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武汉市国有土地上房屋征收与补偿操作指引
为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保
障被征收人的合法权益,依据《 国有土地上房屋征收与补偿条例》
《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》 《 武汉市国有土地
上房屋征收与补偿实施办法》 等规定,结合我市实际,制定本指引。
第一章 危房集中、基础设施落后认定
第一条 房屋征收涉及旧城区改建的,由各区人民政府负责
进行危房集中或者基础设施落后的认定。 武汉东湖新技术开发
区、武汉长江新区、武汉经济技术开发区、武汉市东湖生态旅游风
景区( 以下统称功能区) 管委会负责其管理区域内危房集中或者
基础设施落后的认定。
第二条 各区和功能区房屋管理主管部门负责调查拟征收范
围内危房的数量、建筑面积情况。 危房应当通过房屋安全鉴定予
以确定。
第三条 危房建筑面积占拟征收范围内房屋建筑面积 40%以
上的情形可以认定为危房集中。
第四条 各区和功能区建设主管部门负责收集、调查拟征收
范围内及其相邻区域的供电、供气、给水、排水、道路交通、停车位、
消防、人防、环境卫生、园林绿化等基础设施情况。 相关部门和单
位应当积极配合。
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第五条 拟征收范围内及其相邻区域的基础设施有下列情形
之一的,可以认定为基础设施落后:
( 一) 本指引第四条规定的基础设施中,有 5 项以上设施现状
配置低于现行配置标准 50%的;
( 二) 本指引第四条规定的基础设施中,有 3 项以上基础设施
基本没有配置的。
第六条 危房集中或者基础设施落后的认定应当按照下列程
序进行:
( 一) 各区人民政府和功能区管委会组织房屋管理、建设、房
屋征收、规划等主管部门和单位,对房屋管理、建设主管部门提交
的危房数量、建筑面积和基础设施配置情况进行认定;
( 二) 认定为危房集中或者基础设施落后的,各区人民政府和
功能区管委会应当公布认定结果,征求公众意见,征求意见期限为
15 日;
( 三) 拟征收范围内房屋所有权人、公有房屋承租人对认定结
果有异议的,应当在征求意见期限内提交书面意见;
( 四) 征求意见结果由各区人民政府和功能区管委会予以公
布。
第七条 危房情况经认定不符合本指引第三条规定标准的,
各区人民政府和功能区管委会可以对零星 D 级危房参照征收补偿
政策予以收购,具体办法由各区人民政府和功能区管委会制定。
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第二章 房屋征收计划编制
第八条 各中心城区人民政府和功能区管委会负责组织编制
旧城区改建和保障性安居工程项目房屋征收计划,具体工作由各
中心城区和功能区房屋征收部门承担。
第九条 旧城区改建项目拟纳入房屋征收计划的,其改建范
围内的房屋及基础设施现状应当符合危房集中或者基础设施落后
的标准。
第十条 各中心城区人民政府和功能区管委会应当于每年 10
月向市房屋征收部门报送下一年度房屋征收计划。
第十一条 市房屋征收部门会同市规划、建设、房屋管理等主
管部门对报送的房屋征收计划进行审查,提出全市中心城区房屋
征收计划,报市人民政府批准。
第十二条 各功能区管委会应当将全市中心城区房屋征收计
划确定的本功能区征收项目,按照项目所在地的行政区划提交至
相应区人民政府,由其依法纳入区国民经济和社会发展年度计划。
第十三条 蔡甸区、江夏区、东西湖区、汉南区、黄陂区、新洲
区的房屋征收计划,由区人民政府参照本章节的规定组织编制。
第三章 房屋征收范围确定
第十四条 房屋征收部门应当以规划主管部门出具的规划意
见所划定的范围线( 以下称规划线) 为基础,综合考虑公共利益的
需要和对被征收房屋、土地使用权利所造成的影响等因素,合理确
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定征收范围。
第十五条 对于规划线上的骑线房屋,房屋征收部门可以根
据实际情况,按照以下方式确定征收范围:
( 一) 保留骑线房屋不影响房屋征收后建设活动的,可以不将
骑线房屋纳入征收范围;
( 二) 拆除骑线房屋在规划线内的部分影响剩余部分房屋安
全的,应当将骑线房屋全部纳入征收范围;
( 三) 拆除骑线房屋在规划线内的部分不影响或者采取相应
安全措施后不影响剩余部分房屋安全的,可以只将骑线房屋在规
划线内部分纳入征收范围。
第十六条 征收规划线内部分房屋,影响被征收人剩余房屋、
土地的基本使用功能的,根据被征收人的要求,可将剩余房屋土地
全部纳入征收范围。
第十七条 房屋征收部门可以依据项目规模大小和社会稳定
风险评估结论等情况,将规划征收范围划为若干片区,分期分片实
施房屋征收。
第十八条 房屋征收决定作出后,因公共利益需要,项目建设
需扩大用地范围的,房屋征收部门可以参照征收补偿方案确定的
补偿标准,与房屋所有权人、公有房屋承租人进行协商,签订房屋
收购协议,收购扩大用地上的房屋;也可以依法另行作出房屋征收
决定,实施房屋征收。
第十九条 房屋征收决定作出后,房屋所有权人、公有房屋承
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租人要求将剩余房屋纳入征收范围的,房屋征收部门可以参照征
收补偿方案确定的补偿标准,与房屋所有权人、公有房屋承租人进
行协商,签订房屋收购协议,收购剩余房屋。
