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（原載馮邦彥 著 三聯書局）
一、长江实业
李嘉诚开办长江实业，祖籍广东潮安，1928年在故乡出生，11岁时因日寇侵华，随怙恃举家南迁香港，15岁时因父亲病逝被迫辍学外出谋生，很快成为精彩的推销员。1950年，李嘉诚以5万元开办长江塑料厂。「长江」的取名，以李氏的解释，是「长江不择细流，才气纳百川归大海」。50年代末，李嘉诚因经营有方，成为香港有名的「塑料花大王」。
李嘉诚早在1958年已开始看到香港地财产前景，当年他在港岛北角购地兴建了一幢12层高的产业大厦度，命名为长江大厦，作为进军地财产的第一步。今后，李嘉诚将制造业赚取的利润陆续投入地产，相继此角、柴湾、新界元朗等地域与建产业大厦，范围愈来愈大。其时，投资房地产者大多以「孖展」(Margin)的方法进行，费钱购地只付30％现金，其余70%向银行借贷，风险颇大，地价一下跌就支撑不下去。然而，李嘉诚持有充裕资金，既不消向银行借贷，亦可从容生长、趁低吸纳。60年代中期，香港先后发作银行危机和政治骚动，地产市道陷入空前低潮。李嘉诚看准香港地
财产的无限量前景，并不为一时的调解而忧虑，反而利用这千载一时良机，大量吸纳被贱价拋售物业，一举奠基日后在地产界大展鸿猷的底子。
70年代初，李嘉诚决定全力生长地产，他于1971年6月开办长江地产有限公司，1972年更名为长江实业（团体）有限公司，将投资重点转移到房地业。其时，正值香港股市进入大牛市时期，李嘉诚把良机，实时将长实上市。长实法定股本为2亿元，实收资本8,400万元，分4,200万股，每股面值2元，以每股3元代价公然发售1,050万股新股，集资3,150万元。1972年11月1日，长宾正式在香港挂牌上市。其时，长实的范围和实力均显不敷，只有35万方呎出租楼宇，且泰半是产业大厦，每年租金收入仅390万元；别的有7个土地在兴建中，其中4个土地为全资拥有。长实上市时预期年度利润为1,250万元，但由于期间地价、楼价大幅上升，长实在上市后第一个年度赢利4,370万元，。
长江实业自1972年11月1日在香港上市后，即利用股市进入大牛市、股价上升的时机大量刊行新股集资。1973年，长实就公然发售新股5次，总数达3,168万股，用以收购地产物业，以及泰伟、都城地产等公司的股权。其中，1973年12月，
代价（比上市时每股3元上升逾一倍），登行新股1,700万股，集资逾1亿元收购都城地产其余50％股权，即以1700万股新股调换皇后大道中励精大厦利德辅道中举世大厦，使每年租金收入增加八、九百万元。1975至1983年间，长实又先后公然发售新股8次，总数达32,072万股，，藉以筹集大量资金去收购地产物业或公司股权。其中，1981年1月，，％股权。透过连串供股、刊行新股，长实的资产规摸迅速壮大。1972年11月长实刚上市时，，但到1981年底，，在香港股市中成为仅次于置地的第二大地产公司。
长实上市后即利用刊行新股作为东西大范围集资，并趁地产低潮大量购入地盘物业，先后购入及兴建轩尼诗道8幢旧楼、皇后大道中联成大厦一半权益、观塘中汇大厦、皇后大道中励精大厦和德辅道中举世大厦等。1974年，长实与加拿大帝国商业银行互助，组成加拿大怡东财务公司，第一次将外资引入香港按揭市场。同年，长江实业向李冠春和冯平山家属旗下的华人置业购入位于中区毕打街的华人行，并与汇丰银行互助重建华人行，作为团体的总部所在地。这时，长实的实力已深受汇丰银行、加拿大帝，长实趁香港经济不景、地产市道低迷再次作重要扩展。当年它以8,500万元的低价，向太古地产购入北角宝马山道赛西湖土地。，长实在该土地兴建925个1,260至1,640方呎的大型住宅单元以及商场、停车库等，总楼宇修建面积达132万方呎，平均每方呎地价本钱仅为64元，十分自制。1977年长实趁地产市道转旺将赛西湖大厦推出发售，每方呎楼面售价达279至344元，。此次乐成，奠基了长实以后一连串乐成的生长时机。
