文档介绍：2011/2012第一学期
系统工程课程论文
班级信管(一)班
姓名于欢
董腾
孙朝阳
学号 409105010118
409105010126
409105010128
2011年 12 月 13日
房价影响因素系统分析
[摘要] 本文从供给和需求两方面详细地分析了影响房价的主要因素,综合分析了信贷政策、价格预期、居民可支配收入、通货膨胀对房地产市场供求关系的影响,揭示了房价运行的规律,并房地产市场的宏观调控提供理论依据和有效方法。本文以石家庄房地产具体状况来分析房价。
[关键词] 房价需求供给因素城中村改造
房地产作为国民经济发展中的一个重要的行业,其发展状况不仅影响到国民经济的运行,还会直接关系到居民的生活水平和质量。在房地产市场中,房价作为一个重要变量,直接左右整个房地产市场的变化。而房价一方面受供求关系制约,另一方面又反过来影响供求关系。表现在:当需求增加,供给不变,或者供给增加幅度小于需求增加的幅度,就会使房价上涨,相反的,房价就会下跌。我们从影响房地产需求和供给因素着手,研究房地产市场的运行规律。
1 影响房地产价格因素分析
决定房价最主要的因素是房地产市场的供求关系。房地产不同于一般的商品,也不同于一般的投资品,因为房地产既可作为一般的消费满足购买者的消费需求,能作为投资品满足购买奢的投资需求,所以房地产的需求是由消费需求和投资需求组成的。房地产的供给不仅取决于开发商开发能力,还取决于土地供应量。房地产市场供求关系有不同一般市场的特点。
信贷政策对房价的影响。房地产市场最大的特点就是其供给和需求都很大程度上受信贷的制约,这主要由于在房地产市场中,购房者利用按揭等方式利用银行贷款进行购房。在房地产供给中,相当大的开发资金也从银行贷款解决,这样银行就在房地产供给与需求中起着了重要的作用。如果仅从资金这个角度来看,那么从银行贷出的资金,会同时增加房地产的供给和需求,使房地产市场的供给曲线和需求曲线在一个较高水平达到供需平衡,形成了一个较高的均衡价格。信贷资金对房地产市场供给和需求的放大效应,取决于信贷资金与自有资金的比例,也就是我们常说的按揭比例,按揭比例越高,这种放大效应也就越大。
价格预期对房价的影响。这种预期包括两方面:一方面是购房者对房价的预期,购房者如果预期房价将上涨,对于投资需求来说,投资利润率就会上升,利润率与利率的差就会变大,投资需求增加。对于消费需求来说,房地产预期价格上涨,会将潜力在的需求转化为现实需求,购房者会提前购买,从而使消费需求相应地增加。所以,当房价上涨预期形成后,房地产的投资需求和消费需求都会相应地增加,导致房地产价格进一步走高。另一方面,开发商对房价的预期,如果开发商预期房价要上涨,那么开发商就会增加房地产的开发和减少当期房地产的销售,使当期房地产的供给减少,远期供给增加,这样导致当期的房价上涨。相反,开发商就会增加当期房地产的销售,导致房地产市场供给增加。
新增家庭人口和居民收入对房价的影响。新增家庭人口是指外来居住人口和新成立家庭人口,居民收入指居民实际收入和预期收入。当新增家庭人口快速增长时,居住需求就会增加,当新增家庭人口增长放缓时,居住需求就会减小。当购房者实际收入和预期收入增加时,会直接影响房地产的消费需求,间接地影响投资