文档介绍：景瑞 营销推广策略
CONTENTS
[ 目录]
市场对标
营销策略
核心执行
服务要求
产品建议
市场对标
Ⅰ
对标个案分布
竞品集中分布在龙山新城板块;
金宇御景园
项目
龙山大道
画溪大道
长水公路
香堤雅墅
卡地亚庄园
金宇御景园
龙山雅苑
画溪庄园
画溪玫瑰园
香堤雅墅
经济指标对比
本案
卡地亚庄园
香堤雅墅
画溪庄园
龙山雅苑
发展商
湖州景瑞置业有限公司
长兴欣诺房地产开发有限公司
浙江云厦集团有限公司
宇诚集团股份有限公司长兴分公司
国兴置业有限公司
占地
19万方
22万方
容积率
()
总建
30万方
绿化率
35%
35%
%
38%
%
产品结构
联排、双拼
联排、叠加、公寓
独栋、联排、双拼
联排、高层
双拼、联排、多层、小高层
规划户数
192户
443户(一期)
183户
385户
108户
物业公司
/
长兴京兴物业
/
长兴金宇物业管理有限公司
珠海格力物业管理有限公司
,低密度纯粹性较高,和香堤雅墅同属第一集团;
总规对比
项目名称
本案
卡地亚庄园
香堤雅墅
画溪庄园
龙山雅苑
图示
规划特点
组团布局,“岛居”概念,依托坡地高差不同产品合理布局,整体布局品质高
以组团式为主,顺应坡地形成高低错落感,整体表现较好
以组团式为主,采用地下组团设计,注重人车分流,组团设立景观轴,整体表现较好
常规行列式排布,规划品质一般
依托坡地高差错位排布,别墅区紧靠水系景观,规划品质一般
竞品依托坡地高差组团错位布局,项目“岛局”概念规划,差异竞品,规划品质高;
总体规划——场所文脉
项目名称
本案
卡地亚庄园
香堤雅墅
画溪庄园
龙山雅苑
图示
文脉特点
尊重场所的山体关系,认真梳理标高关系,呈现台地的完美方案
西高东低,北高南低,整一地块为同一标高,未对地形予以足够尊重,也未对地下室资源进行深层次推敲
北高南低、东高西低,对地形资源的合理利用不够
地形相对平整,景观营造不利,低密度纯粹性营造不足
北向高、西南部低,顺延山地景观,对台地的合理运用
高
低
高
低
高
高
低
低
高
高
相对平整
项目尊重山体关系,文脉走势合理;
产品类型布局
项目名称
本案
卡地亚庄园
香堤雅墅
画溪庄园
龙山雅苑
图示
特点
产品类型全为低层,,形成低密度高档纯别墅区。
产品类型为低层、多层、小高层,类型过多,易造成各层次客源汇聚,不利形成高档小区住宅。
产品类型全为低层,,低密度纯粹性高,易形成高档纯别墅区
产品类型为低层及高差,,公寓区与别墅区混合,客源层次混杂,不利形成高档住宅区
产品类型为低层、多层及高层为主,,以小高层、高层为主,多层次客源混合,不利于形成高档住宅小区
低层
多层
小高层、高层
项目与香堤雅墅为纯别墅区,低密度纯粹性超越其它混合住区;
联体别墅构成情况
项目名称
本案
卡地亚庄园
香堤雅墅
画溪庄园
龙山雅苑
图示
构成情况
有三种拼法,双拼、四拼和六拼,主要以双拼和四拼为主
出现七种拼法,双拼、三拼、四拼、五拼、六拼,甚至出现七拼和八拼。其中又以六拼为主要产品
五种拼法,双拼、三拼、四拼、五拼、六拼,主要以四拼、五拼和六拼为主
出现四种拼法,双拼、四拼、其中六拼、甚至出现八拼,以四拼及六拼为主要产品,
出现五种拼法,双拼、三拼、四拼、六拼及八拼,主要以四拼及六拼为主
双拼
三拼
四拼
五拼
六拼
七拼
八拼
公寓
小高层、高层
本项目是双拼及四拼最多的产品,档次最高;
竞品中边套情况
项目名称
本案
卡地亚庄园
香堤雅墅
画溪庄园
龙山雅苑
图示
情况
端头户122户,共192户,%,大量的端头户可充分利用侧院,使用地资源最大化
端头户60户,共141户,%
且被公寓住区包围,景观价值不足
端头户94户,%,侧院景观利用较高,整体景观价值较高
端头户50户,共115户,%,景观用地率低
端头户50户,共108户,%
六拼及四拼比例大,侧院用地少,景观价值降低
端头户
项目端头户1