文档介绍：该【物业公司服务管理制度 】是由【海洋里徜徉知识】上传分享，文档一共【53】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【物业公司服务管理制度 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。广州五星级酒店服务理念
一、物业概况
广州「xxxx」是由广州市xxxx房地产开有有限公司投资兴建的低密度园林大型住宅社区。匠心独特的规划设计和整体效果，使物业极具巨大的居住价值及升值潜力。据此，我公司制定出切实可行的管理方案，计划将该社区管理成为广州最佳管理档次最高的住宅社区。
根据国家建设部颁布的（94）33号令《城市新建住宅社区管理办法》和广东省人大党委会颁布的（93）公告33号《广东省房地产开发经营条例》等法规的规定，开发建设单位将广州「xxxx」委托给_____________进行管理，并签订《物业管理委托协议》，同时委托xxxx房地产顾问（广州）有限公司作为物业管理顾问。
二、管理服务目的与整体策划
（一） 管理服务目的
物业管理服务的最终目的是创一方文明、保一方平安，使住（用）户安居乐业，使该物业保值增值。
物业管理服务重要涉及两大部分，一是对物业的管理，二是对住（用）户的服务。
1、 将广州「xxxx」作为广州物业管理的典范实行管理，将五星级酒店管理与物业管理融为一体，以高起点的管理、高标准的服务、高素质的人员，从而达成社会、环境、经济的高效益。
2、 内部管理上实行定员、定量、定额方式，以科学的管理方法，合理调配各工作岗位的人员，量化各岗位的工作指标，实行严格有效的考核制度，使管理队伍的素质不断地提高，为管理好广州「xxxx」，服务于住（用）户打好坚实的基础。
A． 对的解决好开发商与住（用）户之间的关系，维护两者的合法权益，为开发商提出合理的建议，为住（用）户排优解难，让住（用）户称心如意，安居乐业，让其感谢开发商、感谢物业公司。
B． 通过严格管理与优质服务，更进一步提高开发商的名牌效应，将有效地促进社区的销售。
C． 在物业管理方面，计划住（用）户入住后评上广州市物业管理示范社区。
D． 通过高水平的物业管理，让住户享受“五星级”的家园，让商业户对该管理深感满意。
E． 通过科学的管理服务，使该物业及其设施、设备、绿化等延长使用期，保证开发商和业主的物业高度保值、增值。
F． 通过对广州「xxxx」的管理，更加提高广州市xxxx房地产开发有限公司的名牌地位。
（二）管理服务目的整体策划
广州「xxxx」的管理服务工作将按照“专心管理、真诚服务”的原则，将实行一体化管理的综合服务。一体化管理，管理处就管理工作的实行分别设立职责不同之部门，负责协调管理中出现的各种情况和问题，保证社区的正常运作，受理业户投诉，监督服务质量，保证各种管理工作畅顺进行。管理处设有社区管理组，全面负责社区的平常管理服务工作，充足发挥一体化管理资源合理配置的优势，节约人力、物力的投入，加强社区各部分的互相支持和促进，提高管理效能。管理处将以人性化的管理贯穿于工作的始终，充足发挥员工的工作积极性、积极性和发明性，最佳地满足住（用）户的各项规定。管理处将结合本社区的特点，发明出独具风格的管理模式，以尽善尽美的管理服务，为业户提供安全、舒适的居住环境。
三、管理模式与实行计划
（一）管理模式            
设立xxxx物业管理有限公司由精干、专业性强的人员组成，下设各管理服务专业部门： 
1、 管理处
