文档介绍：操作指引——不动产抵押
1. 为了完善本公司反担保措施“不动产抵押”的执行,统一操作流程,确保反担保措施的合法、有效,根据国家法律规定,结合公司实际,制定本指引。
2. 本指引所称不动产包括在国有土地使用权土地上和集体土地使用权土地上建筑的房屋、其他建筑物、构筑物等。
3. 前期调查
. 国有土地使用权土地上建筑的不动产重点调查以下几项:
. 因该不动产尚未建成,未实际交付的,应重点调查:
. 提供该不动产的反担保人对该不动产享有权利的所有赁证必须完备,包括但不限于购买该不动产的合同书或协议书、已经付款的凭证(发票)等;
. 实地到访该不动产座落建筑工地,了解该建筑物的建设情况、该项目的总建筑层数、现建筑层数,评估实际施工进度能否达到拟交付日期的要求;
. 该不动产的拟交付日期是否会超过反但保所对应的银行贷款的的还款日期;
. 查清该不动产销售是否具备合法手续(不动产是商品房的,开发商是否有《预售许可证》;不动产是其他建筑物的,开发人否有《土地使用权证》、《规划许可证》,《施工许可证》);该不动产所在建筑用地是否设有抵押权;
. 不动产已实际交付,尚未办理或正在办理不动产所有权证书、土地使用权证书的,应重点调查:
. 提供该不动产的反担保人对该不动产享有权利的所有赁证必须完备,包括但不限于合同书或协议书、已经付款的凭证(发票)等;
. 实地到访该不动产,查看不动产的实际状态(空置、自用、出租等)对不动产已对外出租的应要求出租人提供租赁协议复印件并向承租人核实了解该不动产对外出租的价款、租赁期限等租赁协议相关内容的真实性;
. 向该不动产的所有人了解取得不动产所有权证和土地使用权证的大概时间。
. 不动产已实际交付,并取得所有权证书、土地使用权证书的,应重点调查:
. 反担保人是否为该不动产所有权证书和土地使用权证登记的权属人;
. 不动产权属登记为一人(自然人)的要查明是否有隐性的法定共有人(夫妻);自然人系离婚人士的应查明该不动产所有权的取得时间是否在婚姻关系存续期间,离婚时是否对该不动产进行分割;
. 不动产权属登记为多人的要了解登记人之间的关系,多人之间对不动产是按份共有还是共同共同;结合身份证信息核实登记人中是否有未满十八周岁的未成年人;
. 不动产权属登记为单位名下的要了解登记单位名称与反担保人名称是否一致,不一致的应要求反担保人提供有效证明其为不动产权利人的证明,如公司名称变更的工商登记材料等;
. 该不动产所有权证书记载的权利人名称、不动产名称、不动产座落位置、不动产面积等权属记载信息与土地使用权证记载信息是否一致;
. 核实所有权证书和土地使用权证书是否有抵押权或其他权利存在,有抵押权存在的,要落实能否设立二次抵押,不能设立二次抵押的要求反担保人提出解决方案;
. 实地到访该不动产,查看不动产的实际状态(空置、自用、出租等)对不动产已对外出租的应要求出租人提供租赁协议复印件并向承租人核实了解该不动产对外出租的价款、租赁期限等租赁协议相关内容的真实性;
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