文档介绍：经开区商业综合体项目 项目整体定位与发展战略(补充)
谨呈:
2008-10-22
项目可利用土地减少40%,B地块完全无法利用。
A地块可用面积:
约14000平方米
C地块可用面积:
约25000平方米
D地块可用面积:
约14000平方米
合计可用面积:
约53000平方米
城市高速铁路确定从地块中穿越,高铁中心线两侧各退让50米,退让范围内不得修建建筑,因此将导致本项目可利用土地损失约40%(60亩)
A
B
C
D
高
压
线
限制性条件变化
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序号
物业功能
体量(M2)
说明
A
办公物业
17000
一栋18F小户型写字楼
销售
酒店
17000
一栋18F特色酒店
持有
商务公寓
12000
一栋18F小户型公寓
销售
商业
30000
(地下7000)
四层商业
(地下一层)
持有
B
经济型酒店
6000
100间客房标准
持有
C
住宅
120000
住宅
销售
商业
6000
社区商铺
销售
D
LOFT公寓
48000
12层,
销售
商业
1000
社区商铺
销售
E
中央广场
15000
A、C地块间
—
地上停车场
9000
可停360-400辆
—
合计
257000
限制性条件的变化将使之前的定位发生变化,住宅的体量将大幅度缩减,商业的比例将大幅度提高
定位调整
定位调整的原则:
保证商业可存活
项目整体形象的提升
提高土地利用率
尽可能提升容积率
定位调整要求
3
核心问题界定
本报告主要解决以下核心问题
Q1:作为内街商业如何定位?
Q2:怎样体现项目的整体性和多样性?
Q3:如何充分利用土地,实现价值最大化?
4
报告思路
内街商业市场研究
项目整体定位
开发策略建议
5
内街商业主要依靠整体性、经营特色吸引人流,由于销售困难通常采取持有或带租约销售
沿街式商业
内街式商业
经营特色
昭示性强,便于突出打造商业形象
昭示性弱,需要依靠特色取胜
人流吸引
依靠自然人流和商家品牌吸引人流
靠特色、品牌吸引人流
店铺特点
相对独立,相互干扰小
聚集性强,互相依托
可销售性
分割形式更灵活,便于销售
销售难度大,销售容易导致经营困难
规划重点
造型、广告面
特别注意人流动线设计
常见业态
百货、超市、服饰、专卖店、餐饮等
餐饮、休闲娱乐等
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元一柏庄(哈街):规划先进,点线结合,通透性佳
11幢LOFT ,4000平方米一幢,每幢四层。主要为企业办公物业。同时适合做大型餐饮与大型娱乐
5万平米商业用房组成的时尚商业街。定位为娱乐休闲一条街业态主要以酒吧,购物,餐饮为主
一幢大型商业综合楼,目前计划大型超市入驻
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哈街:面积过大,销售情况一般,招商由开发商全力参与,前景较好
售价:9000元/平方米
经营模式:9年返租金销售,每年按照市场年收益率8%的比例返还给客户
规模:面积划分为60-4000平方米,
优势:
1,对于开发商:实现快速销售,开发商可以在早期拥有资金进行其他投资回报。
2,对于业主:投资更有保障,在小业主投资渠道不够丰富的情况下,此类商铺投资既保证短期收益率,又保证长期收益率。
3,对于项目:9年的统一规划使用权,完全可以使开发商在很大权利范围内保证业态规划的合理与品质的保证,最终保证整体商业的完美落幕
劣势:
1,对于开发商:需要投入人力物力在此项目上,对于异地开发商来说不可取,但是元一为合肥本地开发商,故可避免此类问题
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绿地海顿公馆商业:小围合,开敞空间,线性连接,满城美食,饕餮大餐
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