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本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产投资的缺点是__。
A．相对较高的收益水平
B．易于获得金融机构的支持
C．抵消通货膨胀的影响
D．投资回收周期较长
2、开发商取得__后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。
A．《规划意见书(选址)》
B．《建设用地规划许可证》
C．设计方案审批阶段
D．《建设工程规划许可证》
3、违反土地管理法规，非法占用耕地或改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏者，应受的处罚是。
A：处五年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金
B：处七年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金
C：处三年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金
D：处二年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金
E：房地产估价机构必须加盖公章
4、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。
A．财务盈利能力
B．清偿能力
C．资金平衡情况
D．营运能力
5、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pt与设定的目标收益率Ic之间的关系是__。
A．Ic越大，Pt越大
B．Ic越小，Pt越大
C．Pt越大，Ic越小
D．Ic与Pt无关
6、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20％，报酬率为10％，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为。
A：6．67％
B：7．41％
C：12．60％
D：13．33％
E：工业用地的监测点评估价格
7、所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的__债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A．房地产企业债券
B．个人住房抵押贷款
C．房地产企业抵押贷款
D．金融机构长期融资
8、某国家 2025～ 、、、、，则说明该均化
B．居民收入呈现出上升的趋势
C．居民收入分配越来越平均
D．居民收入分配两极分化越来越严重
9、在利用收益法评估房地产的市场价值时，采用的折现率是。
A：社会一般收益率
B：社会最低收益率
C：某个投资者所要求的最低收益率
D：某个投资者所要求的最高收益率
E：工业用地的监测点评估价格
10、下列行业中，__中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。
A．批量行业
B．僵滞行业
C．分块行业
D．专业化行业
11、住房公积金委员会各项决策的执行机构是。
A：住房公积金管理中心
B：住房公积金管理委员会委托的银行
C：各个单位
D：全体职工
E：执行层的组织协调
12、甲将其房屋委托房地产中介服务机构一次性出租，租期三年，实际成交月租金500元。按国家规定，房地产中介服务机构应收的租赁代理费用最高为__元。
A．250
B．500
C．750
D．1500
13、关于资金时间价值的说法，错误的是。
A：现在的100万元与5年后的100万元的价值相同
B：现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同
C：现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同
D：由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较
E：借款合同
14、某建筑物建筑面积4 000 ㎡，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2 500元／㎡，有效经过年数为15年，残值率为5％，该建筑物现值为。
A：523．45万元
B
：593．75万元
C：643．75万元
D：1000万元
E：工业用地的监测点评估价格
15、设立房地产中介服务机构，必须向__申请注册登记，领取营业执照，方可开业。
A．房地产管理部门
B．工商行政管理部门
C．土地管理部门
D．建设管理部门
16、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现存的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为10000㎡，运营费用率为40％。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％．其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。
A：
B：
C：
D：
E：工业用地的监测点评估价格
17、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元、第二年4800万元和第三年3800万元，年均价格上涨率为5％，该项目建设期间涨价预备费为。
A：1270．975
B：3600
C：3800
D：4806
E：执行层的组织协调
18、下列关于招标的说法，不正确的是。
A：房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式
B：通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位
C：开发商公开招标项目应授标给最低报价者
D：邀请招标适用于公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目
E：借款合同
19、维修基金属于代管基金。业主委员会成立前，维修基金由__代管。
A．当地财政管理部门
B．当地税收主管部门
C．当地房地产行政主管部门
D．物业公司
20、__是银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户支付给收款人或持票人的票据。
A．银行汇票
B．支票
C
．信用卡
D．银行券
21、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。
A．社会因素
B．环境因素
C．人口因素
D．行政因素
22、下列有关金融工具的表述中，错误的是。
A：一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关
B：本票是由出票人签发，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据
C：与银行本票相比，支票不由银行签发，而是由存款人签发
D：中国人民银行发行的人民币，实质上就是一种银行券，它表明中国人民银行对持有人的一种负债
E：执行层的组织协调
23、指两家以上商业银行受控于同一人或同一集团，但又不以股权公司形式出现的银行组织形式。
A：单元银行制
B：总分行制
C：集团银行制
D：连锁银行制
E：执行层的组织协调
24、所谓__，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
A．最高最佳使用
B．标准科学使用
C．标准操作手段
D．科学操作手段
