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一、房地产运作和开发模式
二、会计科目简介
三、房地产开发财务核算简介
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房地产行业相关财税知识分享
GENERAL WORK REPORT FOR FOREIGN
一、房地产运作及开发模式
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政治因素
宏观经济发展（经济发展趋势、企业家预期、通胀/通缩、股市期货行情等）
所在区域的发展状况以及发展预期：①所在城市圈：一带一路；新五大城市圈：环渤海城市群、长江中游城市群、长三角城市群、成渝城市群、珠三角城市群；②所在城市：一二线城市、三四线城市或县；是否为区域性中心城市、是否为县级市、百强县等；
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（一）房地产开发主要受哪些因素影响
所在区：老城区、高新区或新城区，未来发展；④具体位置：是否为市中心或区域中心，中小学学区、市政配套以及公共交通是否方便、未来是否有地铁通过等。
01
所在城市人口情况、人口预期、消费水平、消费偏好等。
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具体财税政策影响（限购政策、利率水平、贷款按揭政策、公积金使用政策、二手房政策、契税政策、房产税政策等）。
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其他影响因素。
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房地产公司如何选取项目—一般四个关键点
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项目利润
项目现金流
公司长线发展（如长期持有）
公司多元化发展（如城市综合体、文旅产业、大健康产业）
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公司本身的性质：国企、上市公司、民营企业（是否有拿地任务等）
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公司战略规划（高品质住宅专家、写字楼开发、商业综合体开发、是否多元化发展等）
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项目本身的基本情况（具体项目是否符合公司战略规划）
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公司或企业家偏好（稳健保守或激进）
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公司目前的财务状况及财务预期（是否需要现金流平衡、或追求利润最大化）
影响房地产公司选择项目的几个因素
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项目的利润和现金流有时不能兼得，如果希望回笼快，例如提高小户型比例、适当降低销售价格、增加一次性付款方式优惠等。这些措施可能会降低项目利润。
但同时，货币是有时间价值的，尽早回款对房地产公司来说可以提高周转率、降低财务风险，同时资金回笼后可以去拿新项目。
项目的利润和现金流如何平衡
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对应收款加大管理力度，促进客户及时交清首付款、尾款，办理按揭，多选择金融机构，督促银行尽快放款。
对部分供应商采取开具承兑汇票，利用商业信用等方式，延缓工程款、设备款的支付。
对销售提成的尾款、管理人员年终奖采取次年发放的方式。
可以采取一些促进现金流的方式
（三）房地产主要开发类型 项目容积率、项目商住比、是否要求建酒店、项目绿化率、建筑密度等 ，可以销售精装房。
业态
明细分类
说明
财务状况
对公司的影响
住宅
为主）
刚需楼盘
主力户型90㎡以下
去化速度快、周转快
迅速提高规模，扩大影响力
改善型楼盘
主力户型120㎡-150㎡
去化速度中等、周转率中等
提升品质，丰富品牌内涵
高端楼盘
大平层、花园洋房、别墅等
去化速度慢，回笼慢
获得优质客户资源，长期提升品牌知名度
办公
商业
销售
以销售为目的
资金尽快回笼
常态化运营
自持商业
商业大部分自持
长期获得租金
获得资产保值增值的长期效益
自持酒店
开发酒店自持
长期获得租金
多元化发展
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在新的国际国内经济环境和市场环境下，房地产跨界和融合成为趋势，房地产可能和文化旅游和文化创意领域、产业园区、养老领域、大健康领域、智能家居领域等融合，形成新类型的房地产开发。
并将和互联网融合，在项目推广与销售、客户资源维护模式等方面发生深刻变化。
房地产跨界和融合