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一、基本思绪
用合适的还原利率将房地产的未来纯收益折算为现值的估价措施，又称收入资本化法、投资法、收益还原法。合用于经营性房地产价格测算，如商店、饭店、写字楼及娱乐场所等。
前提：收益性房地产可以在未来的时期内形成不停的收益，房地产购置者必须一次性支付一定的金额，赔偿房地产所有者失去的收益。
二、理论根据
经济学中的预期收益原理，即某宗房地产的客观合理价格或价值，为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间从中所获得的各年净收益的现值之和。
房地产价格= 纯收益/ 资本化率
假设：纯收益每年不变；资本化率固定；收益为无限年限。
收益有限： P = A/r [ 1 — 1 ]
（1+r）n
潜在毛收入
指假定房地产在充足运用、无空置状态下可获得的收入。
有效毛收入
由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因导致的收入损失后所得的收入。
运行费用
指维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。
净收益
指由有效毛收入扣除合理运行费用后得到的归属于房地产的收益。
合用的条件和对象
合用于有收益的土地和建筑物，如租赁用房地产或企业用房地产。
特点：
租金与售价同步受相似市场力的影响
能使收益直接、轻易地还原为房地产价值
它的可信度取决于纯收益和资本化率确实定
根据估价对象的详细状况，净收益：
出租型房地产
根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。
商业经营型房地产
根据经营资料计算净收益，为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
生产型房地产
根据产品市场价格以及原材料、人工费等资料计算净收益。
净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。
尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述对应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。