文档介绍：山顶十八号工程
建设项目
可行性研究报告
中国地产山顶十八号项目公司
2008年7月2日
目录
前言 3
第一章土地问题 4
4
4
5
第二章交通问题 6
7
7
第三章配套问题 7
7
8
8
第四章环境问题 9
9
第五章市场与业态问题 9
周边楼盘的市场需求和竞争 9
住宅市场定位 23
商业顾问预测分析 25
第六章工程进度及管理问题 29
工程进度问题 29
管理问题 29
第七章投资及效益汇报分析 31
山顶十八号总投资分析 31
现金流量分析 33
盈利预测分析 33
提高项目盈利预期的建议 34
第八章初步结论和现阶段风险分析 35
土地政策、设计及配套方面的风险分析 35
管理的风险 35
国家金融政策及经营财务方面的风险 36
加强寻求本项目的特色 36
附件:1、投资现金流量分析(出租) 37
2、投资现金流量分析(减少一层车库--出租) 38
3、现金流量测算表出售 39
4、盈利预测18出售 40
5、盈利预测18出租 41
前言
山顶十八号的土地于2008年2月29日通过招牌挂取得国有土地使用权,开发工作从2008年第二季度开始筹划。根据集团的要求,现阶段山顶十八号要进入全速开发的前期,必须就现阶段可行性方案进行评估;同时就风险防范的工作予以全方位检讨。
因此本报告将会就1、土地问题 2、交通问题 3、配套问题 4、环境问题 5、市场与业态问题 6、工程进度及管理问题7、投资及效益回报分析8、初步结论和现阶段风险分析等问题进行分析,供领导在决策时参考。
第一章土地问题
我司通过招拍挂取得政府出让重庆绸厂地块的规划公告函(渝规公(2007)北龙字第0308号),土地出让合同等待政府审批流程中,尚没有取得土地使用权。该地块由C8-1/02和C8-6/02两个地块组成。规划用地总面积23786平方米,其中C8-6/02用地面积2199平方米规划为幼儿园用地。目前整个厂区的厂房建筑尚没有开始拆除。地理位置详见附图:
暂定土地权取得时间及完成地块拆迁时间
目前本项目中的土地问题主要是土地出让合同已经上报政府等待签署中。渝富公司承诺其土地拆迁完成时间定为2008年8月31日,取得土地使用权的日期暂定为 2008年 9月 30日之前。
存在的风险
若本地块的土地出让合同不能及时签署,则本项目存在以下风险:
拆迁拖期的风险
土地出让方(渝富公司)承诺于2008年8月31日完成场地拆迁工作,但是由于其他方面的原因
存在拆迁拖期的风险。
取得规划设计条件的风险
目前,尚未取得该地块的建设用地红线图和建设用地规划许可证,正在进行的方案设计工作有可能因为红线不准确而返工修改。
地理位置的情况分析
优势
●项目处江北交通枢纽,交通通达性强;
●项目地理位置较好,离江北商圈中心较近;
●项目在松树桥转盘和龙溪建材市场旁,后期造势宣传相对容易。
●项目周边暂无土地出让,即使有土地动工的,都已经暂停施工。
劣势
●区域属于旧的居住区域,整体消费水平不高;
●地块处旧的居住区域,以原重庆绸厂的人为主,居住环境较差;
●项目土地内拆迁物较多,拆迁成本较高;
●地块地理位置相对较高,临主干道,噪声较大,且有高差;
●项目地块楼面地价较高;
●项目靠近观音桥商圈,受商圈辐射,但区域又相对独立,处在一个较为尴尬的地段;
威胁
●周边有在建楼盘和在售楼盘,竞争压力大;
●项目对面有兰波地产的项目,已经在动,但已停工,如开工对本项目的威胁较大;
●国家宏观调控,贷款利率和首付提高,将对市场及项目都来一定影响;
●政策对经济的影响,直接波及房地产市场,市场观望度高;
机会
●重庆城乡统筹,江北将迎来一次新的发展机遇;
●江北西翼东进,大石坝、龙溪街道旧城改建,折迁安置,需求增加;
●周围有较大的专业市场,带来的多重居住需求人群较多;
●区域消费需求较大;
●龙溪街道内暂未出有品质的楼盘;
●区域未来规划为商务区;
项目地段分析结果:
●项目地理位置好,距江北观音桥商圈中心、渝北新城热区冉南片区仅几分钟路程,交通通达性好;
●项目周边生活配套齐全,为