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九江市城市规划管理技术规定
（征求意见稿）
第一章 总则
第一条 为进一步提高规划管理水平，促进九江市规划法制化、科学化、规
范化，提升九江市城区建设品质，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《江西省
城乡规划条例》以及建立国土空间规划体系并监督实施系列要求及有关技术规范，
制订本规定。
第二条 在九江市中心城区城镇开发边界内实施规划管理、建设，适用本规
定。各县（市、区）可参照执行。
第三条 各工程项目的建设，应当按照经批准的详细规划执行；详细规划没
有作出规定的，应按照上层次规划和本规定执行。
第四条 本规定中各有关技术要求为基本要求，同时应当满足国家、江西省
建设工程有关技术标准规范的要求。
第二章 用地管理
第一节 用地分类、适建范围
第五条 用地分类和代码应符合《国土空间调查、规划、用途管制用地用海
分类指南》的规定。
第六条 建设用地使用性质应当按照经批准的控制性详细规划和兼容性确
定。控制性详细规划未明确兼容性范围的，应同时符合下列条件：
（一）保证城市用地结构平衡；
（二）满足城市公共基础设施配套要求；
（三）不对城市环境产生负面效应；
（四）不对城市交通产生较大影响；
（五）不影响公共安全；
（六）不影响周边建设用地的利用效率。
凡需改变建设用地使用性质超出建设用地兼容性范围的，应当先按照法定程
序调整控制性详细规划。
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第七条 具有下列情形之一的，为零星用地：
（一）小于 3000 平方米的居住用地；
（二）小于 2000 平方米的非居住用地；
因用地狭窄或者与城市道路不相连等原因，不具备单独建设条件的用地，按
照零星用地管理。
土地出让或者划拨时，应当按照集约利用、整体实施的原则，合理确定用地
边界，避免出现零星用地。
已有零星用地应当与相邻用地整合使用。不具备整合条件的零星用地，鼓励
实施绿地、广场等公益性建设项目；可以实施危旧改造、公共服务设施、公用设
施、交通设施等建设项目；不宜实施居住及商业、商务等经营性建设项目。
第二节 建筑容量
第八条 建设项目（含新建、扩建、改建），其建筑容量指标应按已批准的控
制性详细规划执行，建筑面积计算按《九江市建设工程建筑面积和容积率计算规
则》执行。
有下列情形之一，应编制城市设计，经论证并按程序报批后确定地块控制指
标。
（一）城市重要地段、节点的建设项目，城市旧区改建项目；
（二）建筑高度 100 米以上商业、办公等超高层公共建筑的建设项目。
第九条 工业用地指标应符合自然资源部《工业项目建设用地控制指标》以
及《江西省建设用地指标》的要求，不符合的须经专家论证确定。
第十条 同一建设单位的建设项目，在同一时期取得的部分用地红线重合的
两块或者多块用地，且用地性质相同的，经自然资源主管部门批准后可统一规划
建设，总建设规模不得突破各地块原批准的建设规模之和。
第十一条 已取得国有建设用地使用权的建设项目，因上位规划调整造成净
用地面积减少的，在符合交通、景观、消防、卫生、日照等有关规定，可依据原
土地出让合同约定的总建筑面积不变。
第三节 城市绿地
第十二条 各类建设项目，在用地范围内设置相应绿地，必须与主体工程同
步设计、 同步实施。
第十三条 城市快速路和交通性主干路红线两侧应设置绿化带，其宽度按以
下规定控制：
（一） 快速路红线两侧不宜小于 20 米；
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（二） 交通性主干路两侧不宜小于 15 米。
第十四条 各类新建建设项目绿地率应当符合下列规定：
（一）居住项目绿地率新区建设不应低于 30%，老城区不宜小于 25%；
