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1. 某宗不动产建成于底，此后收益年限为48年；年终至底分别获得纯收益83万元、85万元、90万元、94万元；估计底至底可分别获得纯收益94万元、93万元、96万元，从底起每年可获得纯收益将稳定在95万元；该类不动产的还原率为9％。试运用上述资料测算该宗房地产底的收益价格。
作业1
2. 某宾馆，其土地使用权使用年限为40年，自6月始。该宾馆共有床位300张，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空置率为30%，营业平均每月花费14万元。当地同档次宾馆一般床位为每床每天45元，年平均空置率20%，正常营业每月总费用平均占每月收入的30％；该类不动产的还原率为8%。试估算该宾馆在6月的市场价值。
作业2
a1=94（万元）
a2=93（万元）
a3=96 （万元）
a＝95 （万元）
r=9%
n=48-4=44（年）
t=3（年）
计算公式为
作业解答1
① 年总收益A=300×45×365×（1-20%）=（万元）
② 年总费用B=A×30%=（万元）
③ 年纯收益C=A-B=（万元）
④ 宾馆市场价值
。
作业解答2
基本状况与项目修正状况
待估不动产A为一住宅型不动产。今在同一地区或邻近地区搜集了四宗类似不动产作为比较案例（B、C、D、E），待估不动产与四宗比较案例不动产的基本状况及有关项目修正状况见8-1。
例题1
（1）项目修正
各交易案例均为正常交易，故不作修正，各比较案例交易状况条件指数均为100％。
②时间差异修正
根据1999年10月以来的不动产价格指数，各比较案例交易曰期之条件指数为：
案例B：(1+1%)12=％；
案例C：(1+1%)10=％；
案例D：(1+1%)7=％；
案例E：(1+1%)2=％；
③土地使用权年期修正
因B、D、E宗比较案例与待估不动产之土地使用权年期相似，故不作修正；C宗比较案例修正系数计算如下（%）。
案例C:
④容积率修正
由表8-2之不一样容积率下的条件指数，可对容积率进行直接修正：
案例B、E：；
案例C：；
案例D：。
⑤区域原因修正
各比较案例不动产区域原因和微观原因条件指数可由表8-1资
料求得：
案例B：100/(100+3-2+2)=100/103;
案例C：100/(100+2+3+2)=100/107;
案例D：100/(100-1+2+2)=100/103;
案例E：100/(100+3-2-3)=100/98。
⑥微观原因修正
与区域原因修正相类似:
案例B：100/(100+2+4-1)=100/105;
案例C：100/(100+0+2-1)=100/101;
案例D：100/(100-1-1+0)=100/98;
案例E：100/(100-2+1-4)=100/95。