文档介绍：“界首城东地块”
物业定位报告
委托客户:有限公司
顾问机构:合肥道吉地产顾问
项目思考
1、地块区位怎么样
2、项目要开发的业态是什么
3、如何开发实现项目利润最大化
景观:出是天然、入看花园
客群:界首市住宅是个封闭的市场,客户以刚需为主
宏观市场背景分析
区域商业市场机会挖掘
区域住宅细分市场分析
整体发展战略与项目定位
项目开发建议
项目属性与客户目标要求
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界首市是安徽西北大门,面向以上海为中心的华东经济圈,背靠中原腹地,贸易兴旺,有“小上海”之美誉
属性界定
全国现象
城市定位
界首市是安徽西北大门,位于京九经济带和欧亚大陆桥经济带交汇处,面向以上海为中心的华东经济圈,背靠中原腹地,是东西进出的重要门户,界首由于特殊的地理优势,未受日军侵犯,上海、南京等城市商人纷纷迁往界首,一度人口剧增,商贾云集,贸易兴旺,有“小上海”之美誉。
界首市水、陆交通便利,境内公路宽阔平直,多条国道、省道、高速穿境而过,水路由泉河汇入沙颍河后汇入淮河,可常年通航1500吨级拖船。
目前处于由老城向新城发展阶段、城市规划中将实现三足鼎立
界首目前的发展主要是老城向新城发展阶段,呈现更新式发展态势;
以重点项目的开发带动城市的建成更新,城市发展重心在向东、向北发展。
东城居住示范区:有机整合地区生态景观及商业资源,营造融合居住、商业、娱乐、休闲等复合功能、充满活力的创新型居住示范区,打造东部新区样本地段。
“十二五”期间,界首的发展方向依托现状,重点向东、向北发展, 规划城市结构为“1带3区”,“1带”指颍河景观带,“3区”指城北区、中心区和颍南区。在用地形态上呈“一河两片”的用地形态。
属性界定
全国现象
未来规划
老城区
城东规划
属性界定
全国现象
项目区位
项目位于城东区域,紧邻医院,市一中,拥有界河丰富的
景观资源
项目位置:
项目位于界首市
城东新区,南邻人民路,东临东旭路,北邻民权路,西邻医院
项目紧邻医院,拥有界河丰富的景观资源未来区域将是集居住、购物、娱乐、休闲为一体的复合功能
本地块
项目位于人民路与东旭路交口,项目临近医院和一中,但区域内生活配套体系较为缺乏
属性界定
全国现象
配套体系
商业配套
远离县城商业中心
项目离县城商业中心较远,骑车需29分钟左右,县城的商业主要集中在人们路和中原路,以超市、服装、电器为主。
生活交通配套
项目靠近城市主干道人民路与新旭路两条主干道,周边无公交可达,目前城区的马自达的也很少到该地区
地块紧邻医院,方便社区人群就医;一中校区的进驻,使项目周边拥有了优越的教育资源
区域认知
项目所在城东新区,该区域处于城市未来主发展方向,后期将建成集居住、娱乐、购物为一体的新城市中心。
区域还处于刚开发时期,配套设施较为缺乏,人流车流较少,但区域内楼盘开发增多,可见区域发展逐渐被认同。
界洪河治理和改造给区域丰富了景观资源
上
派
河
本案
派河桥
河
路
周边商业氛围差
项目离最近的商业集群骑车需5分钟左右,区域内最大的商业街是法姬娜,业态以汽车、家具为主,餐饮、服装少
30路、31路
属性界定
全国现象
项目四至
从相邻关系看,项目的进入性和昭示性佳,但有效临街面较少
项目地块
东边
西面
北面
南面
项目东边是新旭路,南靠城市主干道人民路,西与医院为邻,北接民权路
地块内部有小面积的低凹,项目边的人民路与新旭路正在修建,短期内会给项目的展现带来不便。
项目指标:高容积率的小规模商住体
二、项目用地特点
1、项目规模:;
2、用地性质:商住用地;
3、容积率:无限制(容积率未定,原则上以高层产品进行规划排布);
4、建筑密度≤37%;绿地率:≥30%;
5、地块四至及形状:南邻人民路,东临东旭路,北邻民权路,西邻医院;
6、车位配比:1:;
7、退让要求:
延人民路:住宅部分退让≥13米;商业部分退让≥10米;
延东旭路:住宅部分退让≥15米;商业部分退让≥10米;
延民权路:住宅部分退让≥7米。
属性界定
全国现象
项目指标
新城未来核心地段,拥有丰富河景资源和医疗、教育配套的小规模社区
优势
劣势
1、界洪河的改造使得项目拥有丰富的河景资源
2、处在城市主干道人民路和新旭路交口,交通的通达性好
3、紧邻医院和一中,社区居民享有便利的就医和优质的教育资源
1、地块内部有凹陷部分,不够平整
2、区域处于刚开发阶段,市政和生活配套缺乏
3、地块面积小,无法与周边大盘抗衡,社区内部完善的配套和品质难以打造
属性界定
全国现象
本体属性