A． 人员的配置力求合理、科学，主任及助理须大专文化限度，精通物业管理，懂经营、懂法律，员工全面特证上岗。
B． 各专业分工明确，在管理处总经理的指导下，各司其职、各负其责，以协调的、高效率的、互相促进的管理模式来实现管理的良性循环。
C． 客户服务中心：负责房屋管理、入住管理、家政服务、环卫绿化、清洁信息解决等工作。
D．
  财务部：负责管理收支等工作。
E． 设施管理中心：负责社区各种设备、设施的管理、维修、保养、抄水电表等工作。
F． 安全服务中心：负责治安、消防、交通车辆、等工作。
（二）实行计划
1、 全面推行五星级酒店服务物业管理模式，一手抓物业管理，一手抓精神文明建设，树立广州「xxxx」崇高住宅社区的物业形象。
2、 依法管理、按章办事，在原有的一整套规章制度和管理基础上，有更多更新的创新，以人为本、以管理服务为中心、以业（用）户满意为目的。
3、 坚持“以人为本”，抓好员工队伍的教育和培训，牢固树立“业主至上，服务第一”的思想。在服务中加强管理，寓管理于服务之中，做到以情感人、以理服人、以自己的实际行动去教育人、带动人。
4、 建立健全管理制度、岗位责任制及操作规范；实行诱导式的培训机制、情感式的激励机制、自我约束量化评制、目的管理业绩考评制，提高员工的集体荣誉感、自豪感，激励员工爱岗敬业，体现人生价值和成就感。
5、 根据开发商对广州「xxxx」物业形象的定位，按照全国物业管理优秀示范社区的标准，对社区的路牌、标记、警示牌、宣传栏、广告栏等统一设计、制作及安装，使住（用）户进入社区方向明确、目的清楚、行有规范、动有准则，同时也扩大「xxxx」物业管理有限公司的知名度。
6、
 在每幢楼宇的楼梯口、道路、公共场合设立垃圾分类箱，向住户发放垃圾分类袋，将可回收垃圾、不可回收垃圾分类放置解决，减少垃圾二次污染。
7、 从人、环境和谐的角度出发，采用多种形式，积极进行环保的宣传教育，发明新型的环保社区。
8、 采用车辆交通科学化管理方案，实行人车分流在车行入口，设立指导岗；在车行道路上，设立警示牌、减速驳等设施，最大限度地减少汽车噪音、废气对社区的干扰和污染。
9、 加强装修管理，严格按照装修管理规定，规范住（用）户二次装修。
11、 住（用）户装修申报制、装修施工队伍登记制、管理处审批制。
12、 保证安全网、空调机的安装、施工动火、材料搬运、人员出入等装修管理规定贯彻到位。
13、  严格装修施工的巡查、监管，贯彻管理员、水电工、保安员三重多频次的巡查，切实杜绝违章装修。
14、 治安保卫消防
（1） 实行24小时保安制度，采用人防与技防、昼与夜紧密结合，动态与静态管理相结合的措施，最大限度地减少治安发案率。
（2） 采用先进的电视监控防范系统，对社区的梯口、通道、电梯、公共场合等进行中央监控管理，构成社区技防网络。
（3） 定期进行消防演练及消防宣传，做到“以防为主、防消结合”，保证社区无火灾发生。
（4）
 严格保安值班、交接班、巡逻工作规程，实行保安员军事化管理。
（5） 保安员是保一方平安的关键，是业（用）户满意的重要因素，严格保安员的选聘、录用、培训、考核，从军队退伍兵中招收合格人才，保证保安员思想过硬、军事过硬，规定不是退伍兵、不够高度、不够高中文化限度者不聘。
（6） 根据《广东省物业管理条例》，协助成立广州「xxxx」业主委员会，切实做到业主自治管理和专业化物业管理相结合，实现广州「xxxx」的管理目的。
（三）人员的培训及重要内容：
1、管理人员
