核周期：每月1日至30日（或31日）
考核标准：以完成当月销售任务为考核依据，完成当月考核任务者，基本工资按1500元/月执行；如若未完成当月考核任务，基本工资按1200元/月执行。
（三）绩效工资的考核
年度考核周期：2012年3月——2013年2月；
月考核周期：每月1日至30日（或31日）
考核实行：销售业绩+综合表现=综合考评
考核以分值的形式表现，销售业绩占总考核比例的70%，即：70分为满分；综合表现占总考核比例的30%，即30分为满分，两项得分相加的总和为本月该置业顾问的综合考评分值。考核标准如下表：
销售业绩（70%）
综合表现（30%）
综合考评
（销售业绩+综合表现）
月销售业绩÷个人目标任务×70%
参见《综合表现评比标准》
前二项之和
注：1）销售业绩分值按上表计算标准执行，综合表现分值按《综合表现评比标准》执行。
2）个人目标任务按公司下发文件公布任务执行。
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特别说明：
1）如有分值相同，则对分值相同者进行销售业绩比较，销售业绩最高者，即为综合考评分值最高者。
2）公司以每月末考核的综合考评为基准，得出综合考评分值，作为绩效工资的部分考核依据，绩效工资的具体执行标准在公司的《薪金管理制度》中体现。
（四）业绩的考核
1、项目经理的考察期为6个月（视工作成绩可缩减或延长），销售主管的考察期为3个月（视工作成绩可缩减或延长），置业顾问的试用期为3个月（视工作成绩可缩减或延长）。项目经理、销售主管以及置业顾问试用期待遇均按公司《薪金管理制度》执行。
2、试用期员工可提前向部门经理提交书面转正申请，部门经理在接到转正申请5日内安排考核考评，考评合格3日内发出是否正式聘用的书面通知（距离公司较远项目转正申请到期日可酌情延长，视具体情况而作具体要求），被聘用员工自正式聘用之日起享有与所在岗位对应的薪金待遇及补贴。
3、佣金比例及发放办法：置业顾问完成的月销售任务，是按公司下发文件公布任务执行，佣金提成的计算参照当月考核任务以完成比例按下表执行：
销售任务（万元）
佣金的提成比例
120以下（含120）
1．2‰
120．1—180
1．5‰
180．1—240
1．8‰
240．1—300
2．1‰
300．1以上
2．5‰
注：公佣提成比例均按120万以下提成比例计提。
置业顾问的佣金每月扣除20%作为提留，提留佣金中的50%在年终时一次性发放，余下部分在项目结束后一次性发放；未到项目结束便离职者余下提留一律不予发放。凡该年度在公司工作未满一个考核年度便离职的员工
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，则所有提留佣金不予计发。
4、项目经理佣金提成比例按0．1-0．3‰执行，佣金提成每月按下限计提，年终结算时如完成公司下达的任务，则在年终时补足上限差额部分，未完成任务则无须补足。
5、如若置业顾问刚完成客户购房合同的签订就离职或调动其他项目，则该置业顾问对该套房屋不能享受全额提成，只能享受该套房屋佣金提成的40%，余下40%的提成由后面接下来做销售服务工作的置业顾问享受，余下的20%由服务到该套房屋交房后的置业顾问享受。
6、连续三个月业绩末位者，公司将予以辞退。
7、各项目经理每月末将本月本项目各类月销售报表上报至行政部，由行政部核准后转财务部，财务部经与相对应的甲方认可的销售统计核对后，员工佣金在隔月6日前发放。
8、特别奖励：完成公司下达的年销售任务后，超出部分单独给予奖励，如下：
2012年7月31日前完成全年5000万销售任务，公司奖励项目部7万元；
2012年8月31日前完成全年5000万销售任务，公司奖励项目部6万元；
2012年9月31日前完成全年5000万销售任务，公司奖励项目部5万元；