第四章 未经登记建筑的调查、认定和处理
第二十条 未经登记建筑是指未依法取得房屋权属登记证书
的房屋。
第二十一条 作出房屋征收决定前,市、区人民政府和功能区
管委会应当组织房屋征收、房屋管理、城管执法、规划、土地、建设
等主管部门对未经登记建筑的情况进行调查、认定和处理。
第二十二条 未经登记建筑的调查、认定和处理,应当遵循尊
重历史、实事求是的原则。
第二十三条 房屋征收部门对拟征收范围内房屋组织调查登
记时,应当同时对拟征收范围内未经登记建筑的有关情况进行调
查,调查结果在拟征收范围内予以公布。
第二十四条 房屋征收部门应当委托有资质的测绘单位对未
经登记建筑土地房屋面积进行测量,绘制未经登记建筑现状图,并
拍照留证。
未经登记建筑的土地房屋面积根据测绘单位出具的测绘报告
予以确定。
第二十五条 未经登记建筑的建设时间应当根据房屋报建审
批、施工监理、验收、行政处罚、历史测绘等能证明建筑建设时间的
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资料综合判断后予以确定。
第二十六条 取得建设工程规划许可证,且按照许可内容建
设的未经登记建筑,可以认定为未经登记的合法建筑,按照合法建
筑补偿标准给予补偿,并给予相应补助、奖励,但不享受相关税收
减免政策。
原房屋有合法房屋权属证书,拆除改建后的房屋未经登记,改
建后的房屋建筑面积与原证载面积一致的部分,参照前款规定处
理。
第二十七条 认定为违法建筑或者超过批准期限的临时建
筑,应当依法拆除,不予补偿。
第二十八条 2004 年 9 月 20 日前建成的未经登记建筑的处
理办法,由市房屋征收部门另行制定。
第二十九条 认定为违法建筑或者超过批准期限的临时建
筑,由各区人民政府确定的部门书面告知被征收人、公有房屋承租
人认定结果;认定为其他情形的,房屋征收部门应当将未经登记建
筑的认定结果在拟征收范围内公布。
第五章 征收补偿方案
第三十条 拟订征收补偿方案之前,房屋征收部门应当委托
房地产价格评估机构对拟征收范围内被征收房屋类似房地产市场
价格进行预评估。 房地产价格评估机构应当出具被征收房屋类似
房地产市场价格咨询意见。
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征收补偿方案征求意见时,房屋征收部门应当同时公布被征
收房屋类似房地产市场价格咨询意见。
第三十一条 市、区人民政府应当组织房屋征收、土地、规划、
房屋管理、建设、司法、城管执法等主管部门和相关街道办事处对
征收补偿方案进行论证,论证意见应当明确征收补偿方案是否符
合房屋征收与补偿相关规定。
第三十二条 市、区人民政府应当将征收补偿方案在房屋征
收范围内和政府网站公布,征求公众意见,征求意见期限不得少于
30 日。 征求意见期限内,房屋征收部门应当在征收现场办公地点
提供征求意见表。
征求意见时,应当征求被征收人、公有房屋承租人选择征收补
偿方式的意见,同时告知其反馈意见的方式。
第三十三条 被征收人、公有房屋承租人及其他公众认为征
收补偿方案不符合房屋征收与补偿相关规定的,应当于征求意见
期限内提交经本人签字的征求意见表反馈意见。
第三十四条 房屋征收部门应当对反馈意见进行归纳整理,
向拟作出征收决定的市、区人民政府报告。 市、区人民政府应当将
征求意见情况和根据公众意见修改的情况,在房屋征收范围内和
政府网站公布。
第三十五条 因旧城区改建需要征收房屋,在征求意见期限
内,过半数被征收人、公有房屋承租人认为征收补偿方案不符合房
屋征收与补偿相关规定的,市、区人民政府应当组织召开听证会,
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根据听证会情况对征收补偿方案进行修改。
第六章 社会稳定风险评估
第三十六条 作出房屋征收决定之前,房屋征收部门根据项
目情况,可以委托律师事务所、审计机构或者房地产价格评估机构
等第三方机构,开展社会稳定风险评估工作,拟订社会稳定风险评
估报告。
第三十七条 社会稳定风险评估报告应当包括以下内容:
( 一) 房屋征收项目及征收补偿方案的基本情况;
( 二) 房屋征收补偿方案征求意见情况;
( 三) 对实施房屋征收与补偿的合法性、合理性、可行性以及
社会稳定风险可控性等方面进行分析评估研判;
( 四) 评估结论。
第三十八条 经评估认为实施房屋征收社会稳定风险较小
的,可以实施房屋征收;存在重大社会稳定风险的,不得实施房屋
征收。
房屋征收社会稳定风险评估办法由市房屋征收部门另行制
定。
第七章 征收补偿费用证明
第三十九条 作出房屋征收决定之前,房屋征收补偿费用应
当足额到位、专户存储、专款专用。
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第四十条 房屋征收补偿费用足额到位是指房屋征收部门所
支配的货币补偿资金和产权调换房屋市场价值总和不低于测算的
房屋征收补偿所需资金。 货币补偿资金数额根据银行出具的资金
证明或者授信证明确定,产权调换房屋市场价值根据房地产价格
评估机构出具的房地产价值评估报告或者价格咨询意见确定。
第四十一条 房屋征收补偿资金应当存储在房屋征收部门或
者出资单位在银行开设的房屋征收项目资金专户,做到专款专用。
出资单位在银行开设房屋征收项目资金专户的,房屋征收部
门应当与开户银行、出资单位签订账户资金监管协议。
第八章 房屋征收与补偿
第四十二条 房屋征收部门报请市、区人民政府作出房屋征
收决定时,应当提交下列资料:
( 一) 因旧城区改建或者保障性安居工程建设需要实施房屋
征收的,提交国民经济和社会发展年度计划、规划意见;