为适应物业管理行业日益趋向市场化、专业化、综合化、社会化的发展趋势，在管理人员队伍上，除严格调选、公开向社会招聘具有专业水平、实践管理经验丰富、善于协调各种人际关系、高素质、高效、精干的人员外，还必须定期组织学习培训，采用集中与分工种培训，本单位内部与派出去培训相结合，造就房屋管理、电脑与档案管理、治安管理、消防管理、水电管理、财务管理与经营活动等专业的人才，建立高素质的管理服务队伍，有人才便出好成果。
培训重要内容：
① 本岗位规章制度及岗位责任制；
② 物业管理应知应会；
③ 文明礼貌用语及行为道德规范；
④ 土建、水电、消防、市政等设备、设施检查的基本规定；
⑤ 物业管理应知的法律法规；
⑥ 物业管理实用技巧；
2．工程技工
① 本岗位规章制度及岗位责任制；
② 物业管理应知应会；
③ 文明礼貌用语及行为道德规范；
④ 本社区各种设备、设施的管理制度、维修保养规定及操作规定；
⑤ 物业管理应知的法律法规；
3．保安员
① 本岗位规章制度及岗位责任制；
② 物业管理应知应会；
③ 文明礼貌用语及行为道德规范；
④ 土建、水电、消防、市政等设备、设施检查的基本规定；
⑤ 物业管理应知的法律法规（重点治安、消防方面）；
⑥ 突发事件解决实用技巧；
⑦ 保安员应知应会；
4．清洁绿化工
① 本岗位规章制度及岗位责任制；
② 物业管理应知应会；
③ 文明礼貌用语及行为道德规范；
④ 不同区域、不同项目清洁、保洁的标准及操作规范；
⑤ 物业管理应知应会的法律法规（重点环卫、绿化方面）；
⑥ 清洁用品的使用规范及安全操作事项；
⑦ 不同绿化品种管理养护的标准；
⑧ 常见病虫害及防治；
⑨ 喷撒农药杀虫安全操作；
⑩ 常用农药的稀释配量；
四、社区规章制度、档案的建立与管理
（一） 规章制度
1、 公众管理制度
（1） 业主公约
（2） 精神文明公约
（3） 业户手册及装修守则
（4） 摩托车、自行车停放管理规定
（6） 钥匙管理规定
（7） 关于住户室内装修工程的有关规定
（8） 安全用电、用水管理规定
（9） 关于加强车辆管理的若干规定
（10） 消防管理规定
（11） 儿童娱乐设施管理规定
（12）
 地下停车场管理规定
（13） 社区管理的标准规范
2、 内部岗位责任制
（1）、（管理处总经理、部门经理、主任、助理、会计员、社区文员、管理组主管、管理员、保安队长、保安员、水电组长、水电工、社区车管理员、绿化工、清洁工等）岗位责任制
（2）社区房屋维修岗位责任制
（3）社区水电维修目的责任制
（4）、回访制度
3、 管理工作规定
（1） 物业验收与接管资料
① 接受物业报建、建设、验收、图纸等资料的规定
② 房屋验收程序及规定
③ 物业移交接管协议书
（2） 办理业主收楼入住手续及管理规定
（3） 装修管理规定
① 装修申请程序
② 装修审批程序
③ 装修施工队伍管理规定
④ 装修施工管理规程
⑤ 装修巡查规程
⑥ 装修验收规程
（4） 设备、设施管理规定
① 社区维修电工安全操作规定
② 社区水泵房设备运作、保养、检查制度
③ 水池清洗管理制度
④ 水池清洗操作规定
⑤ 柴油发电机设备（管理制度、维修、保养规定、操作规定）
⑥ 电梯维护、保养规定
⑦ 电梯安全操作规定
（5） 治安、消防管理
① 刑事或治安案件发生应急措施及解决程序
② 火灾应急措施及解决程序
③ 消防器材安全操作规定
（6） 清洁绿化管理
① 清洁、保洁操作规定
② 清洁用品安全使用规定
③ 绿化养护操作规定
④ 绿化病虫害防治措施
⑤ 喷撒农药杀虫安全操作规定
⑥ 绿化机械安全操作规定
（7） 车辆管理