25、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进人实施过程，而实施过程的第一步就是__。
A．确定建设施工的各种图纸准备就绪
B．完成全体工作人员的筛选工作
C．获取土地使用权
D．明确各工作人员及施工阶段应发放的工资
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 分）
1、经租房产年折旧额的计算公式为：年折旧额＝房屋重置成本×(1-残置率)÷__。
A．自然寿命
B．经济寿命
C．已使用年限
D．尚可使用年限
2、下列关于股票与股单的表述正确的是。
A：股票和股单都是在股份制企业中运用的概念
B
：二者同属于证据证券，但两者存在根本性的区别
C：股票是由股份有限公司公开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证而股单则是有限责任公司发给股东的出资凭证和确立股东地位的凭证
D：股票有普通股与优先股、记名股与不记名股
E：股单可以是记名的，也存在普通股与优先股，有表决权与无表决权之分
3、关于房地产估价本质的说法，正确的有。
A：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B：房地产估价是替相关当事人为房地产定价
C：房地产估价是为委托人提供价格保证
D：房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内
E：房地产估价既是一门科学也是一门艺术
4、在房地产估价中，如果估价目的不同，则__。
A．估价的依据有可能不同
B．估价的方法有可能不同
C．估价对象的范围有可能不同
D．不影响估价结果的公正性
E．不影响估价报告的用途
5、预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括__，且这些数字构成了物业管理的量化目标。
A．详细的预期收益估算
B．允许的空置率
C．经营费用
D．物业管理费
E．预期利润
6、房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在着的矛盾。
A：资金投入的集中性和来源分散性的矛盾
B：资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾
C：投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾
D：资金投入后无法按计划使用的矛盾
E：资金投入量大与国家政策调控的矛盾
7、比准价格是一种__。
A．理论价格
B．市场价格
C．评估价格
D．交易价格
8、下列市盈率的表达式中，正确的是__。
A．市盈率=股价/每股净资产
B．市盈率=股价/每股收益
C．市盈率=市值/销售收入
D．市盈率=市值/现金流
9、下列关于物业管理的日常运作阶段的特点，说法错误的是。
A：物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容
B：物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，系统的协调两个基本环节
C：物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，用户入住，系统的协调三个基本环节
D：系统外部环境条件主要是物业服务企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调
E：系统内部环境条件就是与相关部门及单位相互关系的协调
10、城市房地产管理法规定的房地产交易不包括__。
A．房地产转让
B．房地产抵押
C．房地产买卖
D．房屋租赁
11、房地产开发企业的经营成本主要包括__。
A．土地转让成本
B．经营管理费用
C．配套设施销售成本
D．商品房销售成本
E．房地产出租经营成本
12、在实施安全评价时，划分评价单元的目的是__。
A．便于提高生产效率
B．为领导提出管理建议
C．便于行业归口管理
D．为评价目标和方法服务
13、投资基金的创立和运行涉及四方。
A：政府
B：投资人
C：发起人
D：管理人
E：托管人
14、在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款．法定优先受偿款包括．【 2025年考题】
A：划拨土地应补交的出让金
B：已抵押担保的债权数额
C：发包人拖欠承包人的建设工程价款
D：强制执行费用
E：估价费用
15、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是__。
A．在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格
B．在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格
C．在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格
D．比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价
16、以下交易属于非正常交易的情况有。
A：土地使用权出让拍卖
B
：相邻房地产的合并
C：房地产涉案拍卖
D：卖方负责补交土地使用权出让金
E：买方不负责缴纳契税
17、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3 600万元，第二年4 800万了和第三年3 800元，年均价格上涨率为5％，该项目建设期间涨价预备费为万元。
A：1 570．975
B：1 370．975
C：1 270．975
D：1 070．975
E：执行层的组织协调
18、个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税形式向税务机关缴纳。
A：预交款
B：预定金
C：订金
D：保证金
E：执行层的组织协调
19、资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的__。
A．位置固定性
B．不一致性
C．适应性
D．相互影响性
20、房地产开发企业不得采取__的方式销售商品房。
A．分期付款
B．收取预售款
C．收取定金
D．返本销售
21、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是__。
A．公告不是房屋权属登记的必经程序
B．在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注销即可，无须重新办理房产抵押登记
C．因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书
D．在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记
22、房地产权益状况比较、调整的内容有。
A：基础设施完备程度
B：城市规划限制条件
C：地面形状、面积大小
D：环境景观
E：土地使用年限
23、工程造价的计价与控制是以为对象，研究其在建设前期、工程实施和工程竣工的全过程中计算和控制工程造价的理论、方法，以及王程造价运动规律的学科。
A：建设项目
B：单项工程
C：单位工程
D：分部工程
E：分项工程
24、在共有建筑面积计算中，不应分摊的是__。
A．用作公共休憩的架空层
B．本幢公共使用的电梯井
C．本幢的公共门厅
D．本幢的公共过道
25、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是。
A：相关房地产类型的在建数量
B：吸纳率分析
C：相关房地产类型的存量
D：改变用途数量
E：借款合同