文档介绍：物业管理培训内容以及物业管理招投标注意事项学习体会
2010年7月,公司主管部门组织了物业管理培训班,先后聘请了业内资深人士和政府部门授课。通过两天的学习,感觉受益非浅,下面,把在本次培训中老师们所讲的,与当前我们的工作密切相关的部分总结如下,不妥之处,敬请指正:
一、物业管理的目标
是使物业保值增值,以及提高物业的使用价值,具体有三个目标:
(一)质量目标:
1、硬件质量目标:主要是保证和维护物业的物理功能:结构功能、建筑功能、机电设备功能、其它功能;
2、软件质量目标:主要指服务的完备性、服务的及时性、服务的客户满意度等等;
(二)安全目标:
1、物业使用环境的安全,如公共秩序维护,在公共秩序、防火、防盗等环节上的进行预防和管理;
2、物业的安全:指物业主体的安全、结构的安全、设备的运行管理安全等。
3、物业使用人的安全:指物业使用人的人身安全、财产安全的预防措施。
在安全目标上,物业公司要留存各种记录和资料,以证明自己已经按照合同约定做好了各项服务。
(三)物业管理费用目标:各项费用,最终的收支应能保证物业企业有适当利润。
二、几个名词解释:
1、物业管理的本质:是物业管理服务企业从事以不动产为基础,以业主或客户需求为导向,以管理为手段,以准公共性服务为核心产品的商品服务活动。
2、业主:指物业的所有权人;
3、物业使用人:指物业的承租人(客户)或实际合法使用物业的人;
4、临时管理规约:开发商和物业公司制定的先期约束;
管理规约:指经过业主大会讨论通过的临时管理规约或其修改稿;
业主和物业使用人违背管理规约的,业主委员会可到法院起诉,法院支持;
5、物业管理服务收费=物业管理服务费(基本物业管理服务费+机电设备设施日常运行维护费)+特约服务费+代办服务费。
6、客户手册:指以管理规约、物业使用说明、物业管理相关约定为主要内容的,指导客户更好地使用物业和享受物业服务的,在客户入住时发放的册子。
7、机动车场地占用费:俗称停车费,应当收,不讨论收不收的问题,只讨论收多少的问题,业主就可以确定,不需要物价局批准,全市无统一票据,(写字楼区)业主同意不收的除外。该费用扣除物业必要管理费用外,由物业公司与业主协商使用。注意该费用不含保管责任。
8、几个主管部门:
私搭乱盖――城管;
不按规定从事摆卖加工经营活动――城管;
占压、破坏绿地――城管;
拆改承重结构和使用功能――房地产管理局执法部门;
三、小区车辆管理:
1、在签订协议时,由物业方提出两种选择,一是场地占用费,二是车辆保管费;场地占用费较低,车辆保管费不以盈利为目的,但是为车辆上全部保险,平均摊到每一天的费用为车辆保管费。两种费用由业主选择。
2、小区停车收费是必然趋势,也是管好小区车辆的必要手段。
3、现阶段,车位费开收据即可,盖物业公司章。不用发票。如果用停车费专用发标,在后附盖“本费用为物业公司代为收取的车辆场地占用费”字样。
4、小区车辆场地占用费,除了物业公司必须的开支外,余下的可用作应急维修资金,用于小区维修。
表面上看,物业公司好象没有好处,但实际上,一方面是做好了小区车辆管理,二方面增加了部分人手,三方面用于小区维修,其实是变相为物业公司节省了相当大的成本。
5、写字楼物业停车场也是如此。这些费用应补充进