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2025年9月上海商办物业销售市场月度监测分析报告
市场观察——金九月商办物业销售市场的反弹之势得以确立
当全市住宅市场毫无疑问的迎来了“金九月”的时候，因今年4月出台的住宅新政 而“意外”受到拖累的商业地产销售市场，在这楼市传统的旺季中，又会呈现怎样的市场行情呢？
首先，从商业物业来看，全市供求量均创新高；其中，全市商业物业的供应量在上月陡然降至低谷后，本月大幅攀升至36万平方米，环比翻了二倍之多，并一举创下 2025年以来的新高；成交方面，全市商业物业则延续了上月的反弹之势，达29万平方米，环比增加4成，也创下 2025年以来的第三高点，而与去年11、12月的第一、二高点相比，分别仅相差4％、15％。尤为值得一提的是，本月大宗交易“功不可没”，其中，普陀长风国际娱乐商业中心一个项目就分别占到本月全市供应、成交量的25％和31％。
其次，从办公物业来看，全市供应连降三月，成交连升两月；供应方面，全市办公物业供应在经历了今年二季度的高位运行后，进入三季度呈现逐月走低的态势，本月降至14万平方米，创下近6个月以来最低点，同时相比去年的月均供应量也低了1成以上，已处于低位水平；成交方面，全市办公物业的成交量经连升两月后达14万平方米，创下今年的第二高点。不过，这样的成交水平仍不值得欣喜，因为与今年4月的高点相比减少了3成，同时较去年的月均成交量也低了2成，仍还陷在低位的
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“泥潭”中。
最后，从价格来看，全市商办物业的成交均价继续上涨；本月全市商办物业量价配合理想，随着成交量的反弹，全市商办物业的成交均价也继续呈现上涨态势，分别达15463、20414元/平方米，其中商业物业的全市成交均价更是创下了 2025年以来的最高点，办公物业也创下近6个月以来的新高，并成功突破2万元大关。不过值得注意的是，与上月两环三区普涨不同，本月推动全市均价上涨的主要动力来自于区域结构的变动（具体见下文的商办物业价格分析）。
从上述市场态势来看，一个明显的市场信号就是，全市商办物业成交量已明显摆脱了前期震荡下调的行情，反弹之势已暂时得到了确立。不过在接下来的“银十月”，本月的反弹之势究竟是得以延续，还是“昙花一现”？由于当前商办物业销售市场仍受到房市调控政策的影响、以及信贷收缩、经济增长放缓等不利因素的“牵绊”，因此未来市场的发展态势仍还存在诸多变数。
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商办类经营性用地市场
（一）、商住综合用地市场
数据关注——商住综合用地供应量大幅增加
表一 2025年9月商住综合类土地挂牌与成交情况
幅数
（幅）
环比
（幅）
同比
（幅）
土地面积
(公顷)
环比
(%)
同比
(%)
挂牌
5
↑3
↓1
↑
↑
成交
2
↑2
↓4
——
↓
数据来源：上海土地市场
从挂牌来看，本月有5幅商住综合类用地推出，环比增加3幅，同比减少1幅；，%，%。从成交来看，本月成交2幅商住综合类用地，环比增加2幅，同比减少4幅；，%。
挂牌走势分析——供应量回升，为今年来最高点
从今年上海商住综合类土地市场的供应情况来看，一直处于较低的水平，本月供应量明显回升，供应地块数及土地面积均达到今年来的最高点。具体见下图1：
图1： 2025年9月以来上海商住综合类土地挂牌走势
数据来源：上海土地市场
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挂牌地块分析
表二 2025年8月商住综合类土地挂牌基本信息
地块名称
区域
板块
规划用途
土地面积
（公顷）
容积率
挂牌总价
（万元）
航头中心镇A1储备地块
外环以外
航头
居住用地、（商业）
-
53,370
朝晖路一号地块
外环以外
松江新城东区
居住、商务办公
-
9,380
嘉定区洪德路以南、云谷路以西地块（A09-01、A09-02）
外环以外
嘉定主城区
商业、商务办公、住宅
33,516
嘉定区伊宁路以南、云谷路以东地块（E06-1、E06-5、E07-2）
外环以外
安亭
商业、商务办公、住宅
35,798
盈浦街道淀山湖大道南侧I地块
外环以外
青浦新城
居住用地和商业用地
-
23,455
数据来源：上海土地市场
从环区来看，本月挂牌的5幅商住综合用地中，全部位于外环外。
从区县来看，嘉定区为本月的供应大户，有2幅土地商住综合用地，分别位于嘉定主城区板块和安亭板块。南汇、松江、青浦区各有1幅商住综合用地推出。
成交走势分析——连续三个月零成交后，首现商住用地成交
由于今年上海商住综合类土地市场的供应量一直处于较低的水平，今年前8个月，其中4个月无商住综合类用地供应，因此成交量也呈现跌宕起伏的态势。8月份推出的2幅商住综合用地全部在本月成交，使本月的成交量小幅上升。具体见下图2：
图2 2025年9月以来上海商住综合类土地成交走势
