文档介绍：房地产开发企业土地增值税纳税筹划
发布时间:2010-09-27  
房地产开发企业以开发、建设、销售房地产为主营业务,土地增值税是其主要税负之一。土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物,取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行超额累进税率,增值多的多征,增值少的少征,无增值的不征,最低税率为30%,最高税率为60%。
在房地产开发项目中,增值额小,计税额就小,适用的税率也低,土地增值税税负就轻。因此,土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策,控制增值额,从而适用低税率或享受免税待遇。
一、开发方式的纳税筹划
(一)合作建房
税法规定:对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。
根据税法规定,企业可充分利用优惠政策,实现双赢。假如A房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地,拟与B实业公司合作建造办公大楼,资金由B实业公司提供,建成后按比例分房。对B实业公司来说,分得的办公楼不含土地增值税,会降低购置成本。对A房地产开发公司而言,作为办公用房,不用缴纳土地增值税,可节约大量税负,降低房地产开发成本,增强其在市场上的竞争力。这样就实现了出资方和房地产企业的双赢。
(二)代建房
税法规定:代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言,虽取得了一定收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收入性质,故不属于土地增值税的征税范围。
根据税法规定,如不采用代建房方式开发,则房地产属于该房地产开发企业,销售时既要缴纳土地增值税又要缴纳营业税。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负,但前提是在开发之初就能确定最终用户,实行定向开发,从而避免开发后销售缴纳土地增值税。
二、扣除项目的纳税筹划
(一)利用利息支出的扣除规定
税法规定:房地产企业的利息支出,纳税人能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,利息允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,即:可扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内。
纳税人不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除,即:可扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×
10%以内。
根据税法规定,房地产企业据此可以选择:如果企业预计利息费用较高,开发房地产项目主要依靠负债筹资,利息费用所占比例较高,则可计算应分摊的利息并提供金融机构证明,据实扣除;反之,主要依靠权益资本筹资,预计利息费用较少,则可不计算应分摊的利息,这样可以多扣除房地产开发费用。
假设某房地产开发企业进行一个房地产项目开发,为取得土地使用权而支付金额300万元,房地产开发成本为500万元。
如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明,则其他可扣除项目=利息费用+(300+500)×5%=利息费用+40(万元);
如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊,或无法提供金融机构证明,则其他可扣除项目=(300+500)×10%=80(万元)。
对于该企业来说,如果预计利息费用高于40万元,企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出,并取得有关金融机构证明,以便据实扣除有关利息费用,从而增加扣除项目金额;反之同理。
(二)利用代收费用并入房价减少税基
税法规定:对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。相应的,在计算扣除项目金额时,代收费用就不得在收入中扣除。
房地产开发企业在销售不动产时,经常要代其他部门收取一些诸如城建配套费、维修基金等费用。目前,纳税人有两种收取方式:一是将代收费用视为房产销售收入,并入房价向购买方一并收取;二是在房价之外向购买方单独收取。
例如, 000万元。准予扣除项目金额为3000万元,代收费用500万元。
两种方案的具体纳税情况见表1。
从表1中可以看出,将代收费用并入房价向购买方一并收取对房地产的增值额是没有影响的,但会增加其扣除项目金额,从而对房地产企业较为有利。
三、销售的纳税筹划
(一)设立独立核算的