注：奖励由项目部自行分配，但需向公司上报《奖励分配方案》。
（五）轮值及佣金的拆分制度
本着公平、合理的原则，为了让团队更和谐、更团结，现特制定本制度以提高团队协作力和提高销售部整体销售。
1、A位置业顾问必须坐在前台的最边上一个座位，方便及时接待客户。
2、原置业顾问休假时，如其老客户到访，现场置业顾问按轮接待，算新老置业顾问公共客户，共同追踪，成交后佣金按五五比例分配。
3、老客户介绍新客户成交后的佣金拆分：
（1）已成交老客户带新客户直接到售房部来原则上由原来为老客户服务的置业顾问接待,若该置业顾问不在就由其他置业顾问按轮接待。
（2）已成交老客户介绍新客户来，但老客户人没来，若新客户来时直接找××置业顾问，就由该置业顾问接待，若该置业顾问不在则由其他置业顾问按轮接待。
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（3）老客户推荐新客户来，若新客户来时没说出找哪一位置业顾问，则按轮接待。
（4）置业顾问老客户在现场，但同时又介绍了一组新客户来，若此时老客户的接待或服务工作已完成，就由该置业顾问接待老客户介绍来的新客户，但如若老客户的接待或服务工作还未完成，就由下一置业顾问接待新客户。
4、咨询电话：
（1）一般情况下打到售房部座机的咨询电话新客户到了售房部按轮接待。
（2）若老客户介绍的新客户不论是打座机还是私人手机咨询，若该客户到了售房部直接找××置业顾问，就由该置业顾问接待，否则按轮接待。
5、客户凭售房部发出的DM单或报纸广告直接来售房部的客户，置业顾问按轮接待。
6、所有客户若一个月没有追踪，到了售房部若直接找原置业顾问视为原置业顾问客户,否则按轮接待按新客户处理。
7、若置业顾问在接待新客户的时候，自己的老客户又来了，必须在最短的时间内做出二选一的抉择，抉择之后仍然按轮接待。
8、置业顾问在接待老客户的时候，又来了一组老客户，就由末位帮忙接待，若当天签单就五五分单，若当天未成交就算帮忙。
9、若客户一家人分别由不同的置业顾问接待，客户又没说出家人来时是由谁接待，两名置业顾问共同追踪，成交后按五五分单。
10、A位除上厕所或做领导安排的工作外，擅自离岗期间若有新客户来，就按过轮处理，由下一置业顾问接待。
11、正常情况下不值班置业顾问不参与接待客户，休息时间在售房部的置业顾问，如遇值班置业顾问在接待老客户时新客户又来了，则值班置业顾问必须在最短的时间内做出二选一的抉择，抉择之后由休息在岗的置业顾问按轮接待。
（六）项目部补贴费管理标准
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1、下乡宣传的午餐补贴费按15元/人标准执行；
2、住宿舍的员工，水电费补贴按公司《差旅费报销制度》执行；
3、项目经理回公司开会的交通费每月末按公司《差旅费报销制度》实报实销。
四、综合表现评比标准
（一）劳动纪律
1、迟到、早退10分钟以内（含10分钟）扣2分；
2、迟到、早退10分钟以上扣3分；
3、迟到、早退30分钟以上视为旷工，扣5分；
4、病、事假未事先请假者，按旷工处理，扣5分；
5、病、事假超假者，超假1天以上扣3分；（特殊情况者视具体情况而考核）
病、事假超假者，超假1天以内（含1天）扣1分；（特殊情况者视具体情况而考核）
6、经常请假者，视具体情况作相应处理，原则上扣3-5分；
7、当月病、事假超过三次（含三次）或请假时间超过三天（含三天）者，扣5分；
8、代签考勤者，被签者扣1分，代签者扣2分；
9、开会的考勤与上班的考勤制度一致，集体活动参予的考核视情况而定。
（二）工作表现
1、经理、主管安排的工作应积极、主动，毫无怨言的完成，不服从安排者扣1分；
2、置业预算表计算后未审核交予客户带走，一次扣1分；若发现错误扣2分，并由该置业顾问承担全部责任，处以20元的罚款；若第二次出现同类错误，扣除2倍的分值，并处于2倍的罚款，以此类推；