（二）文化娱乐、医疗卫生、科研设计等建设项目，绿地率不应小于 30%；
（三）商业中心、批发市场、交通枢纽等建设项目，绿地率不宜小于 15%；
（四）工业、仓储等建设项目绿地率不得超过15%，法律、法规另有规定的
除外。
（五）老城区内的建设项目（除居住项目）绿地率指标可根据实际情况确定，
但不得低于现状水平。
第十五条 城市公共管理与公共服务设施附属绿地宜向公众开放。公共管理
与公共服务设施、商业服务业用地内的建筑鼓励实施立体绿化。新建建筑鼓励实
施屋顶绿化。
第十六条 带状水面（沟渠、溪流等）两侧应划定绿线，绿线宽度以控制性
详细规划为准。
第三章 风貌管理
第一节 空间形态
第十七条 临城市快速路、主干路、铁路以及临江、临湖、临山地区建筑物
的建筑界面，应 增加空间开敞度，形成前低后高的空间层次，并依据城市设计及
相关规划的控制要求，保证主要生态景观廊道视线通透。
第十八条 集中建设区域内，规划建筑布局应当遵循高低错落、丰富变化的
空间群体关系。
临城市快速路、主干路、铁路沿线、重要节点以及中央商务区、城市门户
区域内的居住建筑，其建筑外立面应当进行公建化设计，不得设置开敞式阳
台。
第十九条 建筑物的面宽应当符合下列要求（图 3-1、图 3-2）：
（一）居住建筑高度在 20 米及以下的，其最大连续展开面宽不应大于 80
米；
（二）居住建筑高度在 20 米以上，54 米及以下的，其最大连续展开面宽
不应大于 70 米；
（三）居住建筑高度在 54 米以上的，其最大连续展开面不应大于 50 米；
（四）临城市主干路一线的，建筑高度在 20 米及以上的建筑物最大连续展
开面宽之和，不应大于其规划用地临路一侧宽度的 60％；
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（五）临江一线的，建筑高度在 20 米及以上的建筑物最大连续展开面宽之
和，不应大于其规划用地临江一侧宽度的 50％；
（六）临湖、临山一线的，建筑物的最大连续展开面宽之和不应大于其规
划用地临湖、临山一侧宽度的 50％。
位于城市重要景观控制区或者具有标志性意义，影响城市生态景观的对建
筑面宽有特殊要求的建筑工程（纪念性建筑、大型商业综合体等），应当通过城
市设计论证确定建筑体量及建筑面宽。
图 3-1 建筑面宽示意图
A、B、C 为连续建筑，A 为建筑最高部分
（一）A≤20 米，L≤80 米
（二）20 米＜A≤54 米，L≤70 米
（三）A＞54 米，L≤50 米
图 3-2 重要景观区域的建筑面宽控制
第二十条 建筑规模达到 8 万平方米的居住项目，一般宜至少采用2 个建筑
高度层次（不含裙房）。建筑规模达到 15 万平方米的居住项目，宜至少采用3 个
建筑高度层次（不含裙房）。
建筑高度在 20 米以下的，相邻两层次高度之间差值不宜小于 6 米，且最高
高度建筑栋数不小于总建筑栋数的 20%；建筑高度在 20 米以上的，相邻两层次
高度之间的差值控制在 30%-50%，且每类高度建筑栋数不宜小于总建筑栋数的
20%。当建筑高度仅有两个层次时，各层次建筑的建筑面积之和宜不小于总建
筑面积的 20%（图 3-3）。
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图 3-3 居住建筑高度层次示意图
第二十一条 临山地区的建筑物，在主要人流汇聚的视线方向宜保证
20%～30%的山景不受建筑物遮挡（图 3-4），特殊情况下经论证可出现地标建筑
物突出山脊线的情况。
图 3-4 临山建筑界面建筑限高要求
第二十二条 建筑屋顶设计应注重艺术性，屋顶造型应与城市天际线、周
边环境相协调。滨江、环湖、临山地区的低层、多层建筑宜以坡屋顶为主；高层
建筑应强化整体竖向感和屋顶造型设计，屋顶宜采用顶部收分或平坡结合等处理
方式。
第二十三条 除防洪、水环境改善修复、生态保护、交通等公共设施以及
