文档介绍：远大未来城2008年项目策划报告
二00八年三月
智岛地产顾问机构
前言
2007年对于整个房地产行业来说注定是不平凡的一年。从上半年房价的一路高歌猛进,到下半年争论纷纷的“楼市拐点论”;从为数不少的开发商的捂盘惜售,到全国主要大城市“金九银十”的惨淡业绩;从所谓的政府愈调控愈上涨大势预期,到现在政府痛下决心全面调控下的初见成效,在这所有的因素综合作用之下,如今的地产行业竞争的激烈性不言自明,但是不同的地方与城市,房地产状况是大不相同的,我们需要从全国的整体态势下,找到怀远市场他特有的规律与局势,这样才能做到心中有全局,在一线城市整体不好的形式下,抓住三、四线城市的房产大局,以更好的指导我们今后的工作。
此次策划报告主要就市场、策划、商业建议、物业建议、小高层建议等几个方面进行分析与总结,群策群力,为下一阶段工作的开展提供建议,也使我们在今后的工作上有个更清晰的认识,从而在市场研判上做到知己知彼,不打无把握的仗。
第一部分策划推广
第一篇:市场回顾
一、2007年市场回顾
城区
楼盘名称
销售套数
销售面积
备注
新城区
怀远铭居
63
9000
尾房,存量不多
阳光都市
35
4200
拆迁问题制约后期推量
禹都华庭
103
11200
基本数据,可能与实际有些出入
禹都雅苑
364
38960
中房·颐景花园
94
10200
方阵·中央花园
312
31000
远大未来城
178
18900
合计
1149
123460
老城区
万锦翠庭院
140
13300
存在误差
学苑小区
56
5500
合计
196
18800
总合计
1345
142260
1、【回顾2007】
从去年全县的销售面积来看,新城区共销售约13万方,,整个怀远城区共约15万方,主要的销售热区还是在怀远新城区,说明怀远市民比较看好新区的发展,都有意愿移居新城区,享受更好、更优美的居住环境。在去年的大好销售态势下,新城区出现了历年来房地产销售面积最好的喜人局面。
2、【价格嬗变】
2007年对怀远来说,是一个房产价格丰收年,整个市场的房产均价从1500元/㎡飙升到2200元/㎡,对我们而言有喜也有忧,喜的是利润空间更具诱惑力,忧的是购买力提升跟不上。整个市场的竞争将趋向白热化。
3、【客户心态】
去年房价的上涨幅度已超过客户的心理底线,传统的购买理念(主要表现为总价在20万左右,不贷款或少量贷款)正经受着强大冲击,2007年的第一批客户中,%,%,可以看出价格与需求双方正在激烈的博弈,也决定了未来的销售将是一场攻坚战。
4、【投资人群】
怀远人一直有着强烈的投资情结,在房产市场上活跃着一群投资客,他们的出现在一定程度上增强了怀远房产市场的活力,随着房价的快速上涨,投资收益空间严重不足,使得这群投资客的投资变得越来越谨慎,大多持币观望,调整心态。
二、2008年市场展望
在价格上涨的推动下,各大房产商陆续加大供应量,如中央花园今年的推出量计划在4万平方米左右,阳光花园在4万平方米,禹都华庭5万平方米,禹都雅苑在5万平方米,远大未来城在2008年也将推出约3万方的面积,今年的市场放量呈现几何式的增长局面。根据以上各房产公司的初步销售目标,可知在2008年整个怀远市场的推量将高达21万方,而去年全年的销售量只有13万方,供应量大增改变了以往趋紧的市场供应态势,使怀远市场从供不应求的卖方市场逐渐走向均衡局面,并向着供大于求的态势发展。尤其是在经过价格洗礼的2007年后,2008年的销售将是一场攻坚战。
三、二期销售分析
2007年2月11日一期发售,共178套,至4月2日(共51天)销售率达90%,销售面积为18986平方米,总销售额2889万元,均价为1522元/㎡。
2008年1月31日二期发售,共68套,至3月25日(共55天)销售率达91%,销售面积为7600平方米,总销售额1559万元,均价为2260元/㎡。
纵向比较一期与二期,销售速度持平,二期推出的量为一期的40%, 但销售总额为一期的54%,从总量来看,销售速度处在正常范围内。
横向与其它房产公司相比较,如禹都雅苑、中央花园同时期开盘相比他们的销售速度基本上也在这个范围之内,因此我们二期的整体销售业绩是比较理想的。
栋数
共计(套)
面积
均价
已售(套)
未售(套)
已售比例
10#
10
107㎡
2228元/㎡
9
1
90%
12#
35
107㎡
2260元/㎡
32
3
%
13#
12
西125㎡东138㎡