3、置业顾问所签订的合同经检查发现一处错误（合同中任意一项）扣1分，并处以20元罚款，凡涉及金额的错误，一处扣2分，并处以50元的罚款；签订合同中发现重大错误者一次扣5分，并处以100元的罚款；以上任一情况若在相同置业顾问身上发生第二次，则加倍进行考核及罚款，以此类推。
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4、销售成交表填写经检查发现一处错误扣1分，凡涉及金额错误一次扣2分，并处以20元的罚款；
5、每位置业顾问工作应积极、主动，凡工作主动性不强者扣2分，无主动性者扣5分；
6、主动整理客户详细档案并提交主管处，便于掌握客户详细情况（含客户姓名、房号、职业状况、付款情况、生日等），每位置业顾问必须在自己的客户生日前一至两天提醒客户关系管理平台操作者发出祝贺短信。凡发现提交的客户资料不详一处扣1分，凡出现客户生日时未提醒操作者，一次扣2分，并处以10元罚款；
7、每位置业顾问在对已购房客户的服务中应做到细致、周到，如发现有客户投诉，经了解情况属实者，视具体情况一次扣3-5分，并处以50-100元不等的罚款；
8、无论是晚上值班人员还是早上值日人员，均须认真、负责，未做好者一次扣1分。
9、主动完成公司规定的考核所需报表，包括：年度述职报告、年度工作计划、月工作计划、月工作总结、周工作计划、周报等。如超期未完成，少完成一项扣1分，累加计算。
（三）行为规范
1、工作时间不得在前台打瞌睡、化妆、吃东西以及做与工作无关的事，违者一次扣2分，并处以20元的罚款；
2、工作时间一律不得擅自离岗，有事需请假告知，事先未请假则离开工作岗位者扣3分；
3、工作时间不得在售房部电脑上网聊天、打游戏（查资料、打印文件除外），违者扣3分；
4、严禁争抢客户，违者扣8分，同时该客户记在下一位置业顾问名下，并处以100元罚款；
5、遵守排位顺序，违者扣5分（A位除上厕所或领导安排其他事情以外，必须在接待台，不能擅离工作岗位）；
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6、严禁与客户发生争执，违者扣5分，并处以100元罚款；
7、客户进入售房部大厅，置业顾问怠慢者扣5分，并处以50元的罚款；
8、工作时间严禁衣冠不整，披头散发，违者扣2分；工作时间未着工作服一次扣3分、未佩戴工作牌者一次扣1分；
9、置业顾问离开工作台时（含带客户看房、下班）应将台面物品收拾整洁，违者扣2分；
10、重大事情应及时向销售主管或经理主动反映，不得擅自作主，知情不报者扣3分，擅自作主者扣5分，并视情况作相应严肃处理；
11、客户反映的问题未及时上报，未造成影响的扣2分，在客户中造成不良影响的，视其情况扣5-10分，并作相应处理；
12、开会时须将通讯工具调到振动档，并作好会议记录，违者一次扣2分；
13、每周必须完成市场调查报告，违者一次扣3分；
14、休假时必须保证通讯工具的畅通，违者一次扣2分；
15、售楼电话不能私用，更不能长时间占用，违者一次扣2分。
（四）综合素质体现
1、团队协作工作做得较好者，视情况加2-5分；较差者视情况扣2-5分；
2、善于学习者，并有较好学习效果（看工作表现而定）者视情况加2-5分；
3、主动提出合理化建议，并被公司或项目部采纳者视情况加2-5分；
4、在客户中普遍反映各种工作态度表现良好者，视情况加2-5分；
5、连续三个月无扣分情况，并连续三个月业绩最高者，公司予以500元奖励，并将其提名公司年度优秀员工评比候选名单；
6、工作的主动性、积极性以及敬业精神较好者，视具体情况加2-5分；
7、主动帮助同事促使客户成交者视具体情况加2-5分；
8、开发公司普遍反映工作态度表现良好者以及与开发公司的配合较好者，视情况加2-5分。
五、附则
1、所有扣款作为项目部活动基金，归项目部自行支配。