1977年，长实的声誉到达岑岭。同年1月地铁公司宣布在地铁中环站和金钟站上盖物业生长权担当招标竞投。由于两地段均处于香港中区最繁华地域，竞投猛烈，到场投标的财团多达30多个，其中又以老牌英资地产公司置地的夺标呼声最高。长实针对地铁公司债务高企、急需现金回流的困难，提出了一个极其吸引力的方案，将上盖物业完工时间与地铁通车日子配合。结果在众多财团中突围而出，击欺置地，夺得地铁中环、金钟站上盖物业生长权。消息传出，香港舆论为之惊动，此举被誉为长实「扩张生长之重要里程碑」，是「华资地产界的灿烂」。
1978年5月，地铁中环站上盖物业举世大厦开售，。同年8月，地铁金钟站上盖物业海富中心开始售卖，首日成交额逾九成。两项生意业务均破香港地产记录。是役，长实不但赚取重利，并且声名鹊起。它在香港地产界的高贵职位，被正式确认。其时，资深的股评家已经预测，长实的实力有可能凌驾置地。
这一时期，长江实业还利用其享有的声誉及拥有的雄厚资金，与一些「有地无钱」的上市公司互助，生长这些公司拥有的土地。早在1976年，长实就曾先后与亨隆地产、铨利基业等公司互助，先后生长寿臣山的高级豪华别墅及湾仔坚尼隧道凤凰台的高级住宅大厦，双方均分得可观利润。1979年，长实又与广生行互助，兴建位于湾仔告士打道、谢斐道及杜老志道间一幢25层高商业大厦。1980至1983年间，长实更先后与南海纱厂、南洋纱厂、恰南实业、广生行、会德丰系的信托置业、联邦地产，以及港灯团体等，互助成合组联营公司，生长对方所拥有的土地或买卖对方所拥有的物业。这些互助对长实极为有利，因为它不需要支付一大笔资金购置土地，只需支付少量做地基工程的钱，并透过「卖楼花」以战养战，就可与互助公司分享可观利润。长实的实力因而进一步增强。到1981年度，，。
从70年代末至80年代中期，李嘉诚领导的长江实业进入了一个急速生长的新时期。其时，李嘉诚以高瞻远瞩的战略目光为长实制订新的生长计谋，即动用大量现金收购那些潜质优厚的英资上市公司，这些公司的配合特点就是拥有庞大的土地储备、因经营守旧而股价恒久偏低、大股东对公司的控制权不稳。1977年长实斥资23亿元收购拥有中区希尔颊酒店的美资永高公司全部股份，正是这一计谋的先声。
1978年，它再接再厉，收购了英资上市公司青洲英坭25％股权，并进而取得该公司的控股权。青洲英坭的主要业务是生产及销售水坭等修建质料，与长实的业务相配合，更重要的是它持有九龙红勘鹤园街的庞大厂址，为长实日后的地产生长提供了大量廉价地盘。
与此同时，长实又将收购目标转到在九龙尖沙咀海旁拥有大量土地储备的九龙仓，九仓是置地的联营公司，与置地同属英资怡和旗下的两大主力。李嘉诚看准置地对九仓控制权不敷的弱点，大量吸纳九仓股份，厥后收购消息外泄，怡和向汇丰银行求助，向李嘉诚斡旋。李即将所持全部九仓股份转售「世界船王」包玉刚，赚取了约6,000万元，全身而退。
1979年8月，长实乐成从汇丰银行手中购入和记黄埔9,000万股普通股，一举为顺利入主和黄铺平门路。和黄属英资四大洋行之一，不但在红磡拥有庞大的船坞地盘，并且是综合性大型企业团体。1985年，长实再透过和黄收购香港电灯团体。至此，长实一举控制了四家上市公司，，比未进行上述收购运动的1977年大幅增长59倍。
长实入主和黄后，即发挥其地产专长，着手操持将黄埔船坞旧址生长为范围弘大的黄埔花圃筹划。其实，80年代初，和黄已开始与港府商讨重建黄埔船坞补地价问题，不外，其时地价高企，港府要求补地价金额高达14至19亿元，双方一直无法告竣协议。厥后，香港前途问题现，楼市瓦解，谈判一度中止。1984年9月，中英双方就香港前途问题草签联合声明，投资者信心开始规复，和黄即与港府展开谈判，同年12月告竣协议，，。其时，港府之所以肯担当这个低价，是希望藉此刺激香港楼市苏醒，港府总注册署署长纪信礼在担当和黄支票时体现：「该项斥巨资重建筹划乃有益和有建立性，显示地产商对地产及香港未来布满信心。」
