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一期翠林别墅
目 录
引言
前言
市场状况
第一部分 营销计谋
营销导向
营销战略
推售原则
发售所必备条件检测
营销运动指引
第二部分 订价计谋
别墅订价要领
订价影响因素
订价步调
付款方法发起
第三部分 宣传推广筹划
配景导入
销售时机
告白营销主线
告白受众阐发
广报告求点
媒体选择
媒体投放计谋
SP运动计谋
告白投放筹划
推广用度预算
告白创作发起
第四部分 销售运动跟进
人员组织部署
销售时间部署
看楼路线设计
前言
凭据深圳别墅物业的市场状况和翠林别墅的项目特点，结合目标客户的需求阐发，将仙湖山庄的别墅定位为：，目标客户定位：拥有相当物质财产，并且对精神财产不停追求的乐成人士；
市场状况
在《别墅物业市场表面》，我们已详细阐发了目前深圳别墅物业的市场状况，尽管存在部分别墅积存，但由于近几年缺少非常优秀物业供给，所以目前别墅物业存在一定的市场空间，综合素质优良的物业前景仍然看好，在本陈诉—物业定位及包装陈诉中，中原针对深圳市内即将开售的别墅项目“新世界豪园”和“名商高尔夫别墅”两项目作阐发，因为此两项目都市在年内开售，预计都市对本项目产生一定的影响，所以，认清市场状况，避重就轻对项目的销售至关重要。
近期市区内的别墅正在发售的、与本项目的档次较为相近的项目有：银湖片区的颐园、银湖国际集会中心、蛇口片区的龟山花圃、半山海景别墅、青青山庄等。以下对银湖国际集会中心做出较详细的介绍：
银湖国际集会中心座落于深圳著名豪宅区银湖里面，地理位置得天独厚，位于银湖半山上，北向靠山脉，南向面对银湖，周边居住情况清静、绿色植物浓郁、空气清新，位置的优势应是深圳别墅物业中少有的。项目沿山而建，在项目的中间有一山沟经过，直通银湖，不停的流水被喻为灵气，项目的一期工程已靠近完工，全部为别墅，约有20幢，项目东面的二期工程正在修建，包罗会所、别墅及公寓，项目整体约莫有70幢别墅，三幢多层带电梯公寓。所有别墅均为单幢式设计，并均备有独立游泳池，一期及二期的别墅面积从500多平方米至800多平方米，实用层均为两层。别墅的外型气势派头以北美式为主，均接纳砖混结构，项目的筹划并无奇特之处，户型设计以豪华、气派为主，并无强调成果性及实用性，如600多平方米一幢的别墅，底层设有门厅，客厅、家庭厅、工人房、厨房，示范单元内无饭厅，二层设有一家庭厅、一客厅及一主人房（带书房），客厅接纳中空设计，和深圳大部分别墅的设盘算相近，欠缺奇特性。已落成的一期工程内，路面为水泥质料，路边无绿化，并且别墅距离过密，小区内的情况较差，项目的物业治理办事由生长商下辖的物业治理
公司卖力，现时在现场的物业治理较差，保安的素质一般，土地的包装上没有显示任何物业治理办事内容，今后可见，其物业治理办事应没有奇特之处。综合以上内容，银湖国际集会中心的地理位置及周边情况当属一流，但物业的筹划及包装较为欠缺，未能体现真正豪宅的风采，实为可惜。项目于2000年六月下旬正式发售，别墅的售价为人民币20000-23000元/M2，盘算其优惠折扣后，其实际售价应在15000-18000元/M2，据售楼处人员透露，至7月10日前，仍未有成交记载，但已有多个客户在洽谈，公寓的售价为11000元/M2-13000元/M2，盘算其优惠折扣后，其实际售价应在8000元/M2-10000元/M2，与银湖片区的高等公寓如“鸣翠谷”较为相近。
目前，市场上有多个项目在发售，及有多个项目在准备发售，预计不久后，市场上将有较多量的别墅物业同期在发售，形成较为猛烈的竞争情况，但同时，由于多个项目同期宣传，公布发售信息及公布成交信息，会在市场上营造别墅物业经过多年的寂静后，在今时卷土重来的热销景象，唤起潜在买家的购置欲望，在此市场状况下，素质较佳、代价适宜的物业才气突围而出。
第一部分 营销计谋
营销导向
房地产的营销已从以往的4P（Product产物、Price代价、Place通路、Promotion促销）生长到今日的4C（Consumer消费者、Cost本钱、Convenience通路便利性、Communication相同）一个以客户群需求为主的全新营销流传理论已然诞生，在深圳的房地财产中以4C为底子的Integrated Marketing Communications（IMC整合行销理念）已得到了全新运用，从消费者角度出发以满足消费者需求，开发商所需支付的本钱的核算，物业销售通路的便利性、住宅产物分期推出时与目标客户群进行相同微调……理智的开发商遵循IMC将住宅产物在投放市场前就考虑目标客户群的需求，使物业无论从单体形态、户型、代价乃至整体筹划完全依据消费者需求设定。目标客户群满意的住宅产物一经推出，自然会广受客户欢迎。
本项目，开发商在前期运作中相当的谨慎，无论是小区的筹划照旧园林的设计，都反应出开发商良好的开发意识与奇特的开发理念，消费者满意才是乐成的契机，为本项目进行整合营销创造了良好的底子。
营销战略
目前深圳房地产豪宅市场中供给量大于需求量，需求的严重不敷造成了现今深圳市房地产市场不景气的主要原因之一，对付翠林别墅项目来讲，若想在如此倒霉的情况中生存并创造良好的销售业绩，必须要不停满足消费者的需求，以市场领先者的看法投入物业的筹划包装和营销中去。
因此在本项目传统卖点的底子上，中原发起在以下几方面，创造出更奇特的卖点，而使自己处于领先职位。
推售原则
本项目乐成的市场定位是本项目的乐成的要害所在，正确的推售原则会使本项目到达事半功倍的效果。
中原发起推售原则为：
先易后难，快速消化，主次明白，扩大客源。
发售所必备条件检测
以中原和生长商所告竣的共鸣，本项目的物业定位必是深圳市的顶级豪华居住物业，为了确保此形象，楼盘在开售前或在内部认购开始前，土地的开象包装必须要完善，并体现物业的气势派头及特色。而在对外发售时（包罗内部认购期），必须要富足准备销售东西和销售所需的资料，以免给客户留下不良的印象。
项目内部认购必备条件：
项目进行内部认购的目的主要是探测市场的反响，实时调解相关销售计谋；另一方面，进行内部认购，可以积聚部分客户，为项目正式发售时制造热烈的销售气氛。所以，一般的项目有须要在正式发售前先进行为期一星期至十天的内部认购运动。
土地包装完成
①完成绿化工程；
②护土墙种植绿色爬藤植物；
⑥别墅样板房周边园林、泳池完工；
⑩大门至小区门路段整体绿化完工；
宣传东西制作完成
包罗楼书、宣传小册子、户外告白牌、路牌、展板、现场指示牌、软性和硬性报纸告白设计完成，电视告白杂志拍摄及制作完成。
模型制作完成
确定装修尺度及设备尺度