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数据来源：上海土地市场
成交地块分析：
表三 2025年5月商住综合用地成交基本信息
地块名称
区域
板块
规划
用途
土地面积
（公顷）
总建筑面积
（万平方米）
起始价
（万元）
成交价（万元）
溢价率（%）
竞得人
影佳路一号地块
外郊环间
松江中部
商业、住宅
15,800
15,800
0
上海同润投资（集团）有限公司
莘庄镇222号地块（莘庄地铁上盖）
外郊环间
莘庄
市政、公共服务、商业、办公、居住综合开发用地
270,000
270,000
0
上海城开
数据来源：上海土地市场
区域结构——本月外环以外为成交主力
从环区来看，本月成交的2幅商住综合用地全部位于外郊环间。
从区县来看，松江、闵行各有1幅商住综合用地成交，分别位于松江中部板块和莘庄板块。
溢价水平——两幅商住用地均底价成交
与本月住宅用地溢价率再度上扬相比，商住用地成交则显得十分平静，2幅地块均以底价成交。其中
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影佳路一号地块由同润投资（集团）。另一幅地则是备受关注的莘庄镇222号地块（莘庄地铁上盖），此前绿地曾以34亿元招标获得该地块，在7月份却突然退地，本次再度以挂牌形式出让，最终被上海城开、上海莘闵轻轨实业、上海莘庄经营有限公司、美冠投资四家联合以底价27亿元竞得。
商办类经营性土地市场
1、数据关注——本月商办类土地供应大幅上升，成交高位回落
表四： 2025年9月商办类土地挂牌与成交情况
幅数
（幅）
环比
（幅）
同比
（幅）
土地面积
(公顷)
环比
(%)
同比
(%)
挂牌
29
↑13
↑18
↑
↑
成交
14
↓4
↓6
↓
↑
数据来源：上海土地市场
从挂牌来看，本月商办类土地供应量大幅上升，共有29幅商办类用地推出，环比增加13幅，同比增加18幅；，环比增加 %，。
从成交来看，本月商办类土地成交量高位回落，共成交商办类土地14幅，环比减少4幅，同比减少6幅；，%，%。
挂牌走势分析——商办类用地供应量连续四个月大幅上扬
从今年上海商办类土地市场的供应情况来看，前5个月供应量一直处于低谷，近四个月供应量持续大幅上扬，，土地幅数和面积均创下 2025年以来历史新高。
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，。具体见下图3：
图3： 2025年9月以来上海商办类土地成交走势
数据来源：上海土地市场
3、挂牌地块分析
从环线区域来看，外环以外区域依然为供应主力，本月供应的商办类土地中有18幅集中在外环以外区域，，占全市供应量的68%，内外环间供应量达到 2025年以来的最高点，共有9幅土地上市，，占全市供应量的30%。内环以内区域有2幅土地推出，，占到全市供应总量的2%。
从区县分布来看，浦东新区为本月商办累土地供应量最大的区县，并且分布氛围较广，三林、川沙、张江、金桥、外高桥等5个板块共推出7幅商办类用地，，%。位居第二的长宁区本月有4幅商办类土地供应，其中3幅位于虹桥板块，这也是本年度大虹桥商务区核心区域首次对外推地。具体见下图
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4：
图4： 2025年9月商办类土地供应区域分布
数据来源：上海土地市场
成交走势分析——本月商办类土地成交量高位回落
随着商办类土地供应量的增加，上月商办类用地成交量猛增，本月则有所回落，但仍处于历史高位。 2025年三季度共成交商办类土地37幅，，环比增加22倍，%。具体见下图5：
图5： 2025年9月以来全市商办类土地成交面积和幅数走势图
数据来源：上海土地市场
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溢价水平——七成数地块底价成交，溢价率低位平稳
2025年9月，上海共成交14幅商办类土地，其中10幅地块以底价成交，占了出让地块的七成以上，其中包括世博板块之内的浦东新区ES2单元14-1地块。%，较上月再下降1个百分点，总体来看，商业用地的溢价率远远低于住宅用地，溢价水平呈地位平稳态势。成交地块中溢价率最高的是北蔡南新小区6-5地块，%。具体见下表五：
表五： 2025年9月全市商办类土地溢价率分析
成交情况
地块数
比重
底价成交
9
%
溢价率0-50%
2
%
溢价率50-100%
1
%
溢价率100-200%
2
%
溢价率200%以上
数据来源：上海土地市场
成交地块分析：
从环区来看，本月成交的14幅商办用地中，内外环间和外环以外区域各占7幅，、。
从区县来看，本月成交的地块分布于7个区县，其中崇明县继续保持成交面积第一的位置，共有2幅商办类土地成交，地块面积较大，，%。位居第二的长宁区有2幅位于虹桥区域的地块成交，。位居第三的浦东新区共有5幅商办用地成交，。具体见下图6：