文档介绍：新区站前商务广场前期规划报告
博思堂·商业事业部
2010年6月30日
一、项目地盘分析
二、项目市场定位
三、项目规划建议
项目基本素质
项目位于苏州高新区城际站核心区域,站前广场右侧,牌楼路以西,浒莲路以北,轻轨三号线及沪宁城铁以东,区位位置优越。
㎡,容积率≤,建筑密度≤42%,绿地率≥35%,总建筑面积81660㎡,建筑高度:办公高度<100m,酒店<80m。
本案
项目区位位置优越,未来将会有大量人流导入;项目产品丰富,集商业、酒店、写字楼为一体,塔楼高度较高,昭示性较好.
项目区位分析
项目位于浒通片区的中心区域。
按照苏州高新区总体规划要求,该区域是高新区“北扩西进”战略重点,是苏州中心城区西北部城市重点发展片区,是高新区北部的城市门户。
未来将发展成为高新区北部新城最繁华的现代商业中心。
浒通片区功能定位:集生产、居住配套于一体的现在化产业区。
规划居住人口约25-30万人。
规划可提供就业岗位约30万个。
项目位于浒通片区中心区域内,周边规划为生活居住区,围绕生活居住区外围为工业组团,未来消费力充足。
商务广场位于沪宁城际铁路苏州新区站站前广场内。
按照苏州高新区总体规划要求,该区域是高新区“北扩西进”战略重点,是苏州中心城区西北部城市重点发展片区,是高新区北部的城市门户。
作为苏州城区的三个城际站点之一,高新区站将和苏州轨道三号线、无锡硕放机场专线形成换乘,将成为苏州西北部地区重要的对外交通和换乘枢纽,是创造高新区的现代服务业核心区和现代化都市形象展示区,具有展示高新区门户形象。
未来将发展成为高新区北部新城最繁华的现代商业中心。
拟建商务广场位于苏州高新区城际站核心区域,站前广场右侧,牌楼路以西,浒莲路以北,轻轨三号线及沪宁城铁以东,区位位置优越。
城铁新城规划
城铁新城规划
依据居民采取不同交通方式10分钟的时距范围可将站点周边地区划分三个层次:
核心区——以城际车站为核心的500米半径覆盖范围,该区域步行10分钟可达城际站点。
影响区——以城际车站为核心的1000米半径覆盖范围,该区域自行车5分钟可达城际站点。
辐射区——公交车10-15分钟的区域,
1、研究范围
主要针对站点辐射区,包括浒通片区中心核心区,浒关工业园、出口加工区、白杨湾综合物流园以及受到城际站点地区开发的影响的其他消费目的地、
2、设计范围
本次规划设计书划定的范围,包括牌楼路以西、兴贤路和惠丰花园以南、京杭运河以东、黄花河—九曲河以北区域,总面积约366公顷,主要处于核心区和影响区内。
城铁新城用地规划
本案
根据规划,新城商业区主要集中于城际站点以北,牌楼路西侧,,该区域与地下两条通道与交通枢纽形成交通联系。为丰富地区商业业态,区域将依托白洋湾物流基础,在站区南侧沿牌楼路布局,形成中高档次家居、大型商品超市等专业批发型的市场区。此外,占地8公顷的商办混合区位于城际站点东西侧,主要提供商业、电子商务、金融、中介和咨询等专业服务,以商品住宅与酒店式公寓的相互融合为主。
项目依托城际站点和未来良好的规划,未来商业氛围将逐渐增加,有利于人气的提升。但是项目未来将面临周边大体量商业的竞争。
本案
项目SWOT分析
优势:
项目位于城铁新城城际铁路的站前广场,地理位置优越。
项目产品丰富(商业、酒店、办公),具备一定规模。
项目位于站前广场未来的的车流及人流较多,将提高项目的人气。
劣势:
项目周边环境尚待改善,周边规划实现时间较长。
城际铁路线将不利于南侧消费群体的人流导入。
目前周边人口的消费力及消费水平较低。
机会:
城铁新城的良好规划,为本项目带来一定的利好因素。
区域内工业组团密集,将会对本项目写字楼物业有一定的支撑。
随着区域规划的实现,项目酒店将会补充区域内酒店市场的空白。
随着周边住宅用地的开发,为了将会给本项目提供较强的消费力。
威胁:
未来项目对面的商业及周边规划的商业地块将会给本项目带来较大的竞争。
目前周边商业氛围还尚未形成,需要较长的市场培育期。
功能丰富,集商业、酒店、办公于一体,
北新区核心商业区域,新崛起的时尚消费地标。
城铁新城·首席商业综合体
集商业、办公、酒店为一体的商业中心——打造城铁新城商业标杆
通过对项目素质、项目优劣势、区位交通、城市规划等方面的分析总结,项目定位:
项目总体定位