公益类设施外，老城区临湖新建建筑物的建筑高度不得大于该建筑物至湖泊绿线
的距离；新区新建建筑物的建筑高度不得大于该建筑物至湖泊绿线的距离，且临
湖建筑后退湖泊蓝线距离不得少于 50 米。
距离庐山风景名胜区边界 1 千米为庐山近山地区高度控制区，控制区内新建
建筑原则上控制在 24 米以下。
历史文化街区、风景名胜区、军用设施、国家安全设施、 气象台、广播电
台、电视台以及其他无线电通讯（含微波通讯）设施控制区范围内，新建建筑物
的建筑高度应符合各类专项规划的规定。
按照前三款规定执行确有困难的，应当通过城市设计论证确定建筑高度。
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第二十四条 建筑色彩应遵守下列规定：
（一）相邻同性质建筑物的建筑色彩应选择同一色系，同一建筑物的主要
色彩组合一般不得超过 3 种，塔楼与裙房之间的色彩应协调有致。
（二）位于滨江、环湖、临山等景观控制区域的建筑物，建筑色彩应与周
边自然环境相协调，滨江、环湖地区的建筑色彩宜选用淡雅明朗的色系，临山
地区的建筑屋顶色彩应考虑城市俯瞰效果。
（三）除消防站、派出所、邮政局等国家规定有统一标识色彩的建筑物
外，原则上不得大面积采用红、黑、绿、蓝、橙、黄等高彩度原色。如需以强
烈色彩作为建筑外观色调的，应开展专题论证。
（四）建筑色彩应按照专项规划的控制要求执行，若本条规定与城市色彩
规划有冲突，以色彩规划为准。
第二节 公共空间
第二十五条 在公园绿地内进行建设的，应符合《公园设计规范》
（GB51192-2016）的要求。
第二十六条 街头广场不宜出现单调的大面积硬化铺装，不宜设置地面机
动车停车位，不得设置实体围墙沿道路围挡。
第二十七条 鼓励对环境状况较差的小广场、小绿地、街道界面进行改造，
利用桥下空间改造、口袋公园设计等方式进行微型公共空间规划。微型公共空间
的用地可通过建筑、绿化、道路等进行空间界定。
第二十八条 以居住性质为主，且用地沿城市主干路或滨江、环湖长度大
于或者等于 150 米的建设项目，宜按以下规定集中设置临街公共空间：
（一）临街公共空间长边应沿江、沿湖或者沿主干路设置。
（二）单个地块面积大于或者等于 3 万平方米的，临街公共空间面积不宜
小于该地块建设用地面积 1%。
（三）临街公共空间宜集中布局，地面及以上不得布置建筑，不得围合封
闭。
第二十九条 当地块临主要景观界面的长度超过 300 米时，应在地块内设
置垂直于景观资源的公共通道或视线通廊，加强景观资源的可达性和可视性。
第三十条 沿街建筑退让空间
（一）一般性退让空间
退让空间内宜设置隔离绿化，将退让空间与道路进行分隔，建议绿化隔离
带宽度≥（图 3-5）。绿化隔离带范围内，绿地率应≥75%。
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图 3-5 一般性建筑退让空间的断面示意图
（二）直接面向城市道路开门的带状商业街（含居住区底层商业）前的退
让空间
为满足沿街商业门前消防安全及人的活动需求，建筑退让道路红线、绿线
的距离应≥8m，退让空间内宜设置家具小品，形成丰富的街道空间。退让空间
内布置了带状停车位的，应划分固定、完整的停车区域，建筑至停车区域的净
距离不小于 8 米，确保足够的车辆循环和人群活动空间。没有绿线的道路沿线
退让空间布置停车位必须增加不小于 米的沿路绿化带隔离遮挡（图 3-6、图
3-7、图 3-8）。
图 3-6 直接面向城市道路开门的带状商业街退让空间的断面示意图一
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图 3-7 直接面向城市道路开门的带状商业街退让空间的断面示意图二
图 3-8 直接面向城市道路开门的带状商业街退让空间的断面示意图二
（三）居住小区的退让空间