和黄掌握良机出击，大大减低了土地本钱。整项庞大筹划，是在黄埔船坞旧址约19公顷（约200万方呎）土地上兴建94幢住宅大厦，共11,224个
单元，总楼面面积764万方呎，另有商局面积169万方呎，筹划在6年内分12期生长，总投资40亿元。这是香港进入过渡时期以后首项庞大地产生长筹划。黄埔花圃从1985年4月推出第一期，到1989年8月售出最后一期，历时4年半，每方呎楼面售价从最初的686至717元上升到1,490至1,755元，平均每方呎楼价约1,220元。大略预计，和黄的总收益高达92亿元，扣除40亿元本钱，黄埔花圃至少为和黄带来53亿元的巨额利润，这远不算约169万方呎的收租商局面积。难怪和黄总经理马世良说：”It is a wonder investment”。
在整个80年代，长实团体先后共完成60多项地产生长筹划，除黄埔花圃外，尚有都市花圃、和富中心、嘉云合、乐信合、瑞峰花圃、银禧花圃，以及丽城花圃，。期间，长实团体生长的物业，约占香港整个物业市场的20％，长实已成为香港地财产的领导者。
踏入90年代，长实的气势更形弘大，它利用所收购公司的庞大土地储备，筹谋四大私人屋村的生长筹划，包罗蓝田地铁站的汇景花圃、茶果岭的丽港城、鸭利洲的海怡半岛，以及元朗天水圉的嘉湖山庄，这都是香港地产生长史上仅见的大型
生长筹划，四大屋村共占地747万方呎，可提供楼面面积2,953万方呎，其中住宅单元逾4万个，总投资凌驾185亿元。
四大屋村中，蓝田汇景花圃地段于1988年4月由长实联同中信团体投得，该财团向港府补地价10亿元，在蓝田地铁站上盖兴建20幢28至34层高住宅楼宇，约提供4,100个单元，从1991年起陆续建成。茶果岭的丽港城和鸭利洲的海怡半岛则是由和黄联营公司联合船坞将肯衣的船厂用地与蚬壳石油公司在茶果岭及鸭蜊洲的油库用地互换，以及香港电灯团体将电厂从鸭蜊洲迁往南丫岛后所得，其中，丽港城筹划兴建55幢住宅楼宇，提供逾8,000个住宅单元，，从1990年起陆续建成。海怡半岛则筹划兴建35幢住宅楼宇，提供逾10,000个住宅单元。
四大屋村中，以嘉湖山庄范围最大，是香港迄今以来最大的私人屋村，，筹划兴建58幢28至40层高的住宅楼宇，约15,000个住宅单元。嘉湖山庄生长筹划由长实筹谋，拥有49％权益，其余51％由中资华润团体拥有。凭据1988年双方告竣的协议，，但若售楼价凌驾特定水平，长实所分得利润份额将从49％提高到75％。
嘉湖山庄于1991年11月推出首期，其时售价已达每方呎楼面面积1,850元，凌驾长实与华润协议中1997年每方呎1,700元的指订代价。其后，嘉湖山庄楼价随香港地产大潮节节飙升，1996年4月复式单元御景轩推出时，每方呎售价已升至2,936元，到1997年地产岑岭期时，每方呎售价更升至4,000元左右，预计整项筹划为长实带来凌驾130亿元的巨额利润。长实无疑成为了香港地产市场大型私人屋村的领导者，被称为「大型私人屋村之王」。
二、新鸿基地产
与长江实业齐名的是新鸿基地产，新地的前身是新鸿基企业和永业有限公司，由郭得胜、李兆基、冯景禧等三人联手创建，商界将三人并称为「三剑侠」。郭得胜（1911-1990年），原藉广东中山，早年随父经营洋杂批发，抗战发作后避居澳门，开设信发百货商行。战后移居香港，在香港上环开设一间「鸿昌合记」杂贷店。厥后，郭氏取得日本YKK拉炼的独家署理权，其时适逢香港制衣业崛起，生意滔滔不绝，其销售网络扩展到东南亚各地，嬴得「洋杂大王」称呼。郭氏藉此赚取他日后在香港地产界大